BGH Urteil vom 22.10.2014 - VIII ZR 97/14 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine - nicht näher erläuterte - Umlage nach "Personenmonaten" erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind (im Anschluss an das BGH, Urt. v. 15.9.2010 - VIII ZR 181/09, NJW 2010, 3570 und der BGH v. 18.1.2011 - VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367).

Normenkette

BGB § 556 Abs. 3

Verfahrensgang

LG Mannheim (Urteil vom 26.02.2014; Aktenzeichen 4 S 74/13)

AG Schwetzingen (Entscheidung vom 22.05.2013; Aktenzeichen 4 C 237/12)

Tenor

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 4. Zivilkammer des LG Mannheim vom 26.2.2014 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Rz. 1

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Kläger in K. . Die Kläger nehmen die Beklagten für den Zeitraum vom 1.3. bis 31.10.2011 auf Nachzahlung von Betriebskosten i. H. v. 828,21 EUR in Anspruch.

Rz. 2

In der Nebenkostenabrechnung vom 12.7.2012 ist bei der Position "Müllbeseitigung" angegeben: "32,20 Personenmonate x 4,3470004 EUR je Personenmonat = 139,98 EUR", sowie bei der Position "Frisch- und Abwasser": "32,20 Personenmonate x 23,4394746 EUR je Personenmonat = 754,75 EUR". Auf der Rückseite der Nebenkostenabrechnung ist unter der Überschrift "Berechnung und Verteilung Betriebskosten" bei der Position "Müllbeseitigung" angegeben: "244,91 EUR: 56,34 Personenmonate = 4,3470004 EUR je Personenmonat", und bei der Position "Frisch- und Abwasser": "1.320,58 EUR: 56,34 Personenmonate = 23,4394746 EUR je Personenmonat".

Rz. 3

Die Beklagten widersprachen der Abrechnung.

Rz. 4

Das AG hat die Klage auf Zahlung von 828,21 EUR nebst Zinsen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageanspruch weiter.

Entscheidungsgründe

Rz. 5

Die Revision hat Erfolg.

Rz. 6

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Rz. 7

Die Nebenkostenabrechnung sei hinsichtlich der Positionen "Müllbeseitigung" und "Frisch- und Abwasser" formell unwirksam, weil es an einer hinreichenden Erläuterung des Umlageschlüssels "Personenmonate" fehle - ungeachtet dessen, ob die Kläger überhaupt berechtigt seien, diese Positionen auf der Grundlage von Personenmonaten abzurechnen. Denn der Verteilerschlüssel sei nicht nur anzugeben, sondern auch zu erläutern, wenn diese Voraussetzung dafür sei, dass der Mieter die Abrechnung rechnerisch nachprüfen könne.

Rz. 8

Ob bei der Abrechnung nach Personenmonaten der Personenschlüssel nur dann ausreichend erläutert sei, wenn in der Abrechnung selbst angegeben werde, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden seien, könne dahinstehen.

Rz. 9

Bei dem Umlageschlüssel Personenmonate handele es sich um keinen allgemein bekannten Verteilermaßstab, der aus sich heraus verständlich sei. Im Gegensatz zur Abrechnung nach Personen komme ein Zeitelement hinzu. Zwar gehe das Gericht davon aus, dass bei diesem Verteilermaßstab die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen in ein Verhältnis zur Dauer ihres Aufenthalts gesetzt werde. Dies müsse aber einem durchschnittlich gebildeten Mieter nicht klar sein.

Rz. 10

Da die Beträge für die Kostenpositionen "Müllbeseitigung" i. H. v. 139,98 EUR und "Frisch- und Abwasser" von 754,75 EUR (zusammen 894,73 EUR) den Nachforderungsbetrag von 828,21 EUR überstiegen, bestehe kein Nachzahlungsanspruch.

II.

Rz. 11

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagten gem. §§ 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, 259 BGB auf Zahlung restlicher Nebenkosten i. H. v. 828,21 EUR nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskostenabrechnung der Kläger vom 12.7.2011, auch soweit sie nach Personenmonaten abrechnet, nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

Rz. 12

1. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen (st. Rspr.; z. B. BGH, Urt. v. 9.10.2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rz. 13; v. 23.6.2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rz. 11 m. w. N.). Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

Rz. 13

2. Der Senat hat bereits mehrfach deutlich gemacht, dass an die Anforderungen in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind (BGH, Urt. v. 15.2.2012 - VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rz. 24; vgl. auch BGH, Urt. v. 2.4.2014 - VIII ZR 201/13, MDR 2014, 581 Rz. 9). Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (st. Rspr.; BGH, Urt. v. 15.2.2012 - VIII ZR 197/11, NJW 2012, 1502 Rz. 24 m. w. N.).

Rz. 14

a) Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Kläger vom 12.7.2011 hinsichtlich der Abrechnung nach Personenmonaten gerecht. Sie ermöglicht es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Zu Recht weist die Revision darauf hin, dass die Abrechnung sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und die auf die Beklagten entfallenden Einheiten (32,20 Personenmonate) sowie das daraus folgende rechnerische Ergebnis enthält.

Rz. 15

Nicht erforderlich ist es hingegen, die in der streitgegenständlichen Abrechnung für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung "Personenmonate" zu erläutern. Das Berufungsgericht überspannt insoweit die Anforderungen, die in formeller Hinsicht an die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung zu stellen sind. Der Verteilerschlüssel "Personenmonate" ist weder unverständlich noch intransparent. Schon aus seiner Bezeichnung ergibt sich, wie er sich zusammensetzt (Lützenkirchen in Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, § 556 BGB Rz. 526; vgl. auch J. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556 Rz. 48).

Rz. 16

Es ist für den - insofern maßgeblichen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten (BGH, Urt. v. 8.12.2010 - VIII ZR 27/10, ZMR 2011, 454 unter II 1b; BGH v. 18.1.2011 - VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367 Rz. 14) - Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel (nicht anders als bei der Verwendung des Umlagemaßstabs "Personen") sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt (vgl. BGH, Urt. v. 15.9.2010 - VIII ZR 181/09, NJW 2010, 3570 Rz. 10). Wie das Berufungsgericht selbst erwägt, wird bei dem Verteilerschlüssel "Personenmonate" lediglich unter Einbeziehung eines Zeitelements die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen in ein Verhältnis zur Dauer ihres Aufenthalts im Abrechnungszeitraum gesetzt. Der vom Berufungsgericht angenommene Unterschied zum Verteilerschlüssel "Personen" besteht nicht.

Rz. 17

b) Soweit das Berufungsgericht meint, es könne dahinstehen, ob der Personenschlüssel nur dann ausreichend erläutert sei, wenn in der Abrechnung selbst angegeben werde, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden seien, ist diese Frage durch die Rechtsprechung des Senats bereits entschieden (BGH, Urt. v. 15.9.2010 - VIII ZR 181/09, a. a. O., Rz. 12). Danach wird die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung, die nach Personen oder Personenbruchteilen abrechnet, nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Dasselbe gilt für die Abrechnung nach Personenmonaten. Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse "Gewichtung" vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder "taggenau" oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Die Angabe derartiger Details ist für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung jedoch nicht erforderlich. Der Mieter könnte die Ermittlung der Gesamtpersonenzahl nur dann im Einzelnen überprüfen, wenn ihm eine Belegungsliste für das Mietobjekt im Abrechnungszeitraum zur Verfügung gestellt würde; damit würde die Betriebskostenabrechnung jedoch überfrachtet (BGH, Urt. v. 15.9.2010 - VIII ZR 181/09, a. a. O., Rz. 12).

III.

Rz. 18

Hiernach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung (sowie der hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Rückzahlungsforderung hinsichtlich der Mietkaution und den dagegen geltend gemachten Schadensersatzforderungen der klagenden Vermieter) getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).