BGH Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 17/04 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete. Schönheitsreparaturen. formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Fristenplan bei Beginn der Renovierungsfristen mit Anfang des Mietverhältnisses. Anknüpfung an objektiv bestehenden Renovierungsbedarf

Leitsatz (amtlich)

Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

Normenkette

AGBG § 9

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 01.12.2003; Aktenzeichen 67 S 270/03)

AG Berlin-Charlottenburg

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 67 des LG Berlin v. 1.12.2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin in B.. Im Jahre 1985 mieteten sie zunächst eine 4-Zimmer-Wohnung, die sie unrenoviert übernahmen. Im Jahre 1990 mieteten die Beklagten weitere Räume hinzu und schlossen mit der Klägerin einen neuen Mietvertrag über die erweiterte Wohnung ab. Der Mietvertrag v. 6.7.1990 enthält u.a. folgende formularvertragliche Regelungen:

"§ 4 Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen

...

8. Schönheitsreparaturen trägt der xxx Mieter (vgl. § 13) ...

...

§ 13 Instandhaltung der Mieträume

1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: ... Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren,

Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."

Das Mietverhältnis endete im Juni 2002. Die Klägerin holte ein Sachverständigengutachten über den Zustand der Mieträume ein. Mit Schreiben v. 3.9.2002 forderte sie die Beklagten mit Nachfristsetzung bis zum 20.9.2002 u.a. zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf und kündigte an, nach Ablauf der Frist Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Dieser Aufforderung kamen die Beklagten nicht nach.

Die Klägerin hat die Kosten der auszuführenden Arbeiten auf 13.006,09 EUR beziffert. Sie hat ggü. einem Kautionsguthaben der Beklagten i.H.v. 1.660,12 EUR die Aufrechnung erklärt. Mit ihrer Klage hat sie zunächst Zahlung des verbleibenden Differenzbetrags i.H.v. 11.345,97 EUR sowie Kosten des Sachverständigengutachtens i.H.v. 700 EUR - insgesamt mithin 12.045,97 EUR - nebst Zinsen verlangt. Das AG hat die Klage abgewiesen. Das LG hat die Berufung der Klägerin, mit der sie ihren Zahlungsantrag lediglich hinsichtlich der Kosten von Schönheitsreparaturen und der Sachverständigenkosten i.H.v. insgesamt 9.273,84 EUR nebst Zinsen aufrechterhalten hat, zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Klägerin habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, weil die in § 4 Ziff. 8 und § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags geregelte Verpflichtung nichtig sei. Es handele sich um eine sog. Bedarfsklausel, die im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle, weil sie ihn zu einer Anfangsrenovierung bzw. einer früheren als nach dem Fristenplan erforderlichen Renovierung verpflichte. Bei einer Überlassung in unrenoviertem Zustand entstehe der Bedarf sofort. § 4 Ziff. 8 des Mietvertrags enthalte keine Regelung dahingehend, dass die Renovierungsfristen erst ab Mietvertragsbeginn laufen sollten. Dagegen heiße es in § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags ausdrücklich, dass "alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen" seien. Dies werde durch die nachfolgende Fristenaufstellung nicht eingeschränkt. Vielmehr müsse die Fristenregelung dahin verstanden werden, dass zumindest in diesen Zeitabständen Schönheitsreparaturen erforderlich seien. Die Wohnung sei den Beklagten im Jahre 1985 unrenoviert überlassen worden. Soweit die im Jahre 1990 hinzugemieteten Räume noch nicht in einem renovierungsbedürftigen Zustand gewesen seien, ändere dies am Vorliegen einer unzulässigen Bedarfsklausel nichts. Diese sei nur im Falle der Überlassung vollständig renovierter Räume unbedenklich.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die in § 4 Ziff. 8 und § 13 Ziff. 1 des Formularmietvertrags v. 6.7.1990 enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln nicht gem. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam. Wird eine Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand vermietet, ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (st.Rspr.; BGH v. 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927; v. 6.7.1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 [84 ff.] = MDR 1988, 1051; Urt. v. 28.4.2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III d) und es sich nicht um einen "starren" Fristenplan handelt (BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03, MDR 2004, 1290 = BGHReport 2004, 1334 = NJW 2004, 2586, unter II 2). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht (im Anschluss an LG Berlin GE 2001, 280; ebenso LG Berlin GE 2000, 1476) § 4 Ziff. 8 i.V.m. § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags dahingehend ausgelegt, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft.

1. a) Die Auslegung der Formularklauseln unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Prüfung, da sie in dieser oder zumindest inhaltsgleicher Fassung über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden (BGH v. 20.3.1985 - VIII ZR 342/83, BGHZ 94, 105 [111] = MDR 1985, 757; v. 19.9.1986 - V ZR 72/85, BGHZ 98, 256 [258] = MDR 1987, 130; v. 5.11.1996 - XI ZR 274/95, BGHZ 134, 42 [45]; zu einer vergleichbaren Klausel OLG Celle (RE) (OLG Celle v. 30.1.1996 - 2 UH 1/96, OLGReport Celle 1996, 73 = WuM 1996, 202). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (st.Rspr., BGH v. 17.12.1987 - VII ZR 307/86, BGHZ 102, 384 [389 f.] = MDR 1988, 401).

b) § 4 Ziff. 8 und § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags sind aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters nicht so zu verstehen, dass die Schönheitsreparaturverpflichtung an einen Renovierungsbedarf dergestalt anknüpft, dass der Mieter auf Grund einer vorvertraglichen Abnutzung unter Umständen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses zu einer Renovierung verpflichtet wäre. Gem. § 4 Ziff. 8 des Mietvertrags trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen; die Regelung verweist auf § 13 des Mietvertrags.

§ 13 Ziff. 1 S. 2 des Mietvertrags verpflichtet den Mieter nicht zur sofortigen Renovierung, wenn die Wohnung in einem abgenutzten Zustand übernommen wird. Der nachfolgende S. 3 enthält eine S. 2 konkretisierende Regelung, in welchen Zeitabständen die Ausführung von Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung der Mieträume "erforderlich" i.S.d. S. 2 ist, und stellt hierzu einen (Regel-)Fristenplan auf. Die Fristen dieses Planes beginnen aus der Sicht eines verständigen Mieters mangels gegenteiliger Anhaltspunkte erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen; sie erfassen somit lediglich eine vom Mieter und nicht darüber hinaus eine vom Vormieter verursachte Abnutzung (BGH v. 6.7.1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 [85] = MDR 1988, 1051; OLG Frankfurt v. 16.2.1990 - 20 REMiet 1/90, MDR 1990, 550 = WuM 1990, 136 [137 f.]; OLG Hamburg v. 13.9.1991 - 4 U 201/90, MDR 1991, 1166 = NJW-RR 1992, 10 [12]; OLG Celle v. 30.1.1996 - 2 UH 1/96, OLGReport Celle 1996, 73 = WuM 1996, 202 [204]; anders für eine Schönheitsreparaturverpflichtung "bei Bedarf" OLG Stuttgart v. 17.2.1989 - 8 REMiet 2/88, MDR 1989, 546 = NJW-RR 1989, 520). Um dem Mieter einen vom Vormieter verursachten Renovierungsbedarf aufzuerlegen, hätte es - unabhängig von der Frage, ob diese als wirksam anzusehen wäre - einer ausdrücklichen Regelung bedurft. Ein solcher Regelungswille ist jedoch nicht erkennbar. Die Klauseln enthalten keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Fristen des Planes nach dem Willen des Vermieters als Formularverwender bereits mit dem Zeitpunkt der Letzten - vor dem Abschluss des Mietvertrags liegenden - Schönheitsreparatur beginnen sollen, so dass der Mieter sich den Zeitraum einer vorvertraglichen Abnutzung auf die Fristen des ihm formularvertraglich auferlegten Planes anrechnen lassen müsste. Dies ergibt sich auch nicht aus der Formulierung des § 13 Ziff. 1 S. 2, wonach die erforderlichen Schönheitsreparaturen "unverzüglich" auszuführen sind (a.A. LG Berlin, GE 2000, 1476). Eine Vorverlagerung der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen im Hinblick auf den unrenovierten Zustand der Wohnung bei deren Übergabe an den Mieter ist hierdurch erkennbar nicht beabsichtigt.

c) Die Formularklauseln enthalten keinen "starren" Fristenplan. Eine solche Regelung wäre unwirksam (BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03, MDR 2004, 1290 = BGHReport 2004, 1334). Nach § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags sind die Renovierungen jedoch nur "im Allgemeinen" in den genannten Zeiträumen auszuführen. Damit ist nicht allein der Zeitablauf für die Durchführung von Schönheitsreparaturen von Bedeutung, sondern es kommt entscheidend auf die von den Lebensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung der Wohnung an (BGH, Urt. v. 28.4.2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a).

2. In dieser Auslegung benachteiligen die Klauseln den Mieter nicht unangemessen i.S.d. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Insb. verstoßen sie nicht gegen das sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ausdrücklich geregelte Transparenzgebot. Seinen Anforderungen werden § 4 Ziff. 8 und § 13 Nr. 1 des Mietvertrags gerecht, da ein verständiger Mieter den Formularklauseln den Inhalt seiner Schönheitsreparaturverpflichtung mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen kann (zu einer ähnlichen Klausel BGH, Urt. v. 28.4.2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a).

III.

Auf die Revision der Klägerin ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da es weiterer Feststellungen bedarf (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 und 3 ZPO).