Brandenburgisches OLG Urteil vom 29.03.2022 - 3 U 118/20

Verfahrensgang

LG Frankfurt (Oder) (Aktenzeichen 31 O 69/19)

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 13.08.2020 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder), Az. 31 O 69/19 abgeändert.

Das Versäumnisurteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 02.03.2020, Az. 31 O 69/19, bleibt aufrechterhalten, soweit die Beklagte dadurch zur Zahlung von 262.777,31 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.01.2020 sowie weiterer 1.100 EUR vorgerichtlicher Kosten verurteilt worden ist. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil vom 02.03.2020 aufgehoben und die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehende Berufung der Klägerin und die Berufung der Beklagten werden zurückgewiesen.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen die Zwangsvollstreckung durch die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt die Rückzahlung von Nebenkosten, die sie aufgrund der Anmietung einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum in den Jahren 2014 bis 2016 an die Beklagte geleistet hat.

Unter dem 30.04.2008/27.05.2008 schlossen die Klägerin und die Rechtsvorgängerin der Beklagten einen Mietvertrag über eine Ladenfläche von ca. 2.500 qm Größe innerhalb des Kaufparks ... in ... (Bl. 26 ff GA). Die Klägerin betreibt in diesen Flächen ein Bekleidungsgeschäft. Vertragsbestandteil wurden die Allgemeinen Mietbedingungen (AMB) der Beklagten in ihrer Fassung vom 17.09.2002 (Bl. 41 ff GA).

§ 5 der AMB lautet, soweit fallbezogen von Bedeutung, auszugsweise:

"(1) Die nachweislich entstandenen Betriebs- und sonstigen Nebenkosten des Objekts und aller seiner gemeinschaftlich genutzten Anlagen und Einrichtungen (einschließlich der Verkehrsflächen und Stellplätze) werden von allen Mietern anteilig getragen.

Die Umlage erfolgt vorrangig unter sachgerechter Aufteilung auf die einzelnen Nutzergruppen (z.B. Handel, Büro, Freizeit, Parken u.a.) des Objekts; die Nebenkosten der ausschließlich von bestimmten Nutzergruppen genutzten Anlagen und Einrichtungen werden lediglich auf diese Nutzergruppe umgelegt. Innerhalb der einzelnen Nutzergruppen erfolgt die Aufteilung im Verhältnis der jeweiligen Mietfläche zur gesamten vermietbaren Fläche der jeweiligen Nutzergruppe. Insofern sind im Handelsbereich stets die Ladenflächen (ohne Lagerflächen und Nebenflächen) maßgeblich.

Soweit eine sachgerechte Aufteilung nach Nutzergruppen nicht möglich ist, erfolgt die Aufteilung im Verhältnis der vorstehend genannten Mietflächen des Objekts oder nach Verbrauch. ....

Die Nebenkosten für das Gesamtobjekt selbst betreffen (ohne Beschränkung auf die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten, aber diese gleichzeitig voll erfassend)

• (erster Spiegelstrich) Instandhaltung und Instandsetzung sowie Reinigung und Wartung aller nicht innerhalb des Mietobjekts gelegenen Flächen, Gemeinschaftsflächen, Anlagen und Sanitäranlagen einschließlich der Reparatur und Reinigung der Fassadenflächen ....
• (dritter Spiegelstrich) kaufmännisches und technisches Management, Verwaltung und Betreuung sowie Bewachung des Objektes einschließlich der Gestellung und Unterbringung des hierfür erforderlichen Personals (einschließlich üblicher Personalneben- und -zusatzkosten) sowie der erforderlichen Sachaufwendungen;
• (vierter Spiegelstrich) Betrieb, Pflege und Wartung (evtl. Vollunterhaltswartung), Prüfung (einschließlich behördlicher Überprüfungen und Abnahmen), Reinigung, Instandhaltung und Instandsetzung sonstiger Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen (wie z.B. aller haustechnischer Anlagen und Vorrichtungen des Gesamtobjekts) sowie ggf. Eingangsanlagen, Telefonzentrale, Außenbeleuchtung, Rolltreppen, Aufzüge, Sprinkleranlage, Feuermelderanlage, Handfeuerlöscher, Klimaanlage, Heizungsanlage bzw. Be- und Entlüftungsanlage, ....
• (siebenter Spiegelstrich) Prämien der vom Vermieter für das Objekt und seiner Einrichtungen abgeschlossenen Versicherungen. ...

An den Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gemäß dieser Ziffer (1) beteiligt sich der Mieter innerhalb der ... Abrechnungsperiode [d.i. vom 01.01. bis 31.12. d.J.] nur bis zu einer Höhe von 10 % seiner Nettojahresmiete zuzüglich Umsatzsteuer ..."

Die Beklagte rechnete in ihren Nebenkostenabrechnungen für 2014, 2015 und 2016 (Bl. 232 ff GA) gegenüber der Klägerin u.a. wie folgt ab:

• die Kosten für Gebäude- und Haftpflichtversicherung in Höhe von 2.717,44 EUR (2014), 2.043,66 EUR (2015) und 1.888,34 EUR (2016), in der Summe mit 6.649,44 EUR,
• die Kosten für kaufmännische Betreuung vor Ort in Höhe von 10.109,99 EUR (2014), 9.802,33 EUR (2015) und 9.318,38 EUR (2016), in der Summe mit 29.230,70 EUR,
• die Kosten für technische Vorortbetreuung in Höhe von 14.523,42 EUR (2014), 14.780,58 EUR (2015) und 14.512,58 EUR (2016), in...