BGH Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 70/19 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

a) Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bestätigung von BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 188/03 NJW 2004, 1736 unter II 1a).

b) Zu den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Normenkette

BGB § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 3

Verfahrensgang

LG Braunschweig (Urteil vom 26.02.2019; Aktenzeichen 6 S 324/18 (139))

AG Braunschweig (Entscheidung vom 06.09.2018; Aktenzeichen 112 C 2770/17)

Tenor

Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des LG Braunschweig vom 26.2.2019 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Rz. 1

Die Beklagten sind seit mehreren Jahrzehnten Mieter eines ehemaligen Landarbeiterhauses in Braunschweig. Ein schriftlicher Mietvertrag besteht nicht; die Nettomiete beläuft sich auf monatlich 60 EUR. Das Badezimmer der Beklagten befindet sich nicht im Hauptgebäude, sondern in einem - ansonsten ungenutzten - Seitenflügel. Im Haupthaus befindet sich eine weitere vermietete Wohnung.

Rz. 2

Mit Anwaltsschreiben vom 23.6.2017 erklärte der Kläger, der Erbe der Liegenschaft geworden war, die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung führte er - unter Hinweis auf ein den Beklagten bereits übersandtes Privatgutachten vom 3.6.2015 - aus, der Seitenflügel müsse aus "wirtschaftlichen und statischen Gründen" abgerissen werden; eine Wiederherstellung sei "nicht ansatzweise darstellbar". Der Bereich, in dem sich das Badezimmer befinde, sei "sehr baufällig" und nur "unter erheblichen Gefahren begehbar".

Rz. 3

Während des Rechtstreits - am 28.3.2018 und erneut am 14.5.2018 - wiederholte der Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und machte - nach zwischenzeitlicher Einholung eines Kostenvoranschlags vom 7.5.2018 - geltend, der Anbau eines neuen Badezimmers koste rund 26.000 EUR; in Anbetracht der geringen Miete trage sich dies wirtschaftlich nicht.

Rz. 4

Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe

Rz. 5

Die Revision hat keinen Erfolg.

Rz. 6

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

Rz. 7

Die Beklagten seien zur Räumung der Wohnung nicht verpflichtet. Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) seien nicht gegeben; die (behauptete) Notwendigkeit des Abbruchs erfülle diesen Kündigungstatbestand nicht. Auch ein i.S.v. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses sei nicht gegeben. Nach seinem eigenen Sachvortrag lasse sich nicht feststellen, dass ihm durch die Fortdauer des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstünden.

Rz. 8

Diese Voraussetzung sei wie die "erheblichen Nachteile" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu beurteilen. Obgleich es hier nicht um eine Verwertungskündigung gehe, handele es sich um eine auf wirtschaftliche Erwägungen gestützte Kündigung. Mangels erkennbarer alternativer Verwertungsabsicht seien die Voraussetzungen der Erheblichkeit dabei eher strenger, jedenfalls aber nicht großzügiger zu beurteilen.

Rz. 9

Nach diesem Maßstab erscheine die Erweiterung des Gebäudes zwecks Neuerrichtung eines Badezimmers, welche nach dem Vortrag des Klägers 26.000 EUR koste, zumutbar. Denn dies ermögliche den - nach dem (insoweit bestrittenen) Klägervortrag gebotenen - Abriss des Seitenflügels, ohne das Mietverhältnis zu beenden. Gleichzeitig erhöhe sich der Mietwert des verbleibenden Hauptgebäudes.

Rz. 10

Nicht zu berücksichtigen sei, dass die Beklagten nur eine äußerst geringe Miete zu entrichten hätten. Zwar sei diese auch unter Ausnutzung aller gesetzlichen Möglichkeiten kurz- und mittelfristig nicht auf ein Niveau erhöhbar, welches den vorgenannten Aufwand längerfristig amortisiere. Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit sei dies aber nicht zu berücksichtigen, denn sowohl eine Verwertungskündigung als auch eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB dürften nicht vorgenommen werden, um eine Mieterhöhung zu erzielen. Dies beruhe auf dem allgemeinen Rechtsgedanken, dass der Vermieter sich nicht auf eine "zu geringe" Miethöhe stützen könne, sondern die bestehende Miete - unbeschadet der gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten - als gegeben akzeptieren müsse. Dies gelte auch für außergewöhnlich mieterbegünstigende Konstellationen.

Rz. 11

Der für den Anbau eines Bades aufzuwendende Betrag erscheine im Verhältnis zu dem Interesse der Beklagten an der Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar. Auf die weiteren streitigen Fragen der technischen und wirtschaftlichen Möglichkeiten eines teilweisen Abrisses des Seitenflügels komme es daher nicht an, ebenso wenig auf die Frage der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB.

II.

Rz. 12

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand.

Rz. 13

Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagten nicht gem. § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mietwohnung verpflichtet sind, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die vom Kläger erklärten Kündigungen vom 23.6.2017, 28.3.2018 und 14.5.2018 nicht beendet worden ist.

Rz. 14

1. Rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die besonderen Voraussetzungen einer Verwertungskündigung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt sind. Nach dieser Bestimmung liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn er durch dessen Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Nach der Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht nicht verkannt hat, können durch den ersatzlosen Abriss eines Gebäudes oder Gebäudeteils zwar Unkosten vermieden werden. Er stellt jedoch keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts und damit keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar (BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 188/03 NJW 2004, 1736 unter II 1 aa; v. 29.3.2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rz. 12). Danach sind die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung im Streitfall nicht gegeben. Der Kläger hat bereits keinen Sachvortrag dazu gehalten, in welcher Weise er nach dem geplanten Abriss mit dem Objekt verfahren will; vielmehr hat er in der mündlichen Berufungsverhandlung erklärt, er wisse nicht, was er mit dem geerbten Grundstück "anfangen" wolle.

Rz. 15

2. Somit sind, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, die vom Kläger erklärten Kündigungen am Maßstab der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu messen, wonach der Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat. Ein berechtigtes Interesse des Klägers hat das Berufungsgericht unter den hier gegebenen Umständen des Einzelfalls rechtsfehlerfrei verneint.

Rz. 16

a) Da der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen ist (vgl. nur BVerfGE 84, 366, 371 f. [zu § 564a BGB a.F.]), kommt es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses i.S.v. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darauf an, ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (BGH, Urt. v. 27.9.2017 - VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756 Rz. 34; v. 10.5.2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rz. 36; v. 29.3.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O., Rz. 24 v. 9.5.2012 - VIII ZR 238/11 NJW 2012, 2342 Rz. 13).

Rz. 17

aa) Die Auslegung und die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs "berechtigtes Interesse" erfordert dabei eine an den Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen (BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 2004, 440, 441), wobei zu beachten ist, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, a.a.O.; NZM 2011, 479 Rz. 29; BGH, Urt. v. 29.3.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O., Rz. 25). In Anbetracht dessen dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung erwachsen (BGH, Urt. v. 28.1.2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rz. 14; v. 8.6.2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773 Rz. 11; v. 29.3.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O., Rz. 40 v. 10.5.2017 - VIII ZR 292/15, a.a.O., Rz. 45).

Rz. 18

Dies gilt auch für die hier gegebene Fallgestaltung der Kündigung eines Wohnraummietvertrags zum Zwecke des Abbruchs des Mietobjekts (bzw. eines Teils davon), mit dem vom Vermieter verfolgten Ziel, den Kosten für die Wiederherstellung der Mietsache zu entgehen. So begründet - ebenso wie bei einer Verwertungskündigung (vgl. hierzu BVerfGE 79, 283, 289 f.; 84, 382, 385) - auch bei einer Kündigung zum Zwecke des ersatzlosen Abbruchs einer als Wohnraum vermieteten baulichen Anlage nicht bereits jeder aus dem Fortbestand des Mietraumverhältnisses dem Vermieter erwachsende (wirtschaftliche) Nachteil einen Anspruch auf Räumung der Mietwohnung.

Rz. 19

Zwar muss der durch den Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter entstehende Nachteil - je nach den besonderen Umständen der zu beurteilenden Fallgestaltung - nicht unbedingt den Grad von erheblichen Beeinträchtigungen i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen (vgl. BGH, Urt. v. 29.3.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O., Rz. 47 m.w.N. [zur Absicht des Vermieters, eine vermietete Wohnung zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen]). Ist das angeführte Interesse jedoch - wie hier - im Fall eines geringeren personalen Bezugs (vgl. BGH, Urt. v. 29.3.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O., Rz. 39) mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einem Gewicht darstellen, der die von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Intensität erreicht (vgl. BGH, Urt. v. 10.5.2017 - VIII ZR 292/15, a.a.O., Rz. 27, 48 [zur Absicht des Vermieters, das vermietete Anwesen einer Nutzung für einen sozialpolitisch erwünschten Zweck zuzuführen]), jedoch grundsätzlich nicht darüber hinausgehen muss.

Rz. 20

bb) Hiernach erfordert die Beantwortung der Frage, ob ein im Sinne der vorgenannten Grundsätze berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.v. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (BGH, Urt. v. 9.5.2012 - VIII ZR 238/11, a.a.O., Rz. 10 v. 26.9.2012 - VIII ZR 330/11, a.a.O., Rz. 12 BGH, Beschl. v. 20.7.2016 - VIII ZR 238/15 WuM 2016, 682 Rz. 9). Da die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände umfasst (vgl. BGH, Urt. v. 11.3.2009 - VIII ZR 127/08 NJW 2009, 1808 Rz. 16; BGH, Beschl. v. 20.7.2016 - VIII ZR 238/15, a.a.O.), entzieht sich die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein in diesem Sinne berechtigtes Interesse des Vermieters gegeben ist, auch im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (vgl. BGH, Beschl. v. 20.7.2016 - VIII ZR 238/15, a.a.O.).

Rz. 21

Es obliegt mithin in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters i.S.d. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Dessen Bewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (BGH, Urt. v. 29.3.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O., Rz. 15 v. 10.5.2017 - VIII ZR 292/15, a.a.O., Rz. 51).

Rz. 22

b) Gemessen an diesen Maßstäben hält die Beurteilung des Berufungsgerichts, bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entstünden dem Kläger keine erheblichen Nachteile, einer revisionsrechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand.

Rz. 23

Dabei kann dahinstehen, ob im Streitfall ein (gegenwärtiges) berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses unter Umständen schon deshalb zu verneinen ist, weil der Kläger nach eigenen Angaben selbst noch nicht weiß, auf welche Weise er die Liegenschaft weiter nutzen will (sog. "Vorratskündigung", vgl. etwa BGH, Urt. v. 27.9.2017 - VIII ZR 243/16, a.a.O., Rz. 19 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB]). Jedenfalls hat das Berufungsgericht weder den maßgeblichen rechtlichen Beurteilungsmaßstab (dazu nachfolgend unter aa) noch die Anforderungen an den Sachvortrag des Vermieters zur Erheblichkeit der wirtschaftlichen Nachteile verkannt (dazu nachfolgend unter bb).

Rz. 24

aa) Zwar hat das Berufungsgericht ausgeführt, die Erheblichkeit der Nachteile im Rahmen von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sei "eher strenger, jedenfalls nicht großzügiger" zu beurteilen als unter Geltung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dies lässt entgegen der Ansicht der Revision jedoch nicht besorgen, dass die das Berufungsurteil tragenden Erwägungen von einem unzutreffenden Beurteilungsmaßstab an eine zum Zweck des ersatzlosen Abbruchs eines Wohngebäudes erklärte Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB beeinflusst sind. Die vorgenannte Aussage des Berufungsgerichts beschränkt sich - worauf auch die Revisionserwiderung hinweist - letztlich darauf, an die Erheblichkeit der Nachteile i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB seien keine geringeren Anforderungen zu stellen als an eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Strengere Anforderungen hat das Berufungsgericht - wie nachfolgend ausgeführt - auch nicht gestellt.

Rz. 25

bb) Insoweit hat es im Ergebnis frei von Rechtsfehlern sein Urteil darauf gestützt, nach dem Sachvortrag des Klägers lasse sich nicht feststellen, dass ihm durch die Fortdauer des Mietverhältnisses mit den Beklagten erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstünden.

Rz. 26

(1) Im Ansatz zu Recht beanstandet die Revision allerdings, das Berufungsgericht habe sich zur Begründung seiner Rechtsansicht auf die Bestimmungen des § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB und des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB berufen und diese als Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens verstanden wissen wollen, welcher jeglicher Berücksichtigung der geringen Miete entgegenstehe. Dies trifft nicht zu, denn die genannten Bestimmungen unterbinden lediglich Kündigungen zum Zwecke der Erhöhung der Miete (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB) bzw. eine Neuvermietung als Wohnraum, um eine höhere Miete zu erzielen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB). Die - auch künftig erwartbare - geringe Miete kann somit durchaus ein zu berücksichtigender Umstand im Rahmen der hier gebotenen Gesamtwürdigung sein.

Rz. 27

(2) Der vorbezeichnete Rechtsfehler hat sich indes auf das angefochtene Urteil nicht ausgewirkt. Denn das Berufungsgericht hat nicht verkannt, dass sich die Kosten der Neuerrichtung des Bades nicht über die Miete amortisieren. Es hat letztlich entscheidend darauf abgestellt, dass der Kläger insoweit lediglich einen Betrag in überschaubarer Höhe und auch diesen nur einmalig aufzubringen hat, wenn er im Interesse des Fortbestands des Mietverhältnisses mit den Beklagten nach dem Abriss des baufälligen Seitenflügels ein neues Bad anbauen lässt. Soweit der Senat den ersatzlosen Abriss eines nur mit erheblichem Aufwand zu sanierenden Wohnkomplexes unter besonderen Umständen als Kündigungsgrund revisionsrechtlich nicht beanstandet hat (vgl. BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 188/03, a.a.O., unter II 1b [zum Abriss eines weitgehend leerstehenden Plattenbaus mit 142 Wohneinheiten]), waren dort für den Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses Nachteile einer ganz anderen Größenordnung zu besorgen, nämlich Jahr für Jahr zusätzlich in beträchtlicher Höhe erwachsende Kosten allein für die Unterhaltung des Gebäudes.

Rz. 28

Schließlich hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang - ebenfalls rechtsfehlerfrei - berücksichtigt, dass sich durch den Anbau eines Bades nach erfolgtem Abriss des baufälligen Anbaus jedenfalls der Wert des Grundstücks erhöht, so dass der vom Kläger geltend gemachte Aufwand für die Neuerrichtung in gewissem Umfang kompensiert wird.

Rz. 29

(3) Vergeblich beanstandet die Revision ferner, das Berufungsgericht habe den in zweiter Instanz gehaltenen Sachvortrag des Klägers übergangen, über die erforderlichen finanziellen Mittel für die Errichtung des Bades nicht zu verfügen, denn das von der Revision insoweit in Bezug genommene schriftsätzliche Vorbringen des Klägers ist nicht ansatzweise konkretisiert. Es enthält schon keine Angaben zu seinen finanziellen Verhältnissen (Einkommen, Mieteinnahmen aus der zweiten Wohnung im Haupthaus) und befasst sich mit der Möglichkeit einer Finanzierung des (verhältnismäßig geringen) Betrags für die Errichtung des Bades nicht.

Rz. 30

Ohne Erfolg rügt die Revision ebenfalls, das Berufungsgericht habe die im Lauf des Rechtsstreits schriftsätzlich am 14.5.2018 wiederholte Kündigung nicht mehr ausdrücklich sachlich verbeschieden. Es ist auszuschließen, dass dies zu einer dem Kläger günstigeren Entscheidung hätte führen können, denn der vorinstanzliche Prozessbevollmächtigte des Klägers hat den Inhalt der vorprozessualen Kündigungserklärung vom 23.6.2017 lediglich (in denkbar knapper Form) wiederholt.