Entscheidungsstichwort (Thema)
Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels im Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage. Unverhältnismäßig hohe Kosten zur Beseitigung eines Mangels einer Mietsache
Leitsatz (amtlich)
Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismäßig hoch und würden sie die "Opfergrenze" für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich steht dem Verlangen einer Mangelbeseitigung jedoch nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss.
Normenkette
BGB §§ 275, 535
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 09.09.2003; Aktenzeichen 64 S 189/03) |
AG Berlin-Neukölln |
Nachgehend
Tenor
Auf die Revision des Beklagten wird das Teilurteil der Zivilkammer 64 des LG Berlin v. 9.9.2003 aufgehoben, soweit der Beklagte verurteilt worden ist, die Feuchtigkeit sowie die Feuchtigkeitsschäden im Durchgang zum Keller sowie zur Tiefgarage des Mietshauses P., B., fachgerecht zu beseitigen; durch fachgerechte Maßnahmen sicherzustellen, dass bei Regenfällen kein Wassereintritt in den Durchgang zum Keller und zur Tiefgarage des Hauses P., B., erfolgt.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Kläger sind auf Grund eines Vertrages v. 25.4.2001 Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung im Hause P. in B. . Zur Wohnung gehören ein Kellerraum, ein Pkw-Stellplatz sowie ein weiterer Stellplatz in der Tiefgarage der Anlage.
Mit ihrer Klage haben die Mieter vom Beklagten die Beseitigung verschiedener behaupteter Mängel verlangt sowie die Feststellung, dass sie zur Minderung der Miete in bestimmter Höhe berechtigt seien. Das AG hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das LG die Kläger durch Teilurteil zur Minderung der Miete im dort näher bezeichneten Umfang für berechtigt erklärt und den Beklagten u.a. verurteilt,
- die Feuchtigkeit sowie die Feuchtigkeitsschäden im Durchgang zum Keller sowie zur Tiefgarage des Mietshauses P., B., fachgerecht zu beseitigen,
- durch fachgerechte Maßnahmen sicherzustellen, dass bei Regenfällen kein Wassereintritt in den Durchgang zum Keller und zur Tiefgarage des Hauses P., B., erfolgt.
Mit der vom Senat zugelassenen Revision wendet sich der Beklagte gegen seine Verurteilung zu den beiden vorbezeichneten Verpflichtungen.
Entscheidungsgründe
I.
Das LG hat von der Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen "gem. §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO" abgesehen.
Zur Sache hat es ausgeführt:
Die starke Feuchtigkeit im Durchgangsbereich vom Haus zum Keller und zur Tiefgarage sei als Mangel i.S.d. § 536 BGB anzusehen. Insofern sei unstreitig, dass sich regelmäßig über lange Zeiträume Wasser in diesem Bereich sammle. Diesen Bereich müssten die Kläger passieren, um in ihren Keller bzw. zu ihrem Pkw in der Tiefgarage zu gelangen. Eine Wasseransammlung zum Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns sei nicht dargetan. Der Mangel sei daher zu beseitigen. Der Einwand, dies sei unzumutbar teuer, sei nicht durch Bezifferung der Beseitigungskosten substantiiert worden.
II.
Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Erwägungen des Berufungsgerichts, wonach der Beklagte zur Beseitigung der Feuchtigkeit und Feuchtigkeitsschäden im Durchgangsbereich zum Keller und zur Tiefgarage sowie zur Verhinderung künftigen Wassereintritts an dieser Stelle durch geeignete Maßnahmen verpflichtet ist (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB), sind von Rechtsfehlern beeinflusst.
1. Das Berufungsurteil unterliegt nicht schon deshalb der Aufhebung, weil es keinen Tatbestand enthält. Allerdings ist das Berufungsgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass ein Tatbestand oder die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen in dem Urteil der Vorinstanz gem. §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO entbehrlich ist. Ein mit der Nichtzulassungsbeschwerde anfechtbares Urteil erfüllt nicht die Voraussetzung dieser Vorschriften, dass ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (BGH v. 13.8.2003 - XII ZR 303/02, BGHZ 156, 97 [100] = BGHReport 2003, 1298 m. Anm. Moehren = MDR 2004, 44), und muss deshalb die zu einer revisionsrechtlichen Nachprüfung erforderlichen tatbestandlichen Darstellungen enthalten (BGH, Beschl. v. 26.6.2003 - V ZR 441/02, BGHReport 2003, 1160 = MDR 2003, 1370 = NJW 2003, 3208). Der Senat kann aber dennoch in der Sache entscheiden und von der grundsätzlich wegen dieses Verfahrensfehlers von Amts wegen vorzunehmenden Aufhebung des Urteils absehen, weil sich der Sach- und Streitstand aus den Entscheidungsgründen in einem für die Beurteilung der aufgeworfenen Rechtsfragen noch ausreichenden Umfang ergibt (BGH, Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 122/03, MDR 2004, 464 = BGHReport 2004, 474 = NJW-RR 2004, 494 = WM 2004, 1403, m.w.N.; vgl. für § 543 ZPO a.F. Urt. v. 17.1.2002 - VII ZR 488/00, BGHReport 2002, 405 = MDR 2002, 633 = NJW-RR 2002, 743).
2. Zu Recht rügt die Revision, das LG habe den Anspruch des Beklagten auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG verletzt, indem es entscheidungserheblichen Tatsachenvortrag zu seinem Nachteil anders als die Vorinstanz beurteilt habe, ohne ihm vorher einen Hinweis nach § 139 Abs. 2 S. 2 ZPO zu geben.
Nach der Rechtsprechung des BGH darf eine Partei, wenn das Erstgericht ein Vorbringen als schlüssig angesehen hat, darauf vertrauen, dass eine davon abweichende Auffassung des Berufungsgerichts ihr rechtzeitig durch einen Hinweis mitgeteilt wird (BGH, Urt. v. 25.5.1993 - XI ZR 141/92, NJW-RR 1994, 566, unter II 2). Das Berufungsgericht hat diese Hinweispflicht in verfassungsrechtlich nicht hinnehmbarer Weise verletzt. Das Erstgericht hatte im Zusammenhang mit den von den Klägern behaupteten Feuchtigkeitsschäden und dem Eintritt von Wasser ausgeführt:
"Eine vollständige Sanierung des Durchganges würde nur mit einem so hohen Aufwand möglich sein, dass der daraus resultierende Vorteil für die Kläger in keinem Verhältnis stünde. Nur durch eine vollständige Erneuerung der Betonwanne unter dem Haus wäre letztlich sicherzustellen, dass überhaupt kein Wasser mehr eintritt. Dies würde aber den Abriss und Neuaufbau des Hauses erfordern, wozu der Vorteil für die Kläger bei jedem Wetter trockenen Fußes zu ihrem Pkw zu gelangen in keinem Verhältnis steht. ..."
Das Berufungsgericht hat seine Annahme, der Beklagte sei zur Beseitigung dieser Mängel verpflichtet, u.a. damit begründet, dass der Einwand des Beklagten, dies sei zu teuer, nicht durch Bezifferung der Beseitigungskosten substantiiert sei. Einen entsprechenden Hinweis hat das Berufungsgericht dem Beklagten vorher nicht erteilt.
Die Revision hat die Verfahrensrüge ordnungsgemäß ausgeführt. Sie trägt vor, der Beklagte hätte - wäre ein Hinweis erteilt worden - behauptet, dass die Feuchtigkeit im Wesentlichen aus dem Erdreich durch die Wanne in den Keller bzw. in den Durchgang zur Tiefgarage eintrete und dass die Kosten für die von dem Gutachter empfohlene Sanierung rund 100.000 EUR, ohne Erdarbeiten rund 65.000 EUR bis 75.000 EUR betragen würden. Zur Höhe des Beseitigungsaufwandes hatte sich der Beklagte auch bereits in erster Instanz unter Beweisantritt - Gutachten eines Sachverständigen - geäußert.
Auf diesem Rechtsfehler beruht das Berufungsurteil; denn es ist nicht ausgeschlossen, dass eine Beseitigungspflicht bei einem derart hohen Aufwand entfallen würde. Es entsprach schon bisher der Rechtsprechung des BGH, dass die Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung der Mietsache dort endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" übersteigt (BGH, Urt. v. 26.9.1990 - VIII ZR 205/89, MDR 1991, 329 = WuM 1990, 546, unter II 2a, m.w.N.; s.a. Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III B Rz. 1286). Dieses Ergebnis ist nunmehr aus § 275 Abs. 2 BGB herzuleiten (Schilling in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 535 Rz. 110). Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss zwar von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden (OLG Karlsruhe v. 30.12.1994 - 19 U 113/94, WuM 1995, 307 f.). Doch darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits (Schilling in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 535 Rz. 109, m.w.N.).
3. Mit Erfolg wendet sich die Revision auch dagegen, dass das LG den Beklagten zu einer Leistung verurteilt hat, bei der nach jetzigem Sach- und Streitstand nicht ausgeschlossen werden kann, dass es dem Beklagten unmöglich ist, diese zu erbringen (§ 275 Abs. 1 BGB).
Die Revision beruft sich auf die - auch nach dem Vorbringen der Parteien in den Vorinstanzen - nahe liegende Annahme, dass es sich bei der vermieteten Wohnung um eine dem Beklagten gehörende Eigentumswohnung in einer größeren Wohnanlage handelt. Ist dies der Fall, dann hat das LG den Beklagten zu einer baulichen Maßnahme im Bereich von Gemeinschaftseigentum verurteilt. Der Beklagte ist als Eigentümer einer Wohnung grundsätzlich nicht berechtigt, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, denn nach § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nur gemeinschaftlich zu. Lediglich unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG darf der einzelne Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen Eigentümer Maßnahmen ergreifen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das LG nicht festgestellt.
Allerdings ist der Mieter einer Eigentumswohnung nicht daran gehindert, einen ihm gegenüber seinem Vermieter zustehenden Instandsetzungsanspruch gerichtlich durchzusetzen, auch wenn es hinsichtlich der Instandsetzung noch an einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Regelungen der §§ 21, 23 WEG fehlt (KG v. 25.6.1990 - 8 REMiet 2634/90, WuM 1990, 376 f.; Schilling in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 535 Rz. 109). § 21 Abs. 4 WEG gewährt dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Mitwirkung an einer Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ggf. ist sodann der einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet, die Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer gerichtlich einzuklagen. Vorliegend könnte jedoch die Beseitigung des Wassereintritts - sofern die Aufwendungen hierfür die genannte Größenordnung erreichen - nicht mehr dem Interesse der Wohnungseigentümer entsprechen. In diesem Fall hätte der Beklagte keine Möglichkeit, die ihm auferlegte Verpflichtung ggü. den anderen Wohnungseigentümern durchzusetzen.
III.
Das angegriffene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben (§ 562 ZPO), und die Sache ist, da noch weitere Feststellungen zu der vom Beklagten behaupteten Höhe der Instandsetzungskosten zu treffen sind, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).
Fundstellen
Haufe-Index 1440357 |
NJW 2005, 3284 |
NWB 2005, 4247 |
BGHR 2005, 1577 |
BauR 2005, 1924 |
DWW 2005, 355 |
DWW 2005, 422 |
EBE/BGH 2005, 340 |
NZM 2005, 820 |
ZAP 2006, 8 |
ZMR 2005, 935 |
JA 2006, 165 |
JuS 2006, 81 |
MDR 2006, 199 |
WuM 2005, 713 |
BauSV 2006, 57 |
GuT 2005, 262 |
Info M 2005, 246 |
Info M 2005, 293 |
MietRB 2006, 57 |
NJW-Spezial 2005, 533 |
RdW 2006, 219 |
ZGS 2005, 404 |
BBB 2006, 49 |