BGH Urteil vom 23.06.2005 - IX ZR 419/00 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

a) Der Zwangsverwalter muss die Gefahr für das seiner Obhut anvertraute Eigentum durch Feststellungen vor Ort aufklären, wenn er nach erhaltenen Hinweisen mit der Möglichkeit zu rechnen hat, dass ein Mieter durch seinen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung den Schuldner nicht unwesentlich schädigt.

b) Versäumt der Zwangsverwalter die für ein wirksames Eingreifen gegen eine Wohnungsverwahrlosung erforderlichen Feststellungen, trifft ihn die Beweislast, dass der bei Aufhebung der Zwangsverwaltung bestehende Verwahrlosungsschaden an der Mietwohnung nicht auf seinem Unterlassen beruht.

Normenkette

ZVG §§ 152, 154; ZPO § 286

Verfahrensgang

KG Berlin (Urteil vom 19.09.2000; Aktenzeichen 21 U 2091/99)

LG Berlin

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 21. Zivilsenats des KG v. 19.9.2000 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Beklagte war v. 9.6.1993 bis zum 30.4.1997 Zwangsverwalter einer vermieteten Wohnung in Berlin, die der Klägerin gehörte. Der Mieter W. verstarb am 8.2.1997. Nach seinem Tode präsentierte sich die Wohnung in einem völlig verwahrlosten Zustand, den die Klägerin im März 1998 durch Desinfektion, Reinigung, Entrümpelung und Renovierung beheben ließ. Ihre Gesamtaufwendungen hierfür i.H.v. 67.178 DM verlangt sie von dem Beklagten mit der Begründung ersetzt, dass er seiner Erhaltungspflicht als Zwangsverwalter nicht nachgekommen sei.

Anlass der Vorwürfe sind die Beschwerdeschreiben des Wohnungseigentumsverwalters v. 4.8.1994, v. 29.12.1994, v. 26.5./19.6.1995 und v. 16.9.1996. Das Schreiben v. 4.8.1994 verwies auf Beschwerden aus dem Haus gegen die Geruchsbelästigung, welche von dem Hund des Mieters ausgehe, und bat um Abhilfe. Der Beklagte mahnte den Mieter auf die Anzeige hin schriftlich ab. Das Schreiben v. 29.12.1994 beanstandete, dass nach Beschwerden anderer Hausbewohner "Dreck und Gestank" aus der zwangsverwalteten Wohnung in den Aufgang dringe, und bezog sich auf das ältere Schreiben in gleicher Angelegenheit. Der Beklagte mahnte daraufhin den Mieter mit Schreiben v. 19.1.1995 abermals ab und drohte Räumungsklage an. In dem Schreiben v. 26.5./19.6.1995 wies die Wohnungseigentumsverwaltung darauf hin, dass W. die von ihm gemietete Wohnung "offensichtlich überhaupt nicht pflegt und nicht aufräumt und schon gar nicht säubert und auch den Müll teilweise nicht entsorgt, so dass in großem Umfang aus der Wohnung unangenehme Gerüche, um nicht zu sagen, Gestank ins Treppenhaus dringt ...". Auf diese nochmalige Bitte um Abhilfe unternahm der Beklagte nichts mehr.

Die Klägerin hat behauptet, es habe noch weitere Beanstandungen der Wohnungseigentumsverwaltung aus den gleichen Gründen ggü. dem Beklagten gegeben. Dem ist der Beklagte entgegengetreten.

Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen erfolglos geblieben. Mit der angenommenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. Der Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist begründet. Nach dem festgestellten Sachverhältnis ist der Rechtsstreit noch nicht zur Endentscheidung reif.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, es fehle schon an hinreichenden Anhaltspunkten dafür, dass der Schaden bei pflichtmäßigem Verhalten des Beklagten ab Juni 1995 vermieden oder in bestimmtem Umfang verringert worden wäre. Die Revision rügt dagegen, dass die Untätigkeit des Beklagten schuldhaft auch die Aufklärung des Sachverhaltes vereitelt habe, so dass zu Gunsten der Klägerin eine Umkehr der Beweislast stattfinden müsse. Pflicht des Beklagten sei es angesichts der wiederholten Anzeigen der Hausverwaltung gewesen, sich durch Inaugenscheinnahme der zwangsverwalteten Wohnung von den Zuständen zu überzeugen. Soweit das Berufungsgericht darauf abgestellt habe, dass ein Teil der Schadensentwicklung schon vor dem Mai/Juni 1995 eingetreten gewesen sein könne, sei im Übrigen nach § 287 ZPO jedenfalls ein Mindestschaden zu schätzen gewesen.

II.

Die Rügen der Revision greifen durch. Das Berufungsgericht hat die Voraussetzungen eines Anspruchs der Klägerin gegen den Beklagten nach § 154 S. 1, § 152 Abs. 1 ZVG wegen schuldhafter Verletzung der Erhaltungspflicht des Zwangsverwalters unter Missachtung der maßgeblichen Beweisgrundsätze verneint. Die Erhaltungspflicht des Zwangsverwalters gebot dem Beklagten hier, zur Eindämmung weiterer Verwahrlosung der Wohnung wirksame Schritte zu ergreifen. Das hat der Beklagte nicht in ausreichender Weise getan.

1. Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, dass der Beklagte auf die Mitteilungen der Wohnungseigentumsverwaltung v. 4.8.und 29.12.1994 durch seine Schreiben an den Mieter ausreichend reagiert habe. Das trifft nur teilweise zu. Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht darin, dass der Beklagte nicht schon auf das Schreiben v. 4.8.1994 eine örtliche Kontrolle des Zustandes der zwangsverwalteten Wohnung hätte vornehmen müssen. Solche Feststellungen waren noch nicht geboten, weil das Schreiben v. 4.8.1994 nur von der Geruchsbelästigung durch den Hund des Mieters sprach. Die schriftliche Abmahnung des Mieters durch den Beklagten genügte nach dieser Störungsmeldung jedenfalls zunächst noch, selbst wenn der Mieter auf das Schreiben ggü. dem Beklagten nicht geantwortet hatte. Denn der Beklagte durfte gleichwohl am Anfang erwarten, dass der Mieter auf die Beanstandung hin für eine bessere Hundehaltung sorgen werde.

Das Berufungsgericht hat allerdings auch für das Schreiben der Hausverwaltung v. 29.12.1994 angenommen, dass der Beklagte hierauf noch ausreichend reagiert habe. Es hat den Beklagten erst auf die neuerliche Belästigungsanzeige v. 26.5./19.6.1995 hin für verpflichtet gehalten, den Beschwerden "nachzugehen" und je nach Umständen weiter tätig zu werden. Schon im Januar 1995 reichte jedoch die vom Berufungsgericht gebilligte abermalige Abmahnung des Mieters unter Androhung der Kündigung nicht mehr aus. Hier war nicht nur die ordnungsmäßige Hundehaltung durch den Mieter in Frage gestellt, sondern es ergab sich bereits der Anfangsverdacht, dass der Mieter durch sein allgemeines Verhalten von der Wohnung einen vertragswidrigen Gebrauch (§ 550 BGB a.F.) machte und seine Obhutspflicht zur pfleglichen Behandlung der Mietsache verletzte. Der Zwangsverwalter, welcher die Eigentumssubstanz der Mietwohnung auch im Interesse des Eigentümers erhalten muss (§ 152 Abs. 1 ZVG), genügt seiner Schutzpflicht nur dann, wenn er bei einem entsprechenden Verdacht die Gefahr für das verwaltete Eigentum unverzüglich aufklärt und erforderliche Maßnahmen der Gefahrenabwehr trifft. Er kann sich dabei für die notwendige Sachaufklärung nach § 1 Abs. 2 ZwVerwVO (§ 1 Abs. 3 S. 4 ZwVwV) auch einer geeigneten Hilfsperson bedienen. Da der Zwangsverwalter den Eigentümer nach den § 150 Abs. 2, § 148 Abs. 2 ZVG aus der Verwaltung und dem mittelbaren Besitz der vermieteten Wohnung verdrängt, muss er sich mit der verkehrsüblichen Sorgfalt eines Verwalters fremden Vermögens ggü. dem Mieter für die unversehrte Erhaltung der Wohnung einsetzen (vgl. BGHZ 24, 393 [395 f.]). Die Revision verlangt nach diesem objektiven Sorgfaltsmaßstab mit Recht, dass der Beklagte schon im Januar 1995 vor Ort Feststellungen über einen möglichen Kündigungs- und Räumungsgrund gegen den Mieter hätte treffen müssen. Dies hat der Beklagte versäumt. Erhärtete sich vor Ort der Verdacht vertragswidrigen Mietgebrauchs, konnten auch Feststellungen für ein Vorgehen im einstweiligen Rechtsschutz (§§ 935, 940 ZPO) geboten sein.

Erst recht bestanden starke Verdachtsanzeichen für Vertrags- und Eigentumsverletzungen des Mieters nach der Anzeige v. 26.5./19.6.1995. Hier wurde von der Wohnungseigentumsverwaltung erstmals die Beobachtung mitgeteilt, der Mieter entsorge teilweise den Müll nicht. Das ließ sogar eine psychische Erkrankung des Mieters befürchten; denn das Horten von Müll ist dabei ein häufiges Anfangssymptom. Dagegen musste der Beklagte - wenn notwendig - zum Schutz des verwalteten Eigentums auf vorsorgende Hilfen hinwirken oder eine Unterbringung des Mieters nach dem Berliner Gesetz für psychisch Kranke v. 8.3.1985 (GVBl., 86) bei dem zuständigen Bezirksamt anregen.

2. Die (weitere) Verwahrlosung der zwangsverwalteten Wohnung bis zum Tod des Mieters wäre vermieden worden, wenn der Beklagte den Mieter hätte zwangsweise räumen, die Wohnung nach einer behördlichen Unterbringung des Mieters hätte in Besitz nehmen oder auf anderem Weg den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache hätte durchsetzen können. Ob sich diese Möglichkeiten früher oder später ergeben hätten, wenn der Beklagte den Sachverhalt im Januar 1995 aufgeklärt hätte, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Für das Revisionsverfahren kann diese Möglichkeit daher nicht ausgeschlossen werden.

3. Grundsätzlich trifft die Klägerin im Rahmen des § 287 ZPO die Beweislast für die haftungsausfüllende Kausalität. Dieses Beweismaß hat das Berufungsgericht nicht verkannt, jedoch die beweisrechtlichen Folgen übersehen, die sich aus dem Verhalten des Beklagten ergeben.

a) Beweiserleichterungen auf Grund Beweisvereitelung, auf welche die Revision abstellt, kommen hier nicht in Betracht, soweit sie voraussetzen, dass der Beklagte ein bereits eingetretenes Schadensereignis durch nachträgliches Handeln oder Unterlassen verdunkelt hat, obwohl ihm die spätere Notwendigkeit des Beweises bereits erkennbar sein musste (vgl. zu dieser Fallgruppe BGH, Urt. v. 15.11.1984 - IX ZR 157/83, MDR 1985, 669 = NJW 1986, 59 [60 f.], unter II. 2. b; v. 17.6.1997 - X ZR 119/94, MDR 1998, 122 = WM 1998, 204 [206], unter I. 4. b; v. 27.9.2001 - IX ZR 281/00, BGHReport 2002, 39 = WM 2001, 2450 [2452]). Denn die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen gegen den Mieter oder seinen Nachlass ist nicht an mangelnden Feststellungen des Beklagten gescheitert, sondern an der Dürftigkeit des Vermögens (Nachlasses).

b) Die Schadensursächlichkeit seines pflichtwidrigen Unterlassens muss ein Schädiger grundsätzlich aber auch dann ausräumen, wenn er eine Feststellungspflicht verletzt hat, die den Geschädigten gerade vor den eingetretenen Schadensfolgen schützen sollte. Diese Fallgruppe der Beweisvereitelung liegt hier vor. Die Revision bezieht sich insoweit zu Recht auf die Entscheidung des BGH zur Unterlassung der Trinkwasseruntersuchung, die den Zweck hatte, die Grenzwertüberschreitung von Schadstoffen festzustellen. Tritt eine solche schadstoffbedingte Schädigung ein, muss sich der Untersuchungspflichtige davon entlasten, dass die unterlassene Untersuchung die Grenzwertüberschreitung und damit die konkrete Schädigungsgefahr an den Tag gebracht hätte (BGH, Urt. v. 25.1.1983 - VI ZR 24/82, MDR 1983, 742 = NJW 1983, 2935 [2936 f.], unter II. 2. b, cc). Ebenso hat der VI. Zivilsenat bei der Verletzung der ärztlichen Befundsicherungspflicht entschieden (vgl. BGH v. 3.2.1987 - VI ZR 56/86, BGHZ 99, 391 [396 f.] = MDR 1987, 573; Urt. v. 21.11.1995 - VI ZR 341/94, MDR 1996, 261 = NJW 1996, 779 [780]), die den Patienten davor schützen sollte, als im späteren Prozess insoweit belastete Partei den Ursachenverlauf zwischen dem nicht erhobenen Befund, der unterlassenen Behandlung und dem Körperschaden nicht nachweisen zu können. Im Streitfall hat der beklagte Zwangsverwalter eine entsprechende Feststellungspflicht verletzt. Diese soll den Eigentümer davor schützen, nicht beweisen zu können, dass unterlassene Erhaltungsmaßnahmen gegen einen Mieter für Verwahrlosungsschäden der Eigentumssubstanz ursächlich waren. Daher haftet der Beklagte, wenn sich nicht mehr aufklären lässt, ob der eingetretene Schaden vermieden worden wäre, wenn er rechtzeitig in der gebotenen Weise tätig geworden wäre.

III.

Für die weitere tatrichterliche Aufklärung und die erneute Entscheidung in der Sache selbst wird das Berufungsgericht Folgendes zu beachten haben:

1. Vermag der Beklagte zu beweisen, dass die unterlassene Aufklärung des Zustandes der zwangsverwalteten Wohnung im Januar und Juni 1995 nicht für einschneidendere Maßnahmen gegen den Mieter, insb. für eine Räumungsklage, Zwangsräumung oder eine Unterbringung wegen psychischer Erkrankung, Anlass geboten hätten oder solche Zwangsmaßnahmen nicht hätten durchgesetzt werden können, so wird die Klage weiterhin abzuweisen sein.

Zugunsten der Klägerin ergibt sich vorläufig keine weitere Haftungsgrundlage aus dem Schreiben der Wohnungseigentumsverwaltung v. 16.9.1996. Der Beklagte musste auf dieses Schreiben nicht weiter reagieren, weil der Sachverhalt, die Entsetzung des Mieters durch Einbau neuer Schlösser, inzwischen überholt war. Der Mieter hatte die neuen Schlüssel bereits am 11.9.1996 vom Polizeirevier abgeholt. Die "unangenehmen" Gerüche aus der Wohnung - auch vorher schon - werden in dem Schreiben nur beiläufig erwähnt. Die Telefonnotiz, dass die Wohnung "total verdreckt" sei, ist nach bisherigem Sachstand an den Beklagten so nicht weitergegeben worden. Der Mieter verhielt sich danach auch unauffällig; sein Schreiben v. 26.10.1996 zu den Guthaben der Heizkostenabrechnungen 1994/95 deutete nicht auf eine fortschreitende psychische Erkrankung mit Verwahrlosungstendenzen und Abstumpfung in den rechtlichen und persönlichen Angelegenheiten hin.

Mögliche weitere Beanstandungen der Wohnungseigentumsverwaltung ggü. dem Beklagten sind bisher nicht belegt. Die Klägerin hat ihr pauschales Vorbringen insoweit zwar unter Beweis gestellt. Dies ist jedoch nach dem Bestreiten des Beklagten ergänzungsbedürftig und mangels näherer Ausführungen unsubstantiiert.

2. Gelingt dem Beklagten die Entlastung von der Schadensursächlichkeit seiner Versäumnisse nach dem 29.12.1994 und nach dem 26.5./19.6.1995 nicht, so wird das Berufungsgericht für die Klägerin nach § 287 ZPO einen Mindestschaden zu schätzen haben (vgl. BGH v. 22.5.1984 - III ZR 18/83, BGHZ 91, 243 [257] = MDR 1984, 740; Urt. v. 14.12.1995 - III ZR 5/95, Juris Rz. 23 a.E.; v. 28.2.1996 - XII ZR 186/94, WM 1996, 1270 [1272], unter 2. a). Hierbei wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob der wesentliche Schaden, der von der Klägerin geltend gemacht wird, möglicherweise erst nach Beendigung der Zwangsverwaltung eingetreten ist. Beweisschwierigkeiten über den Umfang der weiteren Verwahrlosungsschäden nach diesem Zeitpunkt gehen zu Lasten der Klägerin. Der Klägerin oblag nach Aufhebung der Zwangsverwaltung am 30.4.1997 im eigenen Interesse die Beweissicherung über den Zustand der nach dem Tod des Mieters verwaisten Wohnung. Der Beklagte hatte immerhin den Renovierungsaufwand bei Abschluss der Zwangsverwaltung bereits auf 30.000 DM geschätzt. Die Klägerin muss solche Schäden selbst tragen, die sie nach Aufhebung der Zwangsverwaltung bei zumutbarer Beschleunigung eigener Maßnahmen noch hätte verhindern können. Die Klägerin hat solche Schäden zwar verneint; sie wird dafür nach § 287 ZPO aber auch Beweis zu erbringen haben.

Der von der Klägerin ihrer Schadensberechnung zu Grunde gelegte Gesamtaufwand der Wohnungsrenovierung im März 1998 berücksichtigt ferner nicht, dass die zwangsverwaltete Wohnung durch den Gebrauch des Mieters bereits in einem mehr oder weniger großen Umfang abgenutzt war. Ein entsprechender Abzug neu für alt wird daher bei der Schätzung eines Mindestschadens durch das Berufungsgericht gleichfalls zu berücksichtigen sein.