Brandenburgisches OLG Urteil vom 01.03.2007 - 5 U 90/06

Verfahrensgang

LG Frankfurt (Oder) (Entscheidung vom 27.04.2006; Aktenzeichen 13 O 321/05)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 27. April 2006, Az. 13 O 321/05, abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, das Flurstück 139 der Flur 1 in der Gemarkung D..., postalische Anschrift ... Weg 33, R..., einschließlich der aufstehenden Gebäude zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben Zug um Zug gegen Zahlung von 27.609,76 Euro an den Beklagten.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 1 und 2 jeweils zu 1/8, der Beklagte zu 6/8 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 230.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet haben. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Herausgabe eines von den Klägern an den Beklagten verkauften Grundstücks, nachdem die Kläger den Rücktritt von dem Kaufvertrag erklärt haben.

Die Kläger sind Eigentümer des Flurstücks 139 der Flur 1 in der Gemarkung D..., eingetragen im Grundbuch von D... des Amtsgerichts Fürstenwalde Blatt 116, postalische Anschrift ... Weg 33, R..., das mit einem Wohnhaus bebaut ist.

Mit notariellem Vertrag vom 6. April 1995 verkauften sie das Grundstück an den Beklagten. Es wurde vereinbart, dass der Beklagte den Kaufpreis von 435.000,00 DM in 24 monatlichen Raten zu je 6.000,00 DM beginnend mit dem 1. Mai 1995 und einer Schlussrate von 291.000,00 DM zum 1. Mai 1997 begleichen sollte. Gemäß § 3 Satz 4 des Vertrages verpflichteten sich die Kläger, dem Beklagten das Grundstück am Übergabetag geräumt und frei von Miet- und Pachtverhältnissen und sonstigen Nutzungsverhältnissen herauszugeben. Gemäß § 5 Satz 6 des Vertrages sollte die Übergabe zum 1. Mai 1995 erfolgen. In § 10 Abs. 2 des Vertrages wurde den Klägern ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt, dass der Beklagte mit mehr als zwei Raten in Rückstand gekommen ist.

Am 6. April 1995 leistete der Beklagte durch einen auf den 6. April 1995 datierten Scheck eine Zahlung in Höhe von 50.000,00 DM. Von Mai 1995 bis Januar 1996 zahlte der Beklagte monatliche Raten in Höhe von insgesamt jedenfalls 54.000,00 DM, nach der Behauptung des Beklagten in Höhe von 56.000,00 DM. Seitdem zahlte er nicht mehr.

Am 15. Juli 1996 schlossen die Kläger mit Herrn W... G... über das Grundstück einen Mietvertrag mit Kaufoption und einer Laufzeit von zehn Jahren. Herr G... übte vom 1. August 1996 bis September 1999 den Besitz an dem Grundstück aus.

Nachdem die Kläger sich eine vollstreckbare Ausfertigung des Notarvertrages hatten erteilen lassen, schlug der Beklagte ihnen mit Schreiben vom 29. Januar 1997 vor, den Kaufvertrag rückabzuwickeln, etwa indem die Kläger "den bisher erhaltenen Kaufpreis in Höhe von 106.000,00 DM" an den Beklagten zurückzahlten und der Kaufvertrag aufgehoben werde. Darauf gingen die Kläger nicht ein.

Mit Schreiben an den Beklagten vom 30. April 1997 erklärten die Kläger unter Bezugnahme auf § 10 Abs. 2 des Vertrages den Rücktritt von dem Kaufvertrag.

Der Beklagte nutzt das Grundstück seit 1999, ohne Zahlungen zu leisten.

Die Kläger haben behauptet, der Beklagte habe sich von August 1996 bis September 1999 in einer Haftanstalt befunden. Da er sich nicht um das Haus habe kümmern können, hätten sie sich gezwungen gesehen, das Haus an Herrn G... als einen Freund und Geschäftspartner des Beklagten zu vermieten, damit das Haus unterhalten wurde. Dieser habe jedoch auch nur fünf Mieten zu je 2.000,00 DM gezahlt. Die einmalige Zahlung des Klägers von 50.000,00 DM sei nicht auf den Kaufpreis, sondern als Entgelt für das im Haus vorhandene Mobiliar gezahlt worden.

Die Kläger haben geltend gemacht, sie seien wirksam von dem Vertrag zurückgetreten und hätten gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks aus § 985 BGB.

Der Beklagte hat eingewandt, dass der Rücktritt nicht wirksam sei, da er sich nicht mit Zahlungen in Verzug befunden habe. Die von ihm geleisteten Zahlungen von zusammen 106.000,00 DM hätten den bis zum 30. April 1997 geschuldeten Betrag übertroffen. Im Übrigen sei er nicht zur Zahlung verpflichtet gewesen, nachdem die Kläger das Grundstück weitervermietet und ihm so den Besitz entzogen hätten. Eine Rückgabe des Grundstücks sei nicht erfolgt, weil sich die Kläger nicht mit der Rückabwicklung des Kaufvertrages, insbesondere zur Rückerstattung des bereits gezahlten Betrages bereit erklärt hätten.

Mit Urteil vom 27. April 2006, Az. 13 O 321/05, hat das Landgericht Frankfurt (Oder) die auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks gerichtete Klage abgewiesen. Zur Begründung führt es aus, dass der Rücktritt der Kläger vom 30....