BGH Urteil vom 18.01.2005 - XI ZR 201/03 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

Zur Zurechenbarkeit des Wissens, das ein in einer Filiale tätiger Bankangestellter bei der verantwortlichen Aushandlung einer Rahmenfinanzierung erlangt, wenn die einzelnen Kredite anschließend von einer anderen Filiale derselben Bank an Immobilienerwerber ausgereicht werden.

Normenkette

BGB § 166 Abs. 1

Verfahrensgang

OLG München (Urteil vom 20.05.2003; Aktenzeichen 23 U 4680/02)

LG München I

Tenor

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 23. Zivilsenats des OLG München v. 20.5.2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverweisen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger verlangt aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau Schadensersatz und Rückabwicklung eines von der Beklagten kreditfinanzierten Immobilienkaufs. Dem liegt - soweit für das Revisionsverfahren bedeutsam - folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Kläger und seine Ehefrau wurden im Jahre 1996 von einem Anlagevermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital zwei Wohnungen in einem älteren, aus 126 Wohneinheiten bestehenden Gebäudekomplex in D. zu erwerben. Am 6.8.1996 unterbreiteten sie einem G. M. ein notarielles Angebot auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages zum Erwerb von zwei Eigentumswohnungen und erteilten ihm eine umfassende Vollmacht. Der Treuhänder M. kaufte am 16.8.1996 im Namen der Eheleute mit notariellem Vertrag die Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von 367.200 DM von der E. GmbH. Gleichzeitig erhielten die Eheleute vereinbarungsgemäß eine von einem R. B. im Namen der E. GmbH unterzeichnete Mietgarantie i.H.v. 11 DM pro m2 befristet auf vier Jahre. Bei B. handelte es sich um einen damals in deren Dü.'er Filiale tätigen Mitarbeiter der Beklagten, der im Januar 1998 dort ausgeschieden ist, um die E. GmbH als alleiniger Gesellschafter zu übernehmen. Ebenfalls am 16.8.1996 unterzeichneten der Kläger und seine Ehefrau persönlich einen Darlehensvertrag mit der Beklagten über ein durch eine Grundschuld abgesichertes Annuitätendarlehen i.H.v. 400.000 DM zur Finanzierung des Immobilienkaufs. In der Folgezeit waren für die in unsaniertem Zustand übergebenen Wohnungen nur geringfügige Mieteinnahmen zu erzielen. Die E. GmbH erfüllte ihre Zahlungspflicht aus dem Mietgarantievertrag nur ca. ein Jahr lang.

Der Kläger, der bereits im April 1999 ein rechtskräftiges Urteil gegen die mittlerweile insolvente E. GmbH auf Rückabwicklung des Kaufvertrages erstritten hat, macht geltend, bei dem Kaufvertrag und dem Darlehensvertrag handele es sich um ein verbundenes Geschäft, das insgesamt rückabzuwickeln sei. Außerdem sei ihm die Beklagte, die sich das Wissen ihres auch auf Verkäuferseite handelnden Mitarbeiters B. zurechnen lassen müsse, wegen vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens zum Schadensersatz verpflichtet.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren bedeutsam - im Wesentlichen ausgeführt:

Ein Rückabwicklungsanspruch hinsichtlich des Darlehensvertrages stehe dem Kläger nicht zu. Nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG finde § 9 VerbrKrG auf Realkreditverträge keine Anwendung. Realkreditvertrag und finanziertes Grundstücksgeschäft seien grundsätzlich nicht als ein zu einer wirtschaftlichen Einheit verbundenes Geschäft anzusehen.

Auch Schadensersatzansprüche des Klägers kämen nicht in Betracht. Dieser habe nicht ausreichend dargetan, dass die Beklagte über einen konkreten, sie zur Aufklärung verpflichtenden Wissensvorsprung verfügt habe. Insbesondere müsse sich die Beklagte ein mögliches Wissen ihres früheren Mitarbeiters B. betreffend die Geschäftspraktiken der Verkäuferin nicht zurechnen lassen, da der Kläger nicht dargetan habe, dass B. in irgendeiner Weise mit dem Darlehensvertrag befasst gewesen sei. Dies sei schon deshalb unwahrscheinlich, weil B. in der Dü.'er Filiale der Beklagten beschäftigt gewesen sei, der Darlehensvertrag mit dem Kläger und dessen Ehefrau aber von der Filiale der Beklagten in A. bearbeitet worden sei.

II.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.

1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht, ohne dass es darauf für die Entscheidung des Senats allerdings ankommt, zu dem Ergebnis gelangt, dass hier kein verbundenes Geschäft i.S.d. § 9 VerbrKrG vorliegt und damit ein Einwendungsdurchgriff sowie die Rückabwicklung des Darlehensvertrages nicht in Betracht kommen.

a) Kreditvertrag und finanziertes Grundstücksgeschäft sind nach ständiger langjähriger Rechtsprechung aller damit befassten Senate des BGH grundsätzlich nicht als ein zu einer wirtschaftlichen Einheit verbundenes Geschäft anzusehen (BGH, Urt. v. 18.9.1970 - V ZR 174/67, WM 1970, 1362 [1363]; v. 12.7.1979 - III ZR 18/78, WM 1979, 1054; v. 13.11.1980 - III ZR 96/79, WM 1980, 1446 [1447 f.]; v. 9.10.1986 - III ZR 127/85, MDR 1987, 297 = WM 1986, 1561 [1562]; v. 31.3.1992 - XI ZR 70/91, MDR 1992, 767 = WM 1992, 901 [905]; v. 19.5.2000 - V ZR 322/98, MDR 2000, 945 = WM 2000, 1287 [1288]). In Anlehnung an diese höchstrichterliche Rechtsprechung hat der Gesetzgeber in § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG bestimmt, dass die Regelungen über verbundene Geschäfte (§ 9 VerbrKrG) auf Realkredite i.S.d. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG keine Anwendung finden. Dies gilt nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes für Realkredite im Sinne dieser Vorschrift ausnahmslos (BGH v. 9.4.2002 - CI ZR 91/99, BGHZ 150, 248 [262]; v. 12.11.2002 - XI ZR 47/01, BGHZ 152, 331 [337]; Urt. v. 15.7.2003 - XI ZR 162/00, XI ZR 162/00 = ZIP 2003, 1741 [1743]; v. 28.10.2003 - XI ZR 263/02, BGHReport 2004, 170 = MDR 2004, 287 = WM 2003, 2410 [2411]; v. 27.1.2004 - XI ZR 37/03, MDR 2004, 641 = BGHReport 2004, 819 = WM 2004, 620 [622]; v. 26.10.2004 - XI ZR 255/03, ZIP 2005, 69 [73]; v. 9.11.2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72 [73 f.]). Diese Regelung und der damit verbundene Ausschluss des Einwendungsdurchgriffs erscheinen auch deshalb sinnvoll, weil Kaufverträge über Immobilien, anders als Beitrittserklärungen zu Immobilienfonds, der notariellen Beurkundung nach § 313 BGB a.F. (jetzt: § 311b Abs. 1 BGB) bedürfen (Bungeroth, WM 2004, 1505 [1509]) und dem Erwerber die Bedeutung und Tragweite des Geschäfts dadurch vor Augen geführt wird.

b) Ein Realkredit i.S.d. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG liegt jedenfalls bei einem finanzierten Grundstücksgeschäft - anders als die Revision unter Berufung auf Ausführungen des II. Zivilsenats in dessen Entscheidungen v. 14.6.2004 (BGH v. 14.6.2004 - II ZR 393/02, BGHReport 2004, 1282 = MDR 2004, 1192 = WM 2004, 1529 [1533]; v. 14.6.2004 - II ZR 407/02, WM 2004, 1536 [1540]) meint - auch dann vor, wenn der Erwerber sich - wie hier, anders als in den vom II. Zivilsenat entschiedenen Fällen - bei der Bestellung des Grundpfandrechtes von einem Treuhänder vertreten lässt oder wenn er ein bestehendes Grundpfandrecht (teilweise) übernimmt. Nach dem klaren Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG kommt es lediglich darauf an, ob der Kredit nach dem Kreditvertrag von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wurde. Ob der Kreditnehmer selbst Sicherungsgeber ist, ist nach allgemeiner Meinung ohne Belang (statt aller Staudinger/Kessal-Wulf, BGB, 13. Bearb. 2001, § 3 VerbrKrG Rz. 33; Ulmer in MünchKomm/BGB, 3. Aufl., § 3 VerbrKrG Rz. 27). Der Wortlaut stellt überdies auch nicht auf die tatsächliche Bestellung eines Grundpfandrechts ab, sondern auf die Vereinbarung einer grundpfandrechtlichen Absicherung im Kreditvertrag (Staudinger/Kessal-Wulf, BGB, 13. Bearb. 2001, § 3 VerbrKrG Rz. 33).

Ob es angesichts dessen, wie der II. Zivilsenat in seinen Entscheidungen v. 14.6.2004 (BGH v. 14.6.2004 - II ZR 393/02, BGHReport 2004, 1282 = MDR 2004, 1192 = WM 2004, 1529 [1533]) für Kreditverträge zur Finanzierung von Immobilienfondsbeteiligungen unter Berücksichtigung der Richtlinie 87/102/EWG des Rates v. 22.12.1986 zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedsstaaten über den Verbraucherkredit (Verbraucherkreditrichtlinie, ABl. EG 1987, Nr. 42 S. 48 i.d.F. der Änderungsrichtlinie 90/88/EWG des Rates v. 22.2.1990, ABl. EG Nr. 61, S. 14) gemeint hat, überhaupt möglich ist, § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG dahin auszulegen, dass er nur bei der Bestellung eines Grundpfandrechts durch den Kreditnehmer selbst gilt, erscheint sehr zweifelhaft, zumal Art. 2 Abs. 3 Verbraucherkreditrichtlinie gerade auch Art. 11 der Verbraucherkreditrichtlinie, der finanzierte Geschäfte regelt, für Realkredite ausdrücklich für nicht anwendbar erklärt, bedarf aber keiner abschließenden Entscheidung. Jedenfalls ist die vom II. Zivilsenat befürwortete Auslegung bei grundpfandrechtlich abgesicherten Krediten zur Finanzierung von Grundstücksgeschäften unter Hinweis auf die Verbraucherkreditrichtlinie nicht möglich. Diese findet nämlich nach Art. 2 Abs. 1 auf Kaufverträge allgemein, nicht nur auf Realkreditverträge, die hauptsächlich zum Erwerb vom Eigentumsrechten an einem Grundstück oder an einem Gebäude dienen, erklärtermaßen keine Anwendung. Jedenfalls insoweit kann davon, dass die Verbraucherkreditrichtlinie einen "umfassenden Schutz des Verbrauchers im Rahmen von Verbraucherkreditverträgen" bezwecke (so II. Zivilsenat, BGH v. 14.6.2004 - II ZR 393/02, BGHReport 2004, 1282 = MDR 2004, 1192 = WM 2004, 1529 [1533]), keine Rede sein (BGH, Urt. v. 26.10.2004 - XI ZR 255/03, ZIP 2005, 69 [73]; v. 9.11.2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72 [74]).

2. Zu Recht wendet sich die Revision jedoch gegen die Ausführungen, mit denen das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten schon mit der Begründung verneint hat, dessen Vorbringen sei unsubstantiiert und einer Beweisaufnahme nicht zugänglich.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Nur ausnahmsweise können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfalls ergeben. Dies kann u.a. dann der Fall sein, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st.Rspr., vgl. zuletzt die Nachweise in dem BGH, Urt. v. 23.3.2004 - XI ZR 194/02, MDR 2004, 1129 = BGHReport 2004, 1168 = WM 2004, 1221 [1225]; Urt. v. 9.11.2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72 [76]). Einen solch konkreten Wissensvorsprung in Bezug auf ein spezielles Risiko des zu finanzierenden Vorhabens besitzt ein Kreditinstitut z.B. dann, wenn es weiß oder damit rechnet, dass wertbildende Faktoren durch Manipulationen verschleiert wurden (BGH, Urt. v. 17.12.1991 - XI ZR 8/91, MDR 1992, 576 = WM 1992, 216 [218]) oder dass der Kreditnehmer von den Geschäftspartnern arglistig getäuscht wurde (BGH, Urt. v. 1.6.1989 - III ZR 277/87, MDR 1990, 30 = WM 1989, 1368 [1370]; v. 11.2.1999 - IX ZR 352/97, MDR 1999, 687 = WM 1999, 678 [679]).

b) Ein zur Aufklärung verpflichtender Wissensvorsprung liegt hier nach dem bestrittenen und unter Beweis gestellten Vorbringen des Klägers, welches das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen hat, vor.

aa) Nach den Behauptungen des Klägers war B., der frühere Mitarbeiter der Beklagten, mit deren Zustimmung gleichzeitig für die Verkäuferin, die E. GmbH tätig. B. sei von 1996 bis zu seiner Entlassung bei der Beklagten am 1.1.1998 stiller Gesellschafter und faktischer Geschäftsführer der E. GmbH gewesen. Anschließend habe er die GmbH als alleiniger Gesellschafter übernommen. In verantwortlicher Position in der Dü.'er Filiale der Beklagten habe B. das Finanzierungskonzept für alle 126 noch zu werbenden Erwerber von Wohnungen in dem Gebäudekomplex in D. in allen Details, wie z.B. Zinssätze, Disagio, Tilgung über Lebensversicherung etc., mit der E. GmbH, der Verkäuferin der Wohnungen, verbindlich ausgehandelt.

Der Verkauf der Wohnungen habe sich - wie auch hier - im Einzelnen wie folgt abgespielt: Mit Wissen und Wollen von B. sei Kaufinteressenten - so auch dem Kläger und seiner Ehefrau - eine von nur zwei mustergültig sanierten Wohnungen in dem Gebäudekomplex gezeigt worden mit der wahrheitswidrigen Behauptung, sämtliche Wohnungen befänden sich in einem solchen Zustand bzw. würden noch in einen solchen versetzt. Tatsächlich sei dies nie beabsichtigt gewesen. Gleichzeitig sei den Kaufinteressenten eine zu erzielende Miete von über 11 DM pro m2 zugesichert worden, wofür die damals schon überschuldete E. GmbH - vertreten durch B. - eine vierjährige Mietgarantie übernommen habe. Eine solche Miete sei, wie B. bekannt gewesen sei, indes nicht zu erzielen gewesen. Die erzielbare Miete für die unsanierten Wohnungen habe maximal 4 DM bis 5 DM pro m2 betragen. Überdies habe B. gewusst, dass der Kaufpreis für die Wohnungen sittenwidrig überteuert gewesen sei. Bei den später für die Kaufinteressenten tätig gewordenen Treuhändern habe es sich in Wirklichkeit um Mitarbeiter der E. GmbH gehandelt.

bb) Diese Behauptungen, die von der Beklagten lediglich mit Nichtwissen bestritten werden, sind entgegen den Ausführungen des Berufungsgerichts hinreichend konkretisiert und nicht etwa willkürlich "aus der Luft gegriffen".

Ein Sachvortrag ist schlüssig und damit erheblich, wenn der Darlegungspflichtige Tatsachen vorträgt, die i.V.m. einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in seiner Person entstanden erscheinen zu lassen. Dabei richtet sich der Umfang der erforderlichen Darlegung zum einen nach der Einlassung des Gegners und zum anderen nach dem, was der Partei an näheren Angaben zumutbar und möglich ist (BGH, Urt. v. 11.4.2000 - X ZR 19/98, CR 2000, 424 = WM 2000, 1304 [1306]; v. 15.5.2003 - III ZR 7/02, BGHReport 2003, 891 [892]).

Dem genügt das Vorbringen des Klägers. Dieses stimmt in erheblichem Umfang mit der von der Staatsanwaltschaft Dü. gegen B. erhobenen, auf umfangreichen Ermittlungen beruhenden Anklage v. 10.5.2002 u.a. wegen Betruges überein. Insbesondere entspricht der klägerische Vortrag zur Rolle B.'s bei der E. GmbH, zu den betrügerischen Verkaufsverhandlungen, zu den wahrheitswidrigen Mietzinsversprechungen und zur Wertlosigkeit der Mietgarantie infolge fehlender Liquidität der E. GmbH dem staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsergebnis, wie es in der vom LG beigezogenen Anklageschrift festgehalten ist. Dafür, dass die für den Kläger und seine Ehefrau aufgetretenen Treuhänder in Wirklichkeit Mitarbeiter der E. GmbH waren, ergeben sich Anhaltspunkte aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag v. 6.8.1996, demzufolge Treuhänder und Verkäuferin unter derselben Adresse geschäftsansässig waren.

cc) Das von dem Kläger behauptete Sonderwissen des B. um die Rolle der Treuhänder, den wahren Zustand der verkauften Wohnungen, die bewusst falschen Mietzinsversprechen und die weit gehende Wertlosigkeit der Mietgarantieverträge muss sich die Beklagte zurechnen lassen, wenn B. - wie von dem Kläger behauptet - in der Dü.'er Filiale an der Aushandlung des Rahmenkonzepts für die Finanzierung der Wohnungen in dem D.'er Gebäudekomplex beteiligt war. Insbesondere entlastet es die Beklagte nicht, dass das hier streitgegenständliche Darlehen aus für einen Außenstehenden nicht nachvollziehbaren Gründen organisatorisch von ihrer A.'er Filiale, die weder einen räumlichen Bezug zum Ort der Wohnanlage noch zum Wohnort der Erwerber hatte, abgewickelt wurde. Dabei kann dahinstehen, ob die mit der Kreditbewilligung in der A.'er Filiale befassten Mitarbeiter das nach dem klägerischen Vortrag betrügerische Verhalten des Dü.'er Mitarbeiters B. tatsächlich kannten. Ebenso kann offen bleiben, ob eine Großbank sich das erworbene Wissen eines mit bedeutenden Projekten betrauten Angestellten für spätere Geschäfte, auch wenn sie in anderen Filialen durch andere Mitarbeiter abgeschlossen werden, grundsätzlich zurechnen lassen muss. Die Zurechnung der Kenntnisse des B. für die in A. abgewickelte Einzelfinanzierung ist jedenfalls deshalb gerechtfertigt, weil dieses Darlehen nur einen Ausschnitt der vorher angeblich in Dü. von B. in verantwortlicher Position verbindlich ausgehandelten Rahmenfinanzierung für das Objekt in D. darstellte, die für die A.'er Filiale maßgeblich war und für den Darlehensvertrag des Klägers und seiner Ehefrau Bedeutung erlangt hat. Ist der Beklagten danach nach dem Vorbringen des Klägers bei Abschluss des streitigen Darlehensvertrages das arbeitsteilige Wirken von B. zugute gekommen, muss sie auch die damit verbundenen Gefahren tragen, d.h. sich dessen Wissen zurechnen lassen (BGH v. 23.11.1995 - IX ZR 213/94, BGHZ 131, 200 [204] = MDR 1996, 314; Beuthien, NJW 1999, 3585 [3587]).

III.

Das angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Entscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dieses wird die Rolle des Mitarbeiters der Beklagten B. sowohl bei den Wohnungsverkäufen als auch bei der Kreditvergabe zu klären haben. Sollte danach auf Grund zurechenbaren Wissens B.'s eine vorvertragliche Aufklärungspflicht der Beklagten bestanden haben, ist davon auszugehen, dass der Kläger und seine Ehefrau bei entsprechender Unterrichtung über den unsanierten Zustand der Wohnungen, die tatsächlich erzielbaren Mieteinnahmen und die weit gehende Wertlosigkeit der Mietgarantie von einem Kauf Abstand genommen hätten (BGH, Urt. v. 13.1.2004 - XI ZR 355/02, BGHReport 2004, 598 = MDR 2004, 520 = WM 2004, 422 [424]).