BGH Urteil vom 22.10.2014 - VIII ZR 41/14 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden.

Zu den Anforderungen an substantiiertes Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Flächenangaben durch den Mieter.

Normenkette

ZPO § 138 Abs. 3, § 592 S. 1; BGB § 556 Abs. 1 S. 1

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Urteil vom 20.12.2013; Aktenzeichen 6 S 106/13)

AG Offenbach (Urteil vom 15.05.2013; Aktenzeichen 350 C 517/12)

Tenor

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des LG Darmstadt vom 20.12.2013 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens werden der Beklagten auferlegt.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Rz. 1

Die Beklagte ist Mieterin einer Dachgeschosswohnung des Klägers in N. . Der Mietvertrag vom 24.9.2006, in dem die Wohnfläche nicht angegeben ist, sieht unter § 4 Buchstabe b vor, dass der Mieter die Betriebskosten der dort genannten Positionen Nr. 1 bis 21 zu tragen hat, und bestimmt dazu:

"Die Betriebskosten der Positionen 1 bis 21 werden grundsätzlich anteilig nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtwohnfläche des Anwesens abgerechnet. Soweit der tatsächliche Verbrauch für Energie und Wasser gesondert erfasst ist, wird dieser der Abrechnung zugrunde gelegt. Heiz- und Warmwasserkosten werden unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften, insb. der Heizkostenverordnung, abgerechnet [...]".

Rz. 2

Mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011, die die Beklagte mit einem von der Hausverwaltung unterzeichneten Begleitschreiben vom 1.10.2012 am 10.11.2012 erhielt, machte der Kläger - unter Ansatz einer Wohnfläche der Wohnung der Beklagten von 40 m2 und einer Gesamtwohnfläche des Gebäudes von 240 m2 - eine Nachforderung i. H. v. 1.187,54 EUR geltend, die die Beklagte nicht beglich.

Rz. 3

Der Kläger verlangt im Urkundenprozess unter Vorlage der Mietvertragsurkunde, der Betriebskostenabrechnung sowie des Anschreibens der Hausverwaltung Zahlung von 1.187,54 EUR nebst Zinsen. Die Beklagte hat die Flächenwerte bestritten. Das AG hat die Klage als im Urkundenprozess unstatthaft abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das LG die Beklagte unter dem Vorbehalt der Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren antragsgemäß verurteilt und den Rechtsstreit auf Antrag der Beklagten wegen des Nachverfahrens an das AG zurückverwiesen.

Rz. 4

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Rz. 5

Die Revision hat keinen Erfolg.

Rz. 6

1. Das Berufungsgericht (LG Darmstadt, Urteil vom 20.12.2013 - 6 S 106/13, juris) hat im Wesentlichen ausgeführt:

Rz. 7

Die Geltendmachung von Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung im Urkundenprozess sei statthaft. Die gem. § 592 ZPO zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen ließen sich durch die Vorlage des Mietvertrags nebst quittierter Betriebskostenabrechnung beweisen. Der Beweis der richtigen Berechnung sei durch Vorlage der zugrunde liegenden Unterlagen (Versorgerrechnungen und Gebührenbescheide) möglich. Der Statthaftigkeit des Urkundenprozesses stehe nicht entgegen, dass der Kläger hier keine Unterlagen zum Beweis der richtigen Berechnung der Betriebskostenabrechnung vorgelegt habe, denn nur beweisbedürftige Tatsachen seien durch Urkunden unter Beweis zu stellen. Die Beklagte habe jedoch keine zu beachtenden Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung selbst erhoben; deren Fehlerfreiheit habe mithin als unstreitig zu gelten.

Rz. 8

Die Klage sei, soweit der Urkundenprozess betroffen sei, auch begründet. Nach § 4 des Mietvertrags habe die Beklagte die auf sie entfallenden Betriebskosten zu tragen. Der Kläger habe die Betriebskosten des Jahres 2011 in zulässiger Weise abrechnen lassen. Ausweislich des Vermerks auf dem Anschreiben der Hausverwaltung vom 1.10.2012 habe die Beklagte die Betriebskostenabrechnung am 10.11.2012 erhalten. Bedenken im Hinblick auf die Wirksamkeit der Abrechnung bestünden nicht.

Rz. 9

Zwar habe die Beklagte die Richtigkeit der Gesamtwohnfläche und der Wohnfläche ihrer Wohnung bestritten. Das Bestreiten sei jedoch unsubstantiiert. Die Beklagte könne sich nicht darauf zurückziehen, die Flächenangaben ohne weitere Ausführungen pauschal zu bestreiten. Es sei ihr ohne Weiteres möglich, die Wohnfläche ihrer Wohnung selbst zu ermitteln. Auch im Hinblick auf die Gesamtwohnfläche hätte sie einen Ansatz für Zweifel vortragen müssen. Die Anzahl der Wohnungen im Gebäude sowie die Wohnfläche der von ihr bewohnten Wohnung seien ihr bekannt, so dass sie jedenfalls zu einer Plausibilitätskontrolle in der Lage sei. Auch habe sie unbestritten die Möglichkeit gehabt (und nicht genutzt), die Belege der Betriebskosten einzusehen, denen regelmäßig auch Angaben über die Gesamtwohnfläche zu entnehmen seien.

II.

Rz. 10

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat mit Recht ein Vorbehaltsurteil über die von dem Kläger im Urkundenprozess geltend gemachte Betriebskostennachforderung erlassen.

Rz. 11

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Geltendmachung einer Betriebskostennachforderung im Urkundenprozess statthaft ist, sofern der Vermieter die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann (§§ 592 Satz 1, 597 Abs. 2 ZPO).

Rz. 12

a) § 592 Satz 1 ZPO eröffnet den Urkundenprozess unterschiedslos für alle Ansprüche, welche die Zahlung einer Geldsumme zum Gegenstand haben. Betriebskostennachforderungen sind davon nicht auszunehmen. Ebenso wenig wie bei Ansprüchen auf Miete aus Wohnraummietverträgen, für die der Senat bereits entschieden hat, dass diese im Urkundenprozess geltend gemacht werden können (BGH, Urt. v. 1.6.2005 - VIII ZR 216/04, NJW 2005, 2701; v. 20.12.2006 - VIII ZR 112/06, NJW 2007, 1061; vom 8.7.2009 - VIII ZR 200/08, NJW 2009, 3099; einschränkend für den Fall anfänglicher Mängel: BGH, Urt. v. 20.10.2010 - VIII ZR 111/09, WuM 2010, 761 Rz. 11 f.), bestehen bei Betriebskostennachforderungen Gründe, den Wortlaut des § 592 ZPO in der Weise einzuschränken, dass solche Ansprüche generell vom Urkundenprozess ausgeschlossen wären.

Rz. 13

Das entspricht der ganz überwiegenden Meinung im Schrifttum (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl., J Rz. 84 ff.; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearbeitung 2014, § 556 Rz. 147; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rz. XIV 110; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 14. Aufl., Rz. 7017m; ders. MDR 2013, 1266, 1268; Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IX Rz. 117; Both, NZM 2007, 156, 158; Flatow, DWW 2008, 88, 91 f.; Wichert/Sommer, ZMR 2009, 503, 509 f.; Musielak/Voit, ZPO, 11. Aufl., § 592 Rz. 9a; Bub/von der Osten, FD-MietR 2009, 292917; Herlitz, jurisPR-MietR 13/2014 Anm. 4; s. auch KG WuM 2012, 156; anders Blank, NZM 2000, 1083, 1084; differenzierend LG Bonn WuM 2012, 155).

Rz. 14

b) Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses nicht voraus, dass auch unstreitige Anspruchsvoraussetzungen mit Urkunden bewiesen werden. Vielmehr bedürfen unstreitige, zugestandene oder offenkundige Tatsachen auch im Urkundenverfahren, abgesehen von dem hier nicht gegebenen Fall der Säumnis der beklagten Partei (§ 597 Abs. 2 ZPO), keines Beweises und somit auch keiner Urkundenvorlage (BGH, Urt. v. 24.4.1974 - VIII ZR 211/72, BGHZ 62, 286, 289 ff.; BGH, Urt. v. 4.2.1985 - II ZR 142/84, WM 1985, 738 unter 2).

Rz. 15

2. Ausgehend von diesen rechtlichen Vorgaben hat der Kläger seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten ausreichend mit Urkunden belegt. Er hat den Mietvertrag, aus dem sich die Kostentragungspflicht der Beklagten ergibt, sowie die Betriebskostenabrechnung mit einem Zugangsnachweis vorgelegt (zur im Urkundenprozess gebotenen Urkundenvorlage bei Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung s. Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, a. a. O., Rz. J 85). Der Vorlage weiterer Urkunden, etwa zur Wohnflächenberechnung, bedurfte es im Streitfall nicht. Wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht, hat der Vermieter die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung erst auf wirksames Bestreiten durch den Mieter zu beweisen, wobei im Urkundenprozess die Beweismittelbeschränkung der §§ 592 Satz 1, 595 Abs. 2 ZPO zu beachten ist. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, ist das Bestreiten der Flächenwerte durch die Beklagte unsubstantiiert und damit gem. § 138 Abs. 3 ZPO unbeachtlich.

Rz. 16

a) Nach allgemeinen Grundsätzen hat der Vermieter, der eine Betriebskostennachforderung erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für die Flächenansätze. Wenn er - wie hier - bestimmte Flächenwerte vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, a. a. O., Rz. 7039; ders., ZMR 2009, 335, 336). Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat - soll sein Vortrag beachtlich sein - auf die Behauptungen des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d. h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (BGH, Urt. v. 20.2.2008 - VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rz. 29).

Rz. 17

Die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag setzt voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist in der Regel der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben (s. BGH, Beschl. v. 25.3.2014 - VI ZR 271/13, NJW-RR 2014, 830 Rz. 7; Urt. v. 11.3.2010 - IX ZR 104/08, WM 2010, 815 Rz. 16; v. 6.7.2007 - V ZR 128/06, juris Rz. 17; v. 7.12.1998 - II ZR 266/97, BGHZ 140, 156, 158; v. 6.10.1989 - V ZR 223/87, NJW-RR 1990, 78 unter II 3b aa; v. 17.3.1987 - VI ZR 282/85, BGHZ 100, 190, 196; jeweils m. w. N.).

Rz. 18

b) aa) Nach diesen Grundsätzen genügte ein einfaches Bestreiten der Wohnfläche der von der Beklagten gemieteten Wohnung bereits deshalb nicht, weil er hätte substantiiert darlegen müssen, dass die vom Vermieter angegebenen Quadratmeterzahlen unrichtig sind (Staudinger/Weitemeyer, a. a. O., § 556a Rz. 23). Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung zu vermessen und seinerseits einen bestimmten Flächenwert vorzutragen (Langenberg, a. a. O., J Rz. 36).

Rz. 19

Im Schrifttum wird zwar vereinzelt die Auffassung vertreten, dass eine Flächenberechnung der eigenen Räume vom Mieter nicht verlangt werden könne, weil billigerweise nicht zu erwarten sei, dass er über die Anwendung der Berechnungsmethoden Bescheid wisse (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, a. a. O., Rz. 7040; ders., ZMR 2009, 335, 337; zu den Berechnungsmethoden s. Eisenschmid in Eisenschmid/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 3. Aufl., Rz. 4008 ff.; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, a. a. O., Rz. 4127a). Substantiiertes Bestreiten verlangt jedoch nicht, dass der Mieter sich an einer bestimmten Berechnungsmethode, etwa den Vorgaben der Wohnflächenverordnung, orientiert, zumal die Berechnung etwa bei Dachgeschosswohnungen aufgrund von Schrägen und Winkeln kompliziert sein kann (vgl. BGH, Urt. v. 22.9.2010 - VIII ZR 285/09, NZM 2010, 858 Rz. 29). Um die vom Vermieter vorgetragenen Quadratmeterzahlen wirksam zu bestreiten, genügt es daher, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegen hält.

Rz. 20

bb) Auch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes hat die Beklagte unzureichend bestritten. Selbst zu äußerlich wahrnehmbaren Gegebenheiten, wie Gebäudezuschnitt sowie Anzahl der Wohnungen und Stockwerke, aus denen sich Ansatzpunkte für Zweifel an der behaupteten Gesamtwohnfläche ergeben könnten, hat die Beklagte, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, keine Angaben gemacht.

Rz. 21

cc) Schließlich lässt sich dem pauschalen Bestreiten der Flächenangaben nicht entnehmen, dass das in der Betriebskostenabrechnung angenommene Verhältnis der Fläche der Mietwohnung (40 m2) zur Gesamtwohnfläche (240 m2) zu Lasten der Beklagten unrichtig ist. Es wird nicht deutlich, dass das Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche für die Beklagte günstiger ist, denn ihr Bestreiten lässt nicht erkennen, ob die von ihr gemietete Wohnung (wesentlich) kleiner oder die Gesamtwohnfläche größer sein soll als vom Kläger vorgetragen.

Rz. 22

3. Der danach zulässig im Urkundenprozess geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten ist begründet, weil die Beklagte keine nach § 595 Abs. 2 ZPO beachtlichen Einwendungen vorgebracht hat.