BGH Urteil vom 26.03.2004 - V ZR 90/03 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

Der Eigentümer eines Grundstücks kann sich in einem notariell beurkundeten unwiderruflichen Angebot zum Verkauf des Grundstücks vorbehalten, das Angebot mit der Folge zu widerrufen, dass das Angebot befristet ist, und einen erklärten Widerruf zurückzunehmen, solange das Angebot nicht erloschen ist. Die Erklärung, den Widerruf zurückzunehmen, bedarf in diesem Fall nicht der Beurkundung.

Normenkette

BGB §§ 145, 311b Abs. 1 S. 1

Verfahrensgang

OLG München (Urteil vom 27.02.2003; Aktenzeichen 29 U 4755/02)

LG München II

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 19. Zivilsenats des OLG München v. 27.2.2003 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist.

Die Klage ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

Die Anschlussrevision der Beklagten wird zurückgewiesen.

Im Übrigen wird der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Beklagten waren Eigentümer eines Grundstücks in W. . Am 14.6.2000 boten sie der Klägerin in notariell beurkundeter Form das Grundstück für 5.426.000 DM zum Kauf an. In dem Angebot heißt es u. a.:

"An das Angebot hält sich der Anbietende bis einschließlich 31.12.2000 unwiderruflich gebunden. Nach Ablauf dieser Frist kann das Angebot schriftlich widerrufen werden.

Wird das Angebot widerrufen, so erlischt es mit Ablauf von zwei Monaten, nachdem der Widerruf dem Angebotsempfänger zugegangen ist, es sei denn, er wurde vor Fristablauf schriftlich zurückgenommen".

Die Klägerin wollte das Grundstück bebauen. Die Verhandlungen mit dem Landkreis als Baubehörde führte ihr Vater für sie. Mit ihrem Vater am 21.12.2000 und ihr selbst am 2.1.2001 zugegangenem Schreiben v. 15.12.2000 erklärten die Beklagten, das Angebot v. 14.6.2000 zu widerrufen.

Am 28.2.2001 trafen die Beklagten mit dem Vater der Klägerin zusammen und erklärten schriftlich:

"Hiermit ziehen wir unseren Widerruf des Angebots auf Abschluss eines Kaufvertrags (Urkundenrolle Nr. S /00 Dr. S.) v. 15.12.2000 zurück.

Gleichzeitig widerrufen wir dieses Angebot mit Wirkung ab dem heutigen Tag. Das Angebot erlischt somit am 28.4.2001".

Im Anschluss hieran erklärte der Vater der Klägerin auf demselben Schriftstück:

"Hiermit erkläre ich mich bereit, als Bindungsentschädigung für die Zeit v. 28.2.2001 bis 28.4.2001 Zinsen i. H. v. DM 20.000 monatlich zu übernehmen.

Wird das Angebot vor dem 28.4.2001 angenommen bzw. erklärt der Angebotsempfänger vor dem 28.4.2001, dass er das Angebot nicht annimmt, entfällt ab diesem Zeitpunkt die Zinsverpflichtung".

Ende März 2001 verkauften die Beklagten das Grundstück für 6.000.000 DM der W. Wohnungsbaugesellschaft mbH (W.). Für die W. wurde am 31.3.2001 eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Mit am 12.4.2001 beurkundeter Erklärung nahm die Klägerin das Kaufvertragsangebot v. 14.6.2000 an. Mit Rang nach der für die W. eingetragenen Vormerkung wurde eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Klägerin auf den Erwerb des Grundstücks eingetragen. Am 2.7.2001 wurde die W. als Eigentümerin eingetragen.

Die Klägerin hat von den Beklagten 1.116.737,53 DM zzgl. Zinsen als entgangenen Gewinn und als Ersatz von Kosten verlangt, die ihr durch die Beurkundung der Annahme des Angebots, für die Eintragung der Vormerkung, für die Erwirkung eines Negativbescheids der Gemeinde und für einen bei dem Landkreis erwirkten Bauvorbescheid entstanden sind. Das LG hat der Klage i. H. v. 549.127,48 EUR (1.074.000 DM) zzgl. Zinsen stattgegeben. Das OLG hat die Klage abgewiesen, soweit sie über die durch die Beurkundung der Annahmeerklärung, die Eintragung der Vormerkung und das Negativzeugnis der Klägerin entstandenen Kosten von 11.303,54 EUR hinausgeht. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils; die Beklagten erstreben mit der Anschlussrevision die vollständige Abweisung der Klage.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht verneint das Zustandekommen eines Kaufvertrages zwischen den Parteien. Es meint, durch die Widerrufserklärung der Beklagten v. 15.12.2000 sei das Angebot der Beklagten v. 14.6.2000 mit Ablauf des 28.2.2001 erloschen. Ob der Zugang des Schreibens bei dem Vater der Klägerin am 21.12.2000 den Zugang an die Klägerin bewirkt habe, könne dahingestellt bleiben. An dem Erlöschen des Angebots habe die Erklärung der Beklagten v. 28.2.2001 nichts geändert, weil die zur Rücknahme des Widerrufs in dem Angebot enthaltene Regelung unwirksam sei. Die Ausgestaltung des Widerrufs als zurücknehmbar lasse den Angebotsempfänger in unzulässiger Weise darüber im Unklaren, ob ein ausgesprochener Widerruf zum Erlöschen des Angebots geführt habe.

Durch ihre Erklärung v. 28.2.2001 hätten die Beklagten jedoch die Erwartung der Klägerin begründet, das Angebot noch annehmen zu können. Nach den Grundsätzen des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen hätten sie daher die durch die Beurkundung der Annahmeerklärung, die Eintragung der Vormerkung und die Erwirkung des Negativbescheids der Klägerin entstandenen Kosten zu erstatten.

Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.

1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, durch ihre Erklärung v. 15.12.2000 hätten die Beklagten das Angebot v. 14.6.2000 wirksam widerrufen.

a) Ob das Angebot der Beklagten erst nach dem 31.12.2000 widerrufen werden konnte, wie die Revision geltend macht, oder ob die Widerrufserklärung schon zuvor abgegeben werden konnte und dann mit Ablauf des 31.12.2000 wirksam wurde, wie das Berufungsgericht meint, ist durch Auslegung des Angebots zu bestimmen. Sie ist grundsätzlich dem Tatrichter vorbehalten und für das Revisionsgericht bindend. Sie kann von dem Senat nur darauf überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, ob die Denkgesetze oder allgemein anerkannte Erfahrungssätze verletzt worden sind oder ob die Auslegung auf einem im Revisionsverfahren gerügten Verfahrensfehler beruht (st. Rspr., vgl. BGH v. 23.4.1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269 [273] = MDR 1997, 721; Urt. v. 5.7.1990 - IX ZR 10/90, WM 1990, 1549 [1551] = MDR 1991, 243; Urt. v. 14.10.1994 - V ZR 196/93, WM 1995, 263 = MDR 1995, 31; Urt. v. 29.3.2000 - VIII ZR 297/98, NJW 2000, 2508 [2509] = MDR 2000, 968; v. 13.3.2003 - IX ZR 199/00, MDR 2003, 736 = BGHReport 2003, 648 = NJW 2003, 2235 [2236]). Dieser Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts stand. Die Revision zeigt auch weder einen Auslegungsfehler noch einen Verfahrensfehler auf. Dass eine andere Auslegung möglich ist, macht die vorgenommene Auslegung nicht fehlerhaft.

b) Ist die Klägerin von ihrem Vater nicht nur gegenüber der Baubehörde, sondern, wie die Beklagten behaupten, auch ihnen gegenüber vertreten worden, erlosch das Angebot auf Grund des Zugangs der Widerrufserklärung an den Vater der Klägerin am 21.12.2000 grundsätzlich mit Ablauf von zwei Monaten nach dem 31.12.2000, also mit Ablauf des 28.2.2001. War der Vater der Klägerin gegenüber den Beklagten dagegen nicht zur Vertretung der Klägerin berechtigt, erlosch das Angebot nach Zugang des Widerrufs bei der Klägerin am 2.1.2001 grundsätzlich mit Ablauf des 2.3.2001.

2. Auf Grund des Widerrufs ist das Angebot der Beklagten jedoch nicht mit Ablauf des 28.2.2001 bzw. des 2.3.2001 erloschen, vielmehr ist durch die Annahmeklärung der Klägerin v. 12.4.2001 ein Kaufvertrag über das Grundstück zu den Bedingungen des Angebots zustande gekommen. Denn die Beklagten haben den Widerruf am 28.2.2001 wirksam zurückgenommen. Die dem zu Grunde liegende Regelung ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wirksam.

a) Der Antrag auf Abschluss eines Vertrages ist ab seinem Zugang bei dem Angebotsempfänger (§ 130 Abs. 1 S. 1 BGB) grundsätzlich bindend (§ 145 Halbs. 1 und 2 BGB). Die Dauer der Bindung richtet sich nach §§ 147 bis 149 BGB. Nach § 148 BGB kann der Anbietende eine Frist für die Annahme bestimmen. Damit ist ihm die Möglichkeit eröffnet, die Dauer der Wirksamkeit des Angebots unabhängig von § 147 BGB auszugestalten. Ob und in welchem Zeitraum ein Angebot angenommen werden kann, ist hiernach vom Willen des Anbietenden abhängig.

§§ 145 ff BGB schließen weitere Modifikationen der Wirksamkeit und der Dauer eines Angebots nicht aus. So kann ein Angebot unbefristet, jedoch widerruflich ausgestaltet werden (vgl. BGH, Urt. v. 8.3.1984 - VII ZR 177/82, MDR 1984, 1017 = NJW 1984, 1885; Bamberger/Roth/Eckert, BGB, § 145 Rz. 29; Kramer in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 145 Rz. 7; Staudinger/Bork, BGB [2003], § 145 Rz. 27 ff.; Larenz/Wolf, BGB-AT, 8. Aufl., § 29 Rz. 36; Medicus, BGB, 7. Aufl., § 26 Rz. 366). Umgekehrt kann die Unwiderruflichkeit eines Angebots befristet werden. Der Ablauf einer in das Angebot aufgenommenen Frist kann dazu führen, dass das Angebot erlischt, oder nur dazu, dass die Unwiderruflichkeit des Angebots endet. Ebenso ist es möglich, die Wirkung des Widerrufs als Befristung des Angebots auszugestalten.

Der Antragende ist von Rechts wegen auch nicht gehindert, den Widerruf seines Angebots widerruflich auszugestalten. Der Grundsatz, dass die Ausübung eines Gestaltungsrechts nicht von einer Bedingung abhängig gemacht werden soll (vgl. BGH v. 21.3.1986 - V ZR 23/85, BGHZ 97, 264 [266] = MDR 1986, 835, m. w. N.), steht einer solchen Regelung nicht entgegen. Zweck des von der Rechtsprechung entwickelten Grundsatzes ist es, zu verhindern, dass der Empfänger einer einseitigen gestaltenden Willenserklärung darüber im Ungewissen bleibt, ob durch die Erklärung seines Vertragspartners eine Rechtsänderung bewirkt worden ist (BGH v. 21.3.1986 - V ZR 23/85, BGHZ 97, 264 [267] = MDR 1986, 835, m. w. N.; Erman/Hefermehl, BGB, 10. Aufl., § 158 Rz. 15; Westermann in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 158 Rz. 28; Staudinger/Wolf, BGB [2003], § 158 Rz. 34; von Bülow, JZ 1979, 430 [431]). So verhält es sich nicht, wenn der Widerruf eines Vertragsangebots als zurücknehmbar ausgestaltet wird. Eine Ungewissheit des Angebotsempfängers über seine Rechte kann hierdurch grundsätzlich nicht eintreten. Führt der Widerruf - wie hier - nicht zum Erlöschen, sondern nur zur Befristung des Angebots, bleibt seine Rechtsstellung bis zum Ablauf der nunmehr geltenden Annahmefrist unverändert. Wird der Widerruf vor Ablauf dieser Frist zurückgenommen, entfällt zwar die Annahmefrist, seine Rechte bleiben hiervon aber unberührt. Ebenso wie der Widerruf wird die Rücknahmeerklärung mit Zugang bei dem Angebotsempfänger wirksam (§ 130 Abs. 1 S. 1 BGB). Eine Ungewissheit über die Annahmefähigkeit des Angebots kann grundsätzlich nicht eintreten. Deswegen kann auch offen bleiben, ob der hier im Angebot vorbehaltene Widerruf überhaupt als Gestaltungsrecht oder nicht als reine Fristenregelung anzusehen ist.

b) Hiervon zu trennen ist die Frage, ob die Rücknahme des Widerrufs der für das Angebot vorgeschriebenen Form bedarf. Diese Frage ist für den Fall der Rücknahme des Widerrufs eines trotz Widerrufs noch wirksamen Angebots auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zu verneinen.

Zweck des Formgebotes von § 313 S. 1 BGB a. F. (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB) ist es, die Parteien eines Vertrages, auf Grund dessen das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen ist, vor Übereilung zu bewahren und Rechtssicherheit über das Zustandekommen und den Inhalt des Vertrages zu gewährleisten (st. Rspr., vgl. BGH v. 7.10.1994 - V ZR 102/93, BGHZ 127, 168 [172 f.] = MDR 1995, 351; Erman/Battes, BGB, 10. Aufl., § 313 Rz. 1; Kanzleiter in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., Bd. 2a; 311b Rz. 1; Staudinger/Wufka, BGB [2001], § 313 Rz. 3). Dieser Zweck gebietet es nicht, alle Erklärungen, von denen der Eintritt einer Veräußerungsverpflichtung mit abhängt, in das Formgebot einzubeziehen, da die beurkundungsbedürftige Verpflichtung ihren Grund in dem zu Grunde liegenden Rechtsgeschäft (hier: Angebot) hat (vgl. Kanzleiter in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., Bd. 2a; 311b Rz. 28; Soergel/Wolf, BGB, 12. Aufl., § 313 Rz. 41).

Ist der Verkäufer eines Grundstücks nach dem notariell beurkundeten Inhalt seines Vertragsangebots mit der Folge zum Widerruf des Angebots berechtigt, dass die Annahme des Angebots innerhalb einer bestimmten Frist erklärt werden muss, und hat er sich in dem Angebot die Rücknahme des Widerrufs vorbehalten, solange der Widerruf noch nicht zum Erlöschen des Angebots geführt hat, bewirkt die Rücknahmeerklärung kein neues Angebot oder eine nachträgliche Änderung des Inhalts des Angebots (vgl. BGH, Beschl. v. 9.11.1995 - V ZR 36/95, MDR 1996, 251 = WM 1996, 181), sondern den vorbehaltenen Wegfall der Annahmefrist. Insoweit unterscheidet sich der Fall nicht von der Ausübung eines Gestaltungsrechts, das auf Grund eines notariell beurkundeten Vertrages besteht. Ebenso wie ein solches Recht von dem Begünstigten oder sogar von einem Dritten ohne notarielle Beurkundung ausgeübt werden kann (vgl. § 505 S. 2 BGB a. F.), kann eine nach dem beurkundeten Angebot bestehende Möglichkeit zur Gestaltung der Annahmefrist von dem Anbietenden wirksam ausgeübt werden, ohne dass die ausübende Erklärung der Beurkundung bedarf.

Insoweit liegt der Fall anders als der durch das Senatsurteil (BGH. Urt. v. 12.12.1962 - V ZR 111/61, WM 1963, 407 f.), entschiedene Fall. In jenem Fall war das Angebot zum Verkauf des Grundstücks, wegen dessen die Parteien stritten, befristet. Eine Möglichkeit, durch einseitige Erklärung die Frist zu verlängern oder zu verkürzen, enthielt das Angebot nicht. Zu seiner Verlängerung, zumal nach dem Erlöschen des Angebots durch Ablauf der Annahmefrist, bedurfte es daher der notariellen Beurkundung.

c) Auch die Tatsache, dass der Vater der Klägerin auf dem von der Beklagten für ihre Erklärung v. 28.2.2001 verwendeten Schriftstück die Zahlung einer Bindungsentschädigung versprochen hat, führt nicht zur Beurkundungsbedürftigkeit der Erklärung der Beklagten.

Hierzu hat die Klägerin behauptet, ihr Vater habe sich gegenüber den Beklagten verpflichtet, nachdem die Beklagten die Rücknahme ihres Widerrufs erklärt hatten. Demgegenüber haben die Beklagten behauptet, der Vater der Klägerin habe durch seine Erklärung die Klägerin als deren Vertreter zur Zahlung der Bindungsentschädigung verpflichtet. Die Rücknahme des Widerrufs v. 15.12.2000 sei die Gegenleistung für dieses Versprechen gewesen.

Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass der Vater der Klägerin die Entschädigung im eigenen Namen versprochen hat. Das nehmen die Parteien hin. Rechtsfehler liegen insoweit auch nicht vor. Ob die Rücknahme der Widerrufserklärung die Gegenleistung für die versprochene Bindungsentschädigung bildet, ist nicht festgestellt. Hierauf kommt es auch nicht an. Selbst wenn die Rücknahme des Widerrufs zwischen den Beklagten und dem Vater der Klägerin als Gegenleistung für die versprochene Bindungsentschädigung vereinbart worden ist und das Versprechen der Bindungsentschädigung daher beurkundungsbedürftig war (vgl. BGH, Urt. v. 24.6.1981 - IVa ZR 159/80, MDR 1982, 37 = NJW 1981, 2293; Urt. v. 22.12.1982 - V ZR 8/81, MDR 1983, 566 = NJW 1983, 1543 [1545]; Urt. v. 1.7.1970 - IV ZR 1178/68, NJW 1970, 1915 [1916]; Urt. v. 20.9.1984 - III ZR 47/83, MDR 1985, 298 = NJW 1985, 1178 [1179]; Soergel/Wolf, BGB, 12. Aufl., § 313 Rz. 30), führt dies nicht zur Formbedürftigkeit der Erklärung der Beklagten v. 28.2.2001. Eine Willenserklärung, für deren Wirksamkeit es keiner Form bedarf, wird nicht dadurch beurkundungsbedürftig, dass der Rechtsgrund für die Abgabe der Erklärung der notariellen Beurkundung bedarf.

d) Allein die Abgabe der Rücknahmeerklärung durch die Beklagten am 28.2.2001 führte allerdings noch nicht dazu, dass das Angebot v. 14.6.2000 nicht mit Ablauf des 28.2.2001 bzw. des 2.3.2001 erlosch. Das nach ihrem Angebot den Beklagten vorbehaltene Recht, die Widerrufserklärung zurückzunehmen, musste durch eine empfangsbedürftige Willenserklärung ausgeübt werden. Zur Wirksamkeit der Rücknahmeerklärung bedurfte es daher des Zugangs der Erklärung bei der Klägerin vor dem Erlöschen der Angebots. Dass es sich so verhält, hat die Klägerin nicht vorgetragen. Hierauf kommt es jedoch nicht an, weil aus der Erklärung der Klägerin v. 12.4.2001, das Angebot der Beklagten zum Verkauf des Grundstücks anzunehmen, die Genehmigung einer etwa vollmachtlosen Vertretung der Klägerin durch ihren Vater bei der Entgegennahme der Erklärung der Beklagten v. 28.2.2001 folgt.

3. Ist der Kaufvertrag mithin wirksam zustande gekommen, sind die Beklagten der Klägerin entsprechend §§ 325 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB a. F. zum Ersatz verpflichtet. Diese Verpflichtung kann der Senat dem Grunde nach feststellen. Zur Bestimmung der Höhe des Anspruchs bedarf es dagegen weiterer Feststellungen, soweit das Berufungsgericht nicht zu Gunsten der Klägerin entschieden hat. Hierzu ist der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

4. Die Anschlussrevision der Beklagten ist nicht begründet. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin umfasst die Kosten, zu deren Ersatz die Beklagten von dem Berufungsgericht verurteilt worden sind. Gegen die Feststellung der Höhe dieser Kosten wird von den Beklagten nichts erinnert. Rechtsfehler sind insoweit auch nicht ersichtlich.