BGH Urteil vom 29.09.2004 - IV ZR 170/03 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Erwerb neu zu errichtender Eigentumswohnung. Ausschluss von Baufinanzierungsrisiken. Allgemeine Bedingungen für die Rechtsschutzversicherung ARB 94. Finanzierungsklausel. Risikoausschluss § 3. Baufinanzierungsstreitigkeit

Leitsatz (amtlich)

Der Leistungsausschluss in § 3 (1) d) dd) i.V. mit bb) ARB 94 (Baufinanzierungsklausel) setzt keinen Bezug zu einem spezifischen Baurisiko voraus.

Auf den genauen Errichtungsstand bei dem Erwerb der Immobilie kommt es nicht an, sondern darauf [dass]+ der Erwerbsvorgang nicht losgelöst von der Planung und Errichtung des Gebäudes oder Gebäudeteils ist.

Normenkette

ARB 94 § 3 Abs. 1 d) dd) i.V.m. bb)

Verfahrensgang

OLG Karlsruhe (Urteil vom 03.07.2003; Aktenzeichen 12 U 53/03)

LG Mannheim

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des 12. Zivilsenats des OLG Karlsruhe v. 3.7.2003 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger begehrt Deckungsschutz aus einer bei der Beklagten genommenen Privat- und Berufs-Rechtsschutzversicherung für Nichtselbstständige, der die Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutzversicherung 1994 (ARB 94) der Beklagten zu Grunde liegen.

Auf Grund notariellen Kaufvertragsangebotes v. 28.11.1996 erwarben der Kläger und seine Ehefrau als Ersterwerber eine Neubaueigentumswohnung. In dem Vertrag ist u.a. Folgendes vereinbart:

"§ 2

Verkauf

... Der Vertragsgegenstand befindet sich in einem Neubau, der - bis auf die Außenanlagen - im November 1996 fertig gestellt wird.

...

§ 5

Gewährleistung

1. Die Gewährleistungsansprüche des Käufers richten sich nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Verjährungsfrist für die Gewährleistungsansprüche in Bezug auf Mängel am Bauwerk beträgt somit fünf Jahre ab Besitzübergang.

Zusätzlich tritt die Verkäuferin ... eventuelle Gewährleistungsansprüche gegen Unternehmer, Handwerker und Sonstige am Bauwerk Beteiligte an den Käufer ab, ..."

Der Erwerb der Eigentumswohnung wurde über die D. B. B. AG (Bausparkasse) finanziert.

Der Kläger möchte gegen die Bausparkasse Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten bei der Darlehensvergabe gerichtlich geltend machen. Er wirft ihr vor, Risiken im Zusammenhang mit den zu erzielenden Mieteinkünften bei weit überhöht kalkulierten Nettomieten verschwiegen, ihn arglistig getäuscht und mit dem Verwalter des Mietpools kollusiv zusammengewirkt zu haben. Die Beklagte verweigert Deckungsschutz unter Bezugnahme auf den Risikoausschluss in § 3 (1) d) dd) ARB 94. § 3 ARB 94 - soweit hier von Interesse - lautet:

"Rechtsschutz besteht nicht für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in

(1) ursächlichem Zusammenhang mit ...

d) ...

bb) der Planung oder Errichtung eines Gebäudes oder Gebäudeteiles, das sich im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befindet oder das dieser zu erwerben oder in Besitz zu nehmen beabsichtigt,

...

dd) der Finanzierung eines der unter aa) bis cc) genannten Vorhaben."

Der Kläger meint, für den Risikoausschluss fehle es an dem erforderlichen sachlichen Zusammenhang zwischen Rechtsstreitigkeit und konkreter Bauleistung. Die Pflichtverletzungen der Bausparkasse fielen in den Bereich des Bankenrechts.

LG und OLG haben die Deckungsschutzklage abgewiesen. Mit der Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat keinen Erfolg.

I. Das Berufungsgericht gelangt bei der Auslegung der Klausel zu dem Ergebnis, dass der Risikoausschluss - im Gegensatz zu dem in § 4 (1) k ARB 75 - bei der Baufinanzierung auch dann eingreift, wenn sich lediglich das Finanzierungsrisiko, nicht aber ein besonderes Baurisiko verwirklicht.

Der Rechtsstreit mit der Bausparkasse stehe in einem inneren sachlichen Zusammenhang mit dem ausgeschlossenen Finanzierungsrisiko. Dazu gehöre auch eine unzutreffende Einschätzung der Amortisation der Kreditaufnahme auf Grund von Aufklärungs- und Beratungspflichtverletzungen, wie sie der Kläger der Bausparkasse vorwirft.

Die Finanzierung betreffe trotz der Bezeichnung des Geschäfts als Kaufvertrag ein Vorhaben gem. § 3 (1) d) bb) ARB 94. Nach der vertraglichen Vereinbarung sei von einer Verpflichtung des Veräußerers auf Erstellung eines Bauwerks auszugehen. Solche Verträge mit Herstellungsverpflichtung, bei denen sich Sachmängelansprüche des Erwerbers nach Werkvertragsrecht richten, gehörten zu dem Bereich der "Planung, Errichtung oder genehmigungspflichtigen baulichen Veränderung von Gebäuden oder Gebäudeteilen".

Ein innerer Zusammenhang mit einem klassischen Baurisiko müsse bei § 3 (1) d) dd) ARB 94 nicht bestehen. Für den durchschnittlichen Versicherungsnehmer sei erkennbar, dass Versicherungsschutz insgesamt für die als riskant angesehene Baufinanzierung versagt werden solle.

II. Das hält rechtlicher Überprüfung stand.

Der Kläger fühlt sich über den Wert der von ihm als Kapitalanlage erworbenen Eigentumswohnung getäuscht auf Grund wahrheitswidriger Angaben zu den erzielbaren Mieteinnahmen und damit zur Wirtschaftlichkeit des Anlagemodells. Er möchte Ersatz für die ihm entstandenen Vermögenseinbußen wegen pflichtwidriger Aufklärung und Beratung durch die Bausparkasse über die Ertragsfähigkeit des von ihr finanzierten Anlageobjektes. Für dieses Schadensersatzbegehren, das er gegen die Bausparkasse gerichtlich durchsetzen möchte, hat die Beklagte keine Leistungen zu erbringen. Die Gewährung von Rechtsschutz ist für die Wahrnehmung solcher rechtlichen Interessen gem. § 3 (1) d) dd) i.V.m. bb) ARB 94 ausgeschlossen.

Das ergibt die Auslegung der Klausel.

1. Nach der Rechtsprechung des Senats sind Allgemeine Versicherungsbedingungen so auszulegen, wie ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer sie bei verständiger Würdigung, aufmerksamer Durchsicht und Berücksichtigung des erkennbaren Sinnzusammenhangs verstehen muss. Dabei kommt es auf die Verständnismöglichkeiten eines Versicherungsnehmers ohne versicherungsrechtliche Spezialkenntnisse und damit - auch - auf seine Interessen an (BGH v. 16.6.1982 - IVa ZR 270/80, BGHZ 84, 268 [272] = MDR 1982, 916; v. 23.6.1993 - IV ZR 135/92, BGHZ 123, 83 [85] = MDR 1993, 841, und ständig). Bei Risikoausschlüssen geht das Interesse des Versicherungsnehmers regelmäßig dahin, dass der Versicherungsschutz nicht weiter verkürzt wird, als der erkennbare Zweck der Klausel dies gebietet. Ihr Anwendungsbereich darf mithin nicht weiter ausgedehnt werden, als es ihr Sinn unter Beachtung des wirtschaftlichen Ziels und der gewählten Ausdrucksweise erfordert. Denn der durchschnittliche Versicherungsnehmer braucht nicht damit zu rechnen, dass sein Versicherungsschutz Lücken hat, ohne dass ihm diese hinreichend verdeutlicht werden (BGHZ 65, 142 [145]; BGH, Urt. v. 17.3.1999 - IV ZR 89/98, VersR 1999, 748, unter 2a, und ständig).

2. Danach ist die Klausel wie folgt auszulegen:

a) Ausgehend vom Wortlaut erkennt der Versicherungsnehmer, dass der ihm für Ersatzansprüche der geltend gemachten Art nach dem vereinbarten Versicherungsschutz zunächst allgemein zugesagte Rechtsschutzanspruch (§§ 1, 2, 25 ARB 94) durch den in § 3 ARB 94 enthaltenen Katalog der "Ausgeschlossenen Rechtsangelegenheiten" wieder eingeschränkt werden soll. Versicherungsschutz soll bei den im Einzelnen umschriebenen Rechtsangelegenheiten bzw. Risiken nicht bestehen, der Rechtsschutz wird insoweit ausgeschlossen.

b) Bei Durchsicht des Ausschlusskataloges wird er im Falle des Erwerbs einer Neubaueigentumswohnung auf § 3 (1) d) ARB 94 gewiesen. Die dort unter aa) bis dd) näher ausgestalteten Risikoausschlüsse für rechtliche Auseinandersetzungen um Baumaßnahmen aller Art und die sie begleitenden Vorgänge können allein einschlägig sein, wenn - was ihnen gemeinsam ist - ein ursächlicher Zusammenhang mit der betreffenden Rechtsstreitigkeit besteht (vgl. Harbauer/Maier, Rechtsschutzversicherung, 7. Aufl., § 3 ARB 94/2000 Rz. 2, 6). Damit verfolgt § 3 (1) d) ARB 94 den - auch für den durchschnittlichen Versicherungsnehmer erkennbaren - Zweck, die erfahrungsgemäß besonders kostenträchtigen und im Kostenrisiko schwer überschaubaren und kaum kalkulierbaren rechtlichen Streitigkeiten in diesem Bereich bis hin zu den unter dd) gesondert aufgenommenen Finanzierungsvorgängen von der Versicherung auszunehmen, weil nur für einen verhältnismäßig kleinen Teil der in der Risikogemeinschaft zusammengeschlossenen Versicherungsnehmer ein solches Risiko entstehen kann (vgl. BGH, Urt. v. 19.2.2003 - IV ZR 318/02, MDR 2003, 744 = BGHReport 2003, 602 = VersR 2003, 454, unter II 2, zu § 4 (1) k ARB 75; OLG Karlsruhe r+s 2002, 418; m. Anm. Armbrüster, EWiR 2002, 551).

c) Bei einem in Aussicht genommenen Rechtsstreit mit einem den Erwerb einer Eigentumswohnung finanzierenden Kreditgeber wird der Blick des Versicherungsnehmers direkt auf den Ausschluss unter dd) gelenkt, der bereits seinem Wortlaut nach Finanzierungsstreitigkeiten erfassen soll, wenn sie sich auf ein Vorhaben beziehen, das in den drei vorherigen Risikoausschlüssen aufgeführt ist. Dabei wird er sogleich vor allem den Ausschluss unter bb) in Betracht ziehen, der mit der Planung und Errichtung von Gebäuden, die ein Versicherungsnehmer erwerben will, Vorhaben umschreibt, die einen deutlichen Bezug zu dem Erwerb von neu zu errichtenden Eigentumswohnungen aufweisen. Dagegen hat er keine Veranlassung, den Finanzierungsstreit unmittelbar und allein auf den Ausschluss unter bb) zu beziehen, denn ihm muss nach dem Klauseltext der für Finanzierungsangelegenheiten gedachte Ausschluss unter dd) als die spezielle Regelung erscheinen gegenüber dem allgemein alle Planungs- und Errichtungsangelegenheiten ansprechenden Ausschluss unter bb). Der Risikoausschluss unter dd) tritt mithin für ihn erkennbar selbstständig neben die Grundstückerwerbs- und Baumaßnahmen im eigentlichen Sinn erfassenden Ausschlüsse unter aa) bis cc) und dehnt den Ausschlussbereich auf damit zusammenhängende Finanzierungsangelegenheiten ausdrücklich aus.

aa) Bei der Finanzierungsklausel unter dd) wird dem verständigen Versicherungsnehmer sodann die weite Fassung dieses Ausschlusses vor Augen geführt. Streitigkeiten im ursächlichen Zusammenhang mit der Finanzierung solcher Vorhaben werden schlechthin ausgeschlossen. Nach dem klaren Wortlaut, der Einschränkungen weder vorsieht noch sonst dafür einen Anhalt bietet, fallen alle Streitigkeiten mit dem finanzierenden Kreditinstitut unter die Ausschlussklausel. Unerheblich ist danach insb., ob der Streit seine Grundlage in dem baurechtlichen Verhältnis selbst oder lediglich in dem Kreditvertrag findet. Der Ausschluss greift, sofern nur der geforderte bloße ursächliche Zusammenhang mit der Finanzierung des Vorhabens besteht; die Klausel knüpft diesen Zusammenhang an die Finanzierung der Baumaßnahme und nicht mehr an das Bauvorhaben selbst (vgl. Harbauer/Maier, Rechtsschutzversicherung, 7. Aufl., § 3 ARB 94/2000 Rz. 6d; Maier, VersR 1997, 394 [397]).

bb) Für eine einschränkende Auslegung dieser Klausel dahin, dass der Rechtsstreit sich als Verwirklichung des typischen Baurisikos darstellen müsse, ist danach kein Raum (vgl. OLG Karlsruhe r+s 2002, 418; offen gelassen in OLG Karlsruhe v. 12.11.2002 - 12 U 190/02, OLGReport Karlsruhe 2003, 86 = NJW-RR 2003, 247; Prölss/Martin/Armbrüster, VVG, 27. Aufl., § 3 ARB 94 Rz. 3). Bei anderer Interpretation - wie sie die Revision fordert - blieben für den erkennbar gewollten umfassenden Ausschluss der Baufinanzierungsrisiken allenfalls die wenigen Fallgestaltungen, in denen die Finanzierungsmodalität, um die gestritten wird, unmittelbar mit den Bauleistungen zusammenhängt, wie dies etwa bei einer Auseinandersetzung um eine Auszahlung nach Baufortschritt angenommen werden könnte (vgl. OLG Hamm v. 3.12.1999 - 20 U 121/99, VersR 2000, 630; OLG Bamberg v. 18.4.1994 - 1 U 234/93, VersR 1995, 529; Maier, VersR 1997, 394 [397]). Der um Verständnis bemühte Versicherungsnehmer kann aber bei der sprachlichen Gestaltung dieser Klausel und ihrem erkennbaren Zweck vernünftigerweise nicht die Erwartungshaltung entwickeln, Rechtsschutz für alle Finanzierungsstreitigkeiten zugesagt bekommen zu haben, es sei denn, sie seien Ausdruck des spezifischen Baurisikos.

Das gilt auch mit Blick auf das Gebot, Risikoausschlussklauseln eng auszulegen. Es kann dahinstehen, ob für die jeweiligen Risikoausschlüsse unter aa) bis cc) separat weiterhin ein Bezug zu dem spezifischen Baurisiko zu verlangen ist (vgl. BGH, Urt. v. 19.2.2003 - IV ZR 318/02, MDR 2003, 744 = BGHReport 2003, 602 = VersR 2003, 454, zu § 4 (1) k ARB 75; OLG Köln v. 19.8.1997 - 9 U 123/96, VersR 1998, 1013; OLG Stuttgart NVersZ 2001, 373; Harbauer/Maier, Rechtsschutzversicherung, 7. Aufl., § 3 ARB 94/2000 Rz. 6b m.w.N.). Die Ausgestaltung der Finanzierungsklausel unter dd) gibt für ein solches Verständnis keine Grundlage. Das Finanzierungsrisiko ist vom Versicherungsschutz ausgenommen, auch wenn das spezifische Baurisiko im konkreten Streit nicht berührt wird.

cc) Daraus ergibt sich für den durchschnittlichen Versicherungsnehmer mit der vom Senat verlangten Deutlichkeit (vgl. BGH, Urt. v. 19.2.2003 - IV ZR 318/02, MDR 2003, 744 = BGHReport 2003, 602 = VersR 2003, 454, unter II 2b), dass auch aus seiner Sicht nach den ARB 94 bei missglückten Immobilien-Kapitalanlagen für Auseinandersetzungen, die sich auf den Vorwurf fehlerhafter Finanzierungsberatung durch das Kreditinstitut gründen, Rechtsschutz nicht gewährt wird. Das schließt vor allem auch dann Versicherungsschutz aus, wenn die Aufklärung des Finanzierungsinstituts über mögliche Risiken bei den zu realisierenden Renditen fehlerhaft gewesen sein soll (vgl. Harbauer/Maier, Rechtsschutzversicherung, 7. Aufl., § 3 ARB 94/2000 Rz. 6d).

Diese Auslegung hat auch das Berufungsgericht zutreffend herausgearbeitet. Sie beruht nicht etwa, wie die Revision meint, auf einer vergleichenden Betrachtung mit der Vorgängerklausel in den ARB 75, die der durchschnittliche Versicherungsnehmer aber nicht kennt, sondern allein auf den Erkenntnismöglichkeiten bei umsichtiger Beschäftigung mit dem Klauselwerk seines Versicherungsvertrages (vgl. BGH, Urt. v. 17.5.2000 - IV ZR 113/99, MDR 2000, 1248 = VersR 2000, 1090, unter 2).

3. Nach dieser Auslegung fällt das Rechtsschutzbegehren des Klägers unter den Risikoausschluss des § 3 (1) d) dd) i.V.m. bb) ARB 94. Auf die Erwägungen der Revision und der Revisionserwiderung zu dem Risikoausschluss i.V.m. einem Grundstückserwerb gem. aa) der Klausel kommt es daher nicht an. Der Erwerb der Eigentumswohnung ist ein Vorhaben nach bb) der Klausel, das die Bausparkasse finanziert hat.

a) Im Sinne dieses Risikoausschlusses war die Eigentumswohnung des Klägers als Gebäude, das der Versicherungsnehmer zu erwerben beabsichtigte, vom Veräußerer zu planen und zu errichten. Der notarielle Erwerbsvertrag lässt - vor allem mit Blick auf die Beschreibung des Vertragsgegenstandes in § 2 und die Festlegung der Gewährleistungsansprüche in § 5 - keine Zweifel, dass die Veräußererseite die Verpflichtung übernommen hat, die gesamte Neubauanlage und damit auch das vom Versicherungsnehmer zu erwerbende Sonder- und Gemeinschaftseigentum an der von ihm gewählten Eigentumswohnung herzustellen.

Dass ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer keine besonderen Kenntnisse besitzen muss über die materiell-rechtliche Einordnung von Erwerbsverträgen dieser Art einerseits und ihre werkvertragliche Einbindung andererseits, steht dem - anders als die Revision meint - nicht entgegen. Entscheidend ist, dass er der Vereinbarung entnehmen kann - worauf die Revisionserwiderung zu Recht abstellt -, dass der Veräußerer verpflichtet ist, für die vertragsgerechte Errichtung des Gebäudes, das er erwerben will, zu sorgen, und dass ihm daraus Ansprüche auf vollständige Erfüllung sowie - im Fall von Baumängeln - Gewährleistung zustehen. Erwerbsverträge mit Herstellungsverpflichtung dieser Art werden daher nach allgemeiner Ansicht den Bauvorhaben im Sinne dieses Risikoausschlusses zugeordnet (vgl. BGH, Urt. v. 10.11.1993 - IV ZR 87/93, MDR 1994, 893 = VersR 1994, 44; OLG Frankfurt r+s 2002, 288; OLG Köln r+s 1994, 423).

b) Auf den genauen Errichtungsstand der Immobilie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bzw. darauf, ob sie schon fast oder vollständig fertig gestellt war, kommt es hier nicht an. Maßgeblich ist, dass es sich nicht um einen isolierten Erwerb handelt, unabhängig von Baumaßnahmen der vorgenannten Art. Der Bezug zu einer solchen Baumaßnahme entfällt bei Erwerbsverträgen mit entsprechender Herstellungsverpflichtung nicht bereits zwangsläufig mit der Fertigstellung des Objektes insgesamt oder auch nur des zu erwerbenden Objektteiles. Für den verständigen Versicherungsnehmer bleibt zunächst die Eigenschaft als Bauvorhaben i.S.d. Klausel erhalten unabhängig davon, ob er den Erwerbsvertrag in einem Zeitpunkt abschließt, in dem mit der Erstellung noch nicht begonnen worden ist, noch erhebliche oder auch nur geringe (Rest-)Arbeiten ausstehen oder die Arbeiten bereits abgeschlossen sind. Der Erwerbsvorgang darf nur nicht losgelöst von der Planung und Errichtung des Gebäudes oder Gebäudeteiles sein (vgl. BGH, Urt. v. 10.11.1993 - IV ZR 87/93, MDR 1994, 893 = VersR 1994, 44; OLG Frankfurt r+s 2002, 288; OLG Köln r+s 2000, 423; OLG Karlsruhe r+s 2002, 418; OLG Karlsruhe v. 12.11.2002 --12 U 190/02, OLGReport Karlsruhe 2003, 86 = NJW-RR 2003, 247; Harbauer/Maier, Rechtsschutzversicherung, 7. Aufl., § 3 ARB 94/2000 Rz. 6b). Wo die Grenze im Einzelnen zu ziehen ist, bedarf hier keiner weiteren Erörterung. Unstreitig war das Bauvorhaben bei Vertragsschluss noch nicht abgeschlossen und der Bezug zu seiner Errichtung und der sich daraus für die Vertragsparteien ergebenden werkvertraglichen Rechte und Pflichten ist in dem Erwerbsvertrag verbindlich festgelegt.

c) Entgegen der Auffassung der Revision spielt es ferner keine Rolle, dass der Erwerber auf die Errichtung des Bauwerks keinen Einfluss nehmen konnte und das Darlehen nur dazu diente, den "Kaufpreis für den Erwerb eines von einem Dritten errichteten Gebäudes oder Gebäudeteiles aufzubringen".

Der Risikoausschluss knüpft nicht an die Eigenschaft des Versicherungsnehmers als Bauherren an, sondern an die - wie vorstehend unter II. 2. c) aa) ausgeführt - Finanzierung von Bauvorhaben. Eine solche Finanzierung setzt nicht etwa voraus, dass der Kreditbetrag selbst als Entgelt für die Bauleistung verwendet wird. Nur das "Vorhaben" muss finanziert werden. Das ist aber auch der Fall, wenn mit dem Darlehensbetrag das vom Darlehensnehmer erworbene Bauobjekt bezahlt wird. Finanzierungsangelegenheiten bei Erwerbsvorgängen, die die entsprechende Erstellung von Baulichkeiten mit enthalten, sollen nach der dem Versicherungsnehmer vorgegebenen Ausschlussklausel vom Rechtsschutz ausgenommen werden. Der Versicherer will diese Risiken mit ihrem nicht unerheblichen Streitpotenzial für verhältnismäßig wenige der bei ihm rechtsschutzversicherten Versicherungsnehmer nicht übernehmen. Das wird dem verständigen Versicherungsnehmer bei aufmerksamer Lektüre dieser Klausel auch bewusst. Bei Kapitalanlagen dieser Art sind daher auch Finanzierungsstreitigkeiten, wie sie zwischen dem Kläger und der Bausparkasse bestehen, von der Rechtsschutzversicherung ausgenommen.