BGH Urteil vom 10.11.2010 - VIII ZR 300/09 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummietvertrag. Schriftformabrede. Keine Geltung für Mieterhöhungsverlangen

Leitsatz (amtlich)

Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB.

Normenkette

BGB §§ 126-127, 558a

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 12.10.2009; Aktenzeichen 2/11 S 6/09)

AG Frankfurt am Main (Entscheidung vom 10.12.2008; Aktenzeichen 380 C 1986/08 (14))

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 11. Zivilkammer des LG Frankfurt/M. vom 12.10.2009 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Rz. 1

Die Klägerin, vertreten durch ihre Hausverwaltung, verlangte mit Schreiben vom 24.1.2008 von dem Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung für das von ihm bewohnte Einfamilienhaus. Das Schreiben trägt keine eigenhändige Unterschrift. Es endet mit dem Vermerk "Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift gültig".

Rz. 2

Der Beklagte stimmte dem Erhöhungsverlangen vorgerichtlich teilweise i.H.v. 6,84 EUR zu. Im Übrigen versagte er seine Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Klägerin begehrt nunmehr noch die Zustimmung des Beklagten zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von monatlich 374,23 EUR um 43 EUR auf monatlich 417,23 EUR ab dem 1.4.2008.

Rz. 3

Der mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgeschlossene Mietvertrag vom 6./12.4.1994 enthält u.a. folgende Formularklausel:

"§ 6 Änderungen Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sind, soweit sich aus den Allgemeinen Vertragsbestimmungen nichts anderes ergibt, nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart werden."

Rz. 5

Nr. 13 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVG) lautet:

"Schlussbestimmungen (1) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sind schriftlich zu vereinbaren, dies schließt nicht aus, dass die Vertragsparteien im Einzelfall auf die Schriftform verzichten."

Rz. 6

Das AG hat die Klage abgewiesen. Das LG hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe

Rz. 7

Die Revision ist begründet.

Rz. 8

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Rz. 9

Es bestehe kein Anspruch der Klägerin gem. § 558 Abs. 1 BGB auf Zustimmung des Beklagten zur Mieterhöhung, da ein formwirksames Mieterhöhungsverlangen gem. §§ 558 Abs. 1, 558a, 126 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages nicht vorliege.

Rz. 10

Zwar sei die vom Gesetz in § 558a BGB verlangte Textform des Mieterhöhungsverlangens von der Klägerin im Schreiben vom 24.1.2008 eingehalten. Dies reiche jedoch nicht aus, weil die Parteien in § 6 des Mietvertrages Schriftform vereinbart hätten und das Mieterhöhungsverlangen nicht mit einer eigenhändigen Unterschrift versehen sei. Die Klägerin müsse sich an dem Schriftformerfordernis festhalten lassen. Selbst wenn die Vereinbarung in § 6 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle gem. §§ 305 ff. BGB nicht standhalten würde, könnte sich die Klägerin als Verwenderin der Klausel auf deren Unwirksamkeit nicht berufen.

Rz. 11

Das Schriftformerfordernis sei auch nicht konkludent aufgehoben worden. Soweit der Beklagte einer teilweisen Mieterhöhung von 6,84 EUR zugestimmt habe, habe er damit konkludent nur in Höhe dieses Betrages in die Aufhebung des Schriftformerfordernisses eingewilligt. Unerheblich sei auch, ob die früheren Mieterhöhungsverlangen der Parteien in schriftlicher oder anderer Form geschlossen worden seien, da hieraus kein genereller Verzicht für die Zukunft abgeleitet werden könne.

II.

Rz. 12

Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung kann der Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gem. §§ 558 Abs. 1, 558b Abs. 2 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch ohne eigenhändige Unterschrift formgültig und damit wirksam.

Rz. 13

1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Verlangt das Gesetz die Textform, so muss gem. § 126b BGB die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden. Dies ist hier geschehen.

Rz. 14

2. Dass dieses Schreiben nicht darüber hinaus seitens der Klägerin eigenhändig unterschrieben ist, macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam. Die in § 6 des Mietvertrages enthaltene Schriftformabrede steht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen. Nach § 6 des Mietvertrages sind Vertragsänderungen und -ergänzungen schriftlich zu vereinbaren. Das einseitige Mieterhöhungsverlangen des Vermieters stellt jedoch keine Vertragsänderung oder -ergänzung dar. Zu einer solchen kann es erst durch die Zustimmung des Mieters zu einer bestimmten Mieterhöhung kommen. Den Parteien bleibt es unbenommen, gem. § 127 Abs. 2 Satz 2 BGB nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Beurkundung zu verlangen.

III.

Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 24.1.2008 im Übrigen und seiner materiellen Begründetheit getroffen hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).