BGH Urteil vom 20.04.2018 - V ZR 169/17 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

Verkauft eine Gemeinde im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages ein von dem Erwerber mit einem Eigenheim zu bebauendes Grundstück zum Verkehrswert, verstößt eine Regelung, die dem Erwerber eine von einer Verkehrswertsteigerung des Grundstücks unabhängige Zuzahlung bei dessen Weiterverkauf innerhalb von acht Jahren nach Errichtung des Eigenheims auferlegt, gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung.

Normenkette

BauGB § 11 Abs. 2 S. 1

Verfahrensgang

OLG München (Urteil vom 22.05.2017; Aktenzeichen 21 U 4277/16)

LG Ingolstadt (Urteil vom 30.09.2016; Aktenzeichen 31 O 2072/15)

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des OLG München - 21. Zivilsenat - vom 22.5.2017 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Rz. 1

Mit notariellem Vertrag vom 28.7.2009 kauften der Kläger und seine damalige Ehefrau, die beide in einer Nachbargemeinde wohnten, von der beklagten Gemeinde zwei Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 857 m2 zu einem Quadratmeterpreis von 106,75 EUR einschließlich Erschließungskosten. Insgesamt betrug der Kaufpreis 91.482,07 EUR, was - wie in dem Vertrag ausdrücklich festgehalten ist - dem Marktwert der Grundstücke entsprach. Die Grundstücke befinden sich in einem Baugebiet der beklagten Gemeinde.

Rz. 2

In Ziffer VII.5.e des notariellen Kaufvertrages verpflichteten sich die Käufer, innerhalb von acht Jahren nach Vertragsschluss auf den Grundstücken ein bezugsfertiges Wohnhaus zu errichten, dieses ab Bezugsfertigkeit acht Jahre lang selbst zu bewohnen und während dieser Zeit nicht zu veräußern. Für den Fall des Verstoßes gegen die Bauverpflichtung wurde der beklagten Gemeinde das Recht eingeräumt, die Grundstücke gegen Rückerstattung des Kaufpreises zurück zu erwerben. Für den Fall des Verstoßes gegen die Selbstnutzungspflicht verpflichteten sich die Käufer zu einer Zahlung von 5 EUR pro Quadratmeter und für den Fall der Veräußerung der Grundstücke vor Ablauf von acht Jahren ab Bezugsfertigkeit an Dritte, bei denen es sich nicht um seit mindestens drei Jahren auf dem Gebiet der beklagten Gemeinde wohnhafte näher bestimmte Verwandte oder den Ehegatten handelt, zu einer Zahlung von 25 EUR pro Quadratmeter. Entsprechende Klauseln wurden von der beklagten Gemeinde bei zahlreichen Verkäufen in dem Baugebiet verwendet.

Rz. 3

Der Kläger und seine damalige Ehefrau errichteten auf den erworbenen Grundstücken ein Wohnhaus, das sie bis zu ihrer Trennung im Jahr 2011 gemeinsam bewohnten. Nach der Scheidung ihrer Ehe veräußerten sie das Grundstück im September 2013. Daraufhin verlangte die beklagte Gemeinde vom Kläger und seiner früheren Ehefrau einen Betrag von insgesamt 21.425 EUR, den diese unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlten. Der geforderte Betrag überstieg die Wertsteigerung der Grundstücke seit deren Erwerb im Juli 2009.

Rz. 4

Mit der Klage verlangt der Kläger von der beklagten Gemeinde die Rückzahlung des von ihm getragenen hälftigen Anteils von 10.712,50 EUR nebst Zinsen und die Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Das LG hat die Klage abgewiesen, das OLG hat ihr - bis auf einen geringen Anteil an den geforderten Zinsen - stattgegeben. Mit der von dem OLG zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, möchte die beklagte Gemeinde die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen.

Entscheidungsgründe

Rz. 5

Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht dem Kläger ein Rückzahlungsanspruch gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu. Die Regelung in Ziffer VII.5.e des Kaufvertrages über die Nachzahlungsverpflichtung sei unwirksam. Als Allgemeine Geschäftsbedingung müsse sich die Klausel an § 307 BGB und als Regelung, mit der die Beklagte städtebauliche Ziele verfolge, auch an § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB messen lassen. Aus beiden Normen folge die Unwirksamkeit. Da den Käufern kein Preisvorteil eingeräumt worden sei, diene die Klausel nicht der Abschöpfung einer gewährten Subvention, sondern behindere eine Weiterveräußerung vor Ablauf der vereinbarten Frist durch eine von einer Verkehrswertsteigerung unabhängigen Nachzahlungspflicht. Diese Benachteiligung der Käufer könne nicht mit der von der Beklagten geltend gemachten Abwehr von Spekulationsgeschäften gerechtfertigt werden. Hierfür reiche eine Klausel aus, die der Gemeinde das Recht einräume, die tatsächlich eingetretene Bodenwertsteigerung abzuschöpfen, anstatt pauschal eine Nachzahlungspflicht in einer erheblichen Größenordnung zu regeln, die sich hier - je nach Berechnungsweise - auf knapp 29 % bzw. 23,4 % des Kaufpreises belaufe. Die Klausel berücksichtige ausschließlich das Interesse der Beklagten, die sich im Gegenzug lediglich bereit erklärt habe, überhaupt ein Grundstück an die Erwerber zu verkaufen. Zudem enthalte die Regelung keinerlei Abstufungen, um den Umständen des Einzelfalls gerecht zu werden und unzumutbare Härten für die Erwerber zu vermeiden. Selbst wenn die Klausel wirksam sei, habe die Beklagte ihr Ermessen hinsichtlich der Nachzahlungsforderung nicht ordnungsgemäß ausgeübt, weil der Verkauf keinen spekulativen Hintergrund gehabt, sondern auf der Scheidung der Eheleute und der damit verbundenen finanziellen Zwänge beruht habe.

II.

Rz. 6

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.

Rz. 7

Das Berufungsgericht kommt rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis, dass dem Kläger gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung des unter Vorbehalt an die beklagte Gemeinde gezahlten Betrages von 10.712,50 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten zusteht.

Rz. 8

1. Die in Ziffer VII.5.e des notariellen Kaufvertrages vereinbarte Nachzahlungsverpflichtung verstößt gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung i.S.d. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB und ist unwirksam. Auf die Frage, ob die Klausel einer Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB standhielte, kommt es daher nicht an (bisher offengelassen, vgl. BGH, Urt. v. 16.4.2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rz. 9 m.w.N.).

Rz. 9

a) Der notarielle Kaufvertrag vom 28.7.2009 ist ein städtebaulicher Vertrag i.S.d. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB. Der für einen städtebaulichen Vertrag erforderliche Zusammenhang mit der gemeindlichen Bauleitplanung ergibt sich daraus, dass die beklagte Gemeinde dem Kläger und seiner damaligen Ehefrau die Grundstücke als Bauplatz verkauft und ihnen in Ziffer VII.5.e des Vertrages eine binnen einer bestimmten Frist zu erfüllende Verpflichtung zum Bau eines Wohnhauses (vgl. § 176 BauGB) auferlegt hat (vgl. BGH, Urt. v. 26.6.2015 - V ZR 271/14, NJW 2015, 3169 Rz. 8 m.w.N.), um das Bauland zeitnah einer durch die Bauleitplanung zugelassenen Bebauung zuzuführen (vgl. Bank, in Brügelmann, BauGB, Stand Februar 2014, § 11 Rz. 53 f.).

Rz. 10

b) Die Nachzahlungsverpflichtung verstößt gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung i.S.d. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Nach dieser Vorschrift müssen die in einem städtebaulichen Vertrag vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Das Gebot angemessener Vertragsgestaltung verlangt, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und dass die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt (BGH, Urt. v. 26.6.2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rz. 19 m.w.N.). Die vorliegende Vertragsgestaltung ist hiermit nicht vereinbar.

Rz. 11

aa) Für eine Vertragsgestaltung im sog. "Einheimischenmodell" (zu den dabei zu beachtenden europarechtlichen Vorgaben vgl. EuGH, Urt. v. 8.5.2013. C-197/11 und C-203/11, Libert u.a. und All Projects & Development NV, EU:C:2013:288 Rz. 39 ff., 49 ff. sowie BGH, Urt. v. 26.6.2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rz. 33), bei dem der Verkauf - anders als im vorliegenden Fall - zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis erfolgt war, hat der Senat entschieden, dass eine Nachforderung im Umfang des eingeräumten Preisvorteils grundsätzlich möglich ist. Sie stellt keine Vertragsstrafe dar, sondern bedeutet den Widerruf der in der Kaufpreisverbilligung liegenden, an bestimmte Bedingungen geknüpften Subvention. Auch etwaige Bodenwertsteigerungen müssen, wenn der Subventionszweck verfehlt wird, nicht stets dem Käufer verbleiben. Allerdings ist eine Nachzahlungsklausel, die neben der Kaufpreisverbilligung auch künftige Bodenwertsteigerungen einbezieht, nur angemessen, wenn sie die Möglichkeit stagnierender oder sinkender Bodenpreise berücksichtigt und die Nachzahlung auf den tatsächlich eingetretenen Vorteil begrenzt (BGH, Urt. v. 16.4.2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rz. 21). In einem Fall eines nicht subventionierten Grundstücksverkaufs hat der Senat eine Klausel für angemessen erachtet, die dem Käufer, wenn er das Grundstücks in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab Vertragsschluss weiterverkauft, die Verpflichtung zur Abführung des erzielten Mehrerlöses auferlegt (Senat, Urt. v. 16.3.2018 - V ZR 306/16, juris).

Rz. 12

bb) Die von der beklagten Gemeinde verwendete Zuzahlungsklausel ist hingegen unangemessen, weil sie dem Kläger und seiner Ehefrau eine Zuzahlungsverpflichtung auferlegt, die unabhängig von einer Verkehrswertsteigerung des Grundstücks und damit unabhängig von einem tatsächlichen Vorteil der Erwerber ist.

Rz. 13

(1) Eine vorteilsunabhängige Nachzahlungsklausel lässt sich nicht mit dem Zweck der Verhinderung von Bodenspekulationen rechtfertigen. Beschränkungen, die die öffentliche Hand dem Käufer auferlegt, entsprechen nur dann dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, wenn sie geeignet und erforderlich sind, um das Erreichen der zulässigerweise verfolgten Zwecke im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpolitik für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen (vgl. BGH, Urt. v. 16.4.2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rz. 14). Die Abwehr von Grundstücksspekulationsgeschäften stellt zwar ein anerkennenswertes städtebauliches Ziel dar (Senat, Urt. v. 16.3.2018 - V ZR 306/16, juris). Um Bodenspekulationen zu verhindern, ist es aber nicht erforderlich, dem Käufer für den Fall des Weiterverkaufs des Grundstücks eine vorteilsunabhängige Zuzahlungspflicht aufzuerlegen. Das Ziel der Spekulationsbekämpfung kann erreicht werden, indem sich der Zuzahlungsbetrag nach der tatsächlichen Bodenwertsteigerung bemisst. Der Pflicht zur Zahlung eines hiervon unabhängigen Betrages kommt dagegen ein strafähnlicher Charakter zu (vgl. Krüger, ZNotP 2010, 450, 454) und geht damit über das verfolgte Ziel hinaus.

Rz. 14

(2) Ebenso wenig vermag ein Interesse der beklagten Gemeinde an einer Selbstnutzung der Immobilie durch den Käufer die Nachzahlungsklausel zu rechtfertigen. Da eine Selbstnutzungsverpflichtung nicht eine zwangsweise durchsetzbare Primärverpflichtung des Käufers, sondern lediglich eine Obliegenheit begründet (vgl. BGH, Urt. v. 16.4.2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505, Rz. 11), ist die Auferlegung einer - über die Abschöpfung einer gewährten Subvention hinausgehenden - Zuzahlungspflicht schon nicht geeignet, die angestrebte Selbstnutzung durch den Käufer zu erreichen. Will die Gemeinde langfristig Einfluss auf die Nutzerstruktur nehmen, könnte sie dies beispielsweise dadurch erreichen, dass sie mit ihrem Vertragspartner ein Wiederkaufsrecht für den Fall der vorzeitigen Veräußerung der Immobilie vereinbart.

Rz. 15

(3) Entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich die Angemessenheit der Zuzahlungsklausel nicht daraus, dass nach Ziffer VII.5.e des Vertrages dann keine Zuzahlung zu leisten ist, wenn der Erwerber das Grundstück an seine mindestens seit drei Jahren in der Gemeinde wohnhaften Kinder, Geschwister, Verwandte in gerade Linie oder den Ehegatten verkauft. Eine Ausnahmeregelung, die angesichts ihres stark begrenzten Anwendungsbereiches in den überwiegenden Fällen gar nicht zum Tragen kommen kann, vermag an der Unangemessenheit der Nachzahlungsklausel nichts zu ändern. Das gilt auch dann, wenn eine solche Regelung - wie die Revision meint - den Zweck hat, der Versorgung der einheimischen Bevölkerung mit bezahlbarem Wohneigentum zu dienen.

Rz. 16

cc) Die für sich genommen unangemessene Klausel wird nicht durch für den Kläger und seine Ehefrau vorteilhafte Bestimmungen im übrigen Vertrag kompensiert (vgl. dazu BGH, Urt. v. 29.11.2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 102). Das Berufungsgericht weist zu Recht darauf hin, dass der einzige Vorteil der Erwerber darin liegt, dass die beklagte Gemeinde bereit war, ihnen die beiden gemeindlichen Grundstücke zum Marktwert zu verkaufen. Der Hinweis der Revision, dem Vertrag seien "erhebliche wirtschaftliche Vorteile immanent" gewesen, führt zu keiner anderen Beurteilung. Maßgeblich ist, ob der Vertrag konkrete, für den Erwerber vorteilhafte Bestimmungen enthält, nicht dagegen ob sich der Grundstückskauf in ungewisser Zukunft möglicherweise als wirtschaftlich günstig erweisen könnte. Auch der von der Revision angeführte Nachlass bei den Kanalgebühren von 647,38 EUR stellt angesichts der Höhe des Nachzahlungsbetrages, der den gewährten Nachlass um ein Vielfaches überschreitet, keinen Ausgleich des gestörten Äquivalenzverhältnisses dar.

Rz. 17

c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die unwirksame Regelung über die Nachzahlungsverpflichtung nicht im Wege ergänzender Vertragsauslegung dahingehend zu ersetzen, dass die beklagte Gemeinde berechtigt sein soll, jedenfalls eine etwaige Bodenpreissteigerung abzuschöpfen.

Rz. 18

Entsprechend dem der Vorschrift des § 306 Abs. 3 BGB zugrunde liegenden Rechtsgedanken setzt eine ergänzende Vertragsauslegung bei Unwirksamkeit einer Vertragsklausel in einem - wie hier - privatrechtlich ausgestalteten städtebaulichen Vertrag (vgl. dazu BGH, Urt. v. 29.11.2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 96 f.) wegen Verstoßes gegen § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB voraus, dass es für die Gemeinde unzumutbar ist, an dem lückenhaften Vertrag festgehalten zu werden (vgl. BGH, Urt. v. 22.1.1992 - IV ZR 59/91, BGHZ 117, 92, 99). Das ist hier zu verneinen. Anders als in den Fällen, in denen die Gemeinde dem Käufer eine Subvention in Form eines Preisvorteils gewährt hatte und die Regelung über deren Widerruf ein wesentliches Element des Vertragsgefüges bildete (vgl. BGH, Urt. v. 16.4.2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rz. 24), stellt die Klausel über die Nachzahlungsverpflichtung in dem zwischen der beklagten Gemeinde und den Eheleuten geschlossenen Vertrag keine Regelung innerhalb der getroffenen Vereinbarungen dar, deren Wegfall unter Aufrechterhaltung des Vertrages für die Gemeinde zu einem unzumutbaren Ergebnis führt.