BVerwG Urteil vom 24.10.2002 - 7 C 11.02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Eigentumsverzicht. Gehöft, landwirtschaftliches. Wohnhausflurstück. Überschuldung. nicht kostendeckende Mieten. Kausalität. gemischte Nutzung

Leitsatz (amtlich)

Bei gemischt genutzten Wohngebäuden kann der Ursachenzusammenhang zwischen Niedrigmieten und Überschuldung des Grundstücks nicht allein deswegen ausgeschlossen werden, weil schon die auf den eigengenutzten Gebäudeteil entfallenden Aufwendungen zur bevorstehenden Überschuldung geführt haben (Einschränkung der Rechtsprechung des Senats zur überschuldungsbedingten Kausalität bei teilweiser Eigennutzung, vgl. Urteil des Senats vom 15. Mai 1997 – BVerwG 7 C 50.96 – Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 111).

Normenkette

VermG § 1 Abs. 2; VwGO § 88

Verfahrensgang

VG Leipzig (Urteil vom 03.08.2001; Aktenzeichen 1 K 1690/95)

Tenor

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Leipzig vom 3. August 2001 wird aufgehoben, soweit der Klage stattgegeben worden ist.

Die Sache wird zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen, soweit das Verwaltungsgericht den Widerspruchsbescheid des Sächsischen Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 13. Oktober 1995 aufgehoben hat und nicht die Flurstücke 1/3 und 1/4 des Grundstücks … in B.…, Gemarkung W.…, betroffen sind.

Die Entscheidung über die Kosten bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.

Tatbestand

I.

Die Klägerin wendet sich gegen einen Widerspruchsbescheid des Beklagten, der den Beigeladenen ein im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts mit zwei Wohnhäusern bebautes, im Übrigen von einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft (LPG) genutztes Grundstück zurückübertragen hat. Eigentümer des rund 35 ha großen Grundstücks war der Rechtsvorgänger der Beigeladenen. Er brachte seinen Betrieb 1959 in die LPG ein. Im November 1987 erklärte er den Verzicht auf das Grundstückseigentum. Nach seinen Angaben hatte das Grundstück einen Einheitswert von 61 300 M, die Grundstücksbelastungen valutierten mit 6 277 M. Der Eigentumsverzicht wurde im Mai 1988 genehmigt. Das Grundstück wurde in Volkseigentum überführt. Als Rechtsträger wurden für die mit den beiden Wohnhäusern (Vorderhaus und Seitengebäude) bebauten Flst. 1/3 und 1/4 der Rat der Gemeinde, für die übrigen Flurstücke zwei LPG eingesetzt.

Im August 1990 beantragte der Rechtsvorgänger der Beigeladenen die Rückübertragung des Grundstücks. Das Landratsamt lehnte den Antrag durch Bescheid vom 22. November 1991 mit der Begründung ab, der Verzicht auf landwirtschaftliches Grundvermögen werde vom Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG nicht erfasst. Dem dagegen eingelegten Widerspruch gab der Beklagte durch Widerspruchsbescheid vom 26. Oktober 1995 zum überwiegenden Teil statt: Soweit der Rechtsvorgänger der Beigeladenen im Verzichtszeitpunkt noch Eigentümer des Grundstücks gewesen sei, beruhe der Eigentumsverzicht auf unmittelbar bevorstehender Überschuldung infolge nicht kostendeckender Mieten; die entsprechenden Flurstücke seien dem Beigeladenen zu 1 zurückzuübertragen. Hinsichtlich des Flst. 1/3 wurde die Entschädigungsberechtigung des Beigeladenen zu 1 festgestellt, weil ein Restitutionsausschlussgrund gegeben sei. Mit Berichtigungs- und Ergänzungsbescheid vom 6. Dezember 1995 erstreckte der Beklagte die Rückübertragung auf drei weitere Flurstücke, die im Widerspruchsbescheid versehentlich nicht berücksichtigt worden seien.

Mit ihrer am 29. November 1995 erhobenen Klage ist die Klägerin der Rückübertragung der im Widerspruchsbescheid aufgeführten Flurstücke mit Ausnahme des Flst. 1/4 und des von der Rückübertragung ausgeschlossenen Flst. 1/3 entgegengetreten. Mit Schriftsatz vom 15. Juli 1996 hat sie ihre Klage auf die in dem Berichtigungs- und Ergänzungsbescheid vom 6. Dezember 1995 genannten Flurstücke erweitert.

Das Verwaltungsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigen-Gutachtens den Widerspruchsbescheid aufgehoben: Die Beigeladenen seien nicht Berechtigte. Werde von einer Beleihbarkeit des Grundstücks bis zum Einheitswert ausgegangen, hätten die von der Sachverständigen ermittelten unabweisbaren Instandsetzungskosten von 45 500 M nicht zur Überschuldung geführt. Wenn als Beleihungswert der Zeitwert der mit den Wohnhäusern bebauten Flurstücke angenommen werde, der nach dem Gutachten 7 300 M betragen habe, fehle es an der erforderlichen Kausalität, weil die Überschuldung angesichts einer Eigennutzung der Wohnhäuser in Höhe von 32 v.H. nicht auf Mieten beruht habe, die nicht kostendeckend gewesen seien. Bei sowohl eigen- als auch fremdgenutzten Wohngrundstücken sei die Überschuldung nicht durch die Niedrigmieten verursacht, wenn es auch ohne Berücksichtigung der auf den vermieteten Teil entfallenden Aufwendungen zur Überschuldung gekommen wäre. Davon sei hier auszugehen, da das Gutachten für den eigengenutzten Teil einen unabweisbaren Instandsetzungsbedarf von 5 171 M ermittelt habe, dem die anteiligen Kosten für die Instandsetzung der Dächer und Schornsteinköpfe in Höhe von 3 700 M sowie die anteilige Belastung mit Grundpfandrechten in Höhe von 2 009 M hinzuzurechnen seien. Die Klage gegen den Berichtigungs- und Ergänzungsbescheid hat das Verwaltungsgericht als verspätet abgewiesen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Beigeladenen. Sie führen zur Begründung aus, das Verwaltungsgericht habe die Kausalität zwischen Niedrigmieten und Überschuldung zu Unrecht verneint und verkannt, dass auch eine bereits vor der Erklärung des Eigentumsverzichts eingetretene Überschuldungslage zu beachten sei. Darüber hinaus macht die Revision mehrere Verfahrensmängel geltend; sie rügt insbesondere, dass das Verwaltungsgericht den Widerspruchsbescheid über das Klagebegehren hinaus auch insoweit aufgehoben habe, als die Flst. 1/3 und 1/4 betroffen seien.

Der Beklagte teilt im Wesentlichen die Ansicht der Revision.

Die Klägerin hält die Revision für unbegründet. Ursache der Überschuldung sei gewesen, dass bereits vor dem Eigentumsverzicht der ganz überwiegende Teil des Grundstücks in die LPG eingebracht und der verbliebene Anteil zu mehr als 30 % vom Eigentümer für eigene Wohnzwecke genutzt worden sei. Unabhängig davon erweise sich das angegriffene Urteil auch deshalb als richtig, weil das Grundstück bereits vor Gründung der DDR überschuldet gewesen sei und der Eigentümer an dem vermieteten Gebäude offensichtlich bereits bis 1949 keinerlei Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen habe.

Entscheidungsgründe

II.

Die Revision der Beigeladenen ist begründet. Sie hat mit dem Ergebnis Erfolg, dass das angegriffene Urteil aufzuheben und die Sache zum überwiegenden Teil zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen ist.

• Das Verwaltungsgericht hat die Berechtigung der Beigeladenen i.S. des § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG mit einer Begründung verneint, die mit § 1 Abs. 2 VermG unvereinbar ist.

  • Allerdings hat das Verwaltungsgericht zutreffend angenommen, dass der Anwendbarkeit des Schädigungstatbestands die vorwiegend landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks nicht entgegensteht. § 1 Abs. 2 VermG erfasst bebaute Grundstücke und Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Eigentumsverzicht in Volkseigentum übernommen wurden. Die Vorschrift eröffnet einen Anspruch auf Rückübertragung, wenn sich die infolge der Eigentums- und Mietenpolitik der DDR latent vorhandene Gefahr der Überschuldung von Mietwohngrundstücken zu einer konkreten ökonomischen Zwangslage verdichtet hatte, die ein weiteres Festhalten am Eigentum als wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließ. Gegenstand einer solchen Schädigung ist das Grundstück im Rechtssinne, also ein bestimmter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als selbständiges Grundstück eingetragen war; denn allein das Buchgrundstück war beleihbar und konnte deshalb i.S. des § 1 Abs. 2 VermG überschuldet sein (Urteil vom 5. März 1998 – BVerwG 7 C 13.97 – Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 141 S. 428 ≪429≫ m.w.N.). Ob das Buchgrundstück neben der Vermietung zu Wohnzwecken auch zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt wurde, ist nach der Rechtsprechung des Senats nicht erheblich; entscheidend ist die Nutzung des Wohngebäudes (Urteil vom 15. Mai 1997 – BVerwG 7 C 50.96 – Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 111 S. 332 ≪334≫). Das Verwaltungsgericht ist im Anschluss an den Widerspruchsbescheid davon ausgegangen, dass die in Rede stehenden Flurstücke zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts im Grundbuch von B.… Bl. 768, fortgeführt als Bestandsbl. Nr. 455, unter der laufenden Nr. 6 als einheitliches Grundstück verzeichnet waren. Diese Feststellung haben die Beteiligten nicht in Zweifel gezogen.
  • Das Verwaltungsgericht hat offen gelassen, ob als Beleihungswert der Einheitswert des Buchgrundstücks oder der Zeitwert der Wohnhausflurstücke 1/3 und 1/4 zugrunde zu legen sei. Nach der Rechtsprechung des Senats ist zwar auch bei einer Teilbebauung des Grundstücks vom Einheitswert auszugehen, da sich an ihm regelmäßig der Beleihungswert orientiert hat. Bei Anhaltspunkten für die Annahme, dass der Beleihungswert des Grundstücks dem Einheitswert nicht entspricht, ist jedoch der Zeitwert konkret zu ermitteln; das kommt namentlich dann in Betracht, wenn der unbebaute Teil des Buchgrundstücks mangels eines Nutzungsrechts des Grundstückseigentümers nicht beleihbar war (Urteil vom 22. August 1996 – BVerwG 7 C 74.94 – Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 85 S. 256 ≪259 f.≫; Urteil vom 15. Mai 1997 – BVerwG 7 C 50.96 – a.a.O. S. 335). Waren die landwirtschaftlichen Nutzflächen eines teilweise bebauten Grundstücks in eine LPG eingebracht, bestimmt sich der Zeitwert des Buchgrundstücks allein nach dem Beleihungswert des bebauten Flurstücks; der Wert des landwirtschaftlich genutzten Restgrundstücks bleibt unberücksichtigt, weil er zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts nicht realisiert werden konnte (Beschluss vom 20. November 2000 – BVerwG 7 B 147.00 – Buchholz 428 § 1 Abs. 2 VermG Nr. 11 S. 33). Demgemäß ist im Streitfall vom Zeitwert der bebauten Flurstücke, den die vom Verwaltungsgericht beauftragte Sachverständige mit 7 300 M ermittelt hat, abzüglich der mit 6 277 M valutierenden Grundpfandrechte auszugehen. Angesichts dessen, dass dem hiernach maßgeblichen Beleihungswert von rund 1 000 M dem Sachverständigen-Gutachten zufolge ein unabweisbarer Instandsetzungsbedarf von 45 500 M gegenüberstand, steht die Überschuldung des Grundstücks außer Zweifel.

  • Bei Feststellung der dauerhaften Überschuldung eines zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücks ist regelmäßig zu vermuten, dass die Überschuldung auf nicht kostendeckenden Mieten beruhte. Für die Fälle eines zugleich eigen- und fremdgenutzten Wohngebäudes hat der Senat den Ursachenzusammenhang allerdings verneint, wenn die Überschuldung auch ohne Berücksichtigung der auf den vermieteten Teil entfallenden Aufwendungen eingetreten war oder unmittelbar bevorstand (Urteil vom 15. Mai 1997 – BVerwG 7 C 50.96 – a.a.O. S. 332 ≪335 f.≫). Begründet wurde diese Rechtsprechung mit dem Zweck des Schädigungstatbestandes, einen im Wege “kalter Enteignung” durch staatliche Niedrigmietenpolitik verursachten Eigentumsverlust wieder gutzumachen. Diesen Zweck hat der Senat seinerzeit nicht als gegeben angesehen, wenn allein die für den eigengenutzten Teil des Wohngebäudes erforderlichen Aufwendungen ausgereicht hätten, die Überschuldung des Anwesens herbeizuführen. An dieser Auffassung hält der Senat insbesondere in Ansehung seines Urteils vom 11. Februar 1999 – BVerwG 7 C 4.98 – BVerwGE 108, 281 nicht mehr fest. Nach dieser Entscheidung verlangt der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG nicht, dass die nicht kostendeckenden Mieten einzige Ursache der Überschuldung des Grundstücks waren; vielmehr reicht es aus, dass es sich um eine wesentliche Mitursache handelte.

    Eine Mitursächlichkeit der Niedrigmieten kann nicht ausgeschlossen werden, wenn die Zuordnung der Kosten für unabweisbare Instandsetzungsmaßnahmen ergibt, dass sowohl die Aufwendungen für den eigengenutzten Gebäudeteil als auch diejenigen für den vermieteten Teil jeweils den Beleihungswert des Grundstücks überstiegen (“Doppelkausalität”). Ein Eigentümer, der während der DDR-Zeit die Bewohnbarkeit des vermieteten Gebäudeteils langfristig ermöglicht und am Eigentum festgehalten hatte, ist unabhängig davon schutzwürdig, ob im Schädigungszeitpunkt auch die auf den eigengenutzten Gebäudeteil entfallenden Kosten ausgereicht haben, die Überschuldung des Grundstücks zu begründen. Allein der Umstand, dass – insbesondere bei überwiegender Fremdnutzung, wie es hier der Fall war – ein infolge der nicht kostendeckenden Mieten ständig wachsender Instandsetzungsbedarf auf den eigengenutzten Gebäudeteil übergegriffen und schließlich auch zu dessen Überschuldung geführt hat, beseitigt den erforderlichen Ursachenzusammenhang nicht.

    Die erforderliche Kausalität der Niedrigmieten für die Überschuldung kann ferner in Betracht kommen, wenn die dem eigengenutzten und dem fremdgenutzten Gebäudeteil zuzuordnenden Instandsetzungskosten jeweils nicht den Beleihungswert des Grundstücks überstiegen, sondern erst zusammen die Überschuldung begründet haben. Denn unter diesen Umständen lässt sich die Vermietung nicht hinwegdenken, ohne dass die Überschuldung entfiele. Da der Schädigungstatbestand auf Mietobjekte bezogen ist, bedarf es bei gemischter Nutzung allerdings einer eingrenzenden Auslegung dahin, dass im Schädigungszeitpunkt der fremdnutzungsbedingte Überschuldungsbeitrag größer sein musste als die Aufwendungen, die den eigengenutzten Gebäudeteil betrafen. Ob diese Voraussetzung gegeben ist, ist regelmäßig auf Grund der Zuordnung der maßgebenden Aufwendungen zum eigengenutzten und zum vermieteten Teil festzustellen. Maßgebend für die Aufteilung sind dabei die Grundsätze, die der Senat in seinem Urteil vom 15. Mai 1997 – BVerwG 7 C 50.96 – (a.a.O. S. 336) entwickelt hat.

    Von einer solchen Zuordnung kann bei gemischt genutzten Gebäuden nur dann abgesehen werden, wenn entweder die entgeltliche Fremdnutzung oder die Eigennutzung wirtschaftlich derart untergeordnet war, dass die Berücksichtigung des entsprechenden Gebäudeteils bei der Überschuldungsprüfung vernachlässigt werden kann. Kam bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise der Vermietung neben der Eigennutzung keine selbständige Bedeutung zu, wie es z.B. bei einer vermieteten Einliegerwohnung in einem Eigenheim anzunehmen ist, wird das Gebäude vom Schutzbereich des Schädigungstatbestands von vornherein nicht erfasst (Beschluss vom 3. Januar 1996 – BVerwG 7 B 361.95 – Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 60). Auf der anderen Seite ist eine Aufteilung der Aufwendungen entbehrlich, wenn offensichtlich ist, dass ein Abzug der auf die eigengenutzte Wohnung entfallenden Aufwendungen nichts an der Überschuldungslage ändern würde, wie dies bei größeren Mehrfamilienhäusern der Fall ist (Urteil vom 15. Mai 1997 – BVerwG 7 C 50.96 – a.a.O. S. 336).

  • Das Verwaltungsgericht ist davon ausgegangen, dass es an dem erforderlichen Ursachenzusammenhang fehle, weil der Zeitwert der mit den beiden Wohnhäusern bebauten Flurstücke 7 300 M betragen, für die eigengenutzte Wohnung ein notwendiger Instandsetzungsbedarf von 5 171 M bestanden und der auf die eigengenutzte Wohnung entfallende Anteil allein an den Kosten der notwendigen Instandsetzung von Dach und Schornsteinköpfen sich auf 3 700 M belaufen habe. Da die Eigennutzung mit ihrem Flächenanteil von 32 % gegenüber den langfristig vermieteten drei übrigen Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 68 % nicht vernachlässigbar gering und die Mietnutzung mit einem Jahresrohertrag von 984 M auch in wirtschaftlicher Hinsicht nicht von vornherein unbedeutend war, durfte das Verwaltungsgericht den Kausalzusammenhang zwischen den Niedrigmieten und der Überschuldung des Grundstücks nicht bereits wegen der rechnerisch bevorstehenden Überschuldung der eigengenutzten Wohnung verneinen. Es wird daher zu klären haben, ob das Grundstück infolge der auf den vermieteten Gebäudeteil entfallenden notwendigen Aufwendungen überschuldet war. Ist das der Fall, konnte die Überschuldung durch die nicht kostendeckenden Mieten verursacht sein.

    Die Kausalitätsvermutung wird durch die Revisionserwiderung der Klägerin nicht erschüttert. Die Klägerin leitet aus dem Inhalt des Sachverständigengutachtens ab, dass die Wohngebäude bereits seit 1925 instandsetzungsbedürftig gewesen, aber niemals instandgesetzt worden seien; es sei deshalb davon auszugehen, dass die Wohnhausflurstücke bereits vor 1949 überschuldet gewesen seien und der Rechtsvorgänger der Beigeladenen jedenfalls an dem vollständig vermieteten Vorderhaus keinerlei notwendige Reparaturen durchgeführt habe. Mit dieser Begründung lässt sich der Ursachenbeitrag der nicht kostendeckenden Mieten nicht verneinen, weil nach dem Klagevorbringen des Beigeladenen zu 1 nicht ausgeschlossen werden kann, dass die nicht vom Eigentümer genutzten Wohnungen bis zum Jahr 1988 vermietet waren und damit vom Rechtsvorgänger der Beigeladenen auch während der Zeit der Niedrigmieten in bewohnbarem Zustand erhalten wurden. Gleiches gilt für die Behauptung der Klägerin, dass das Grundstück bereits bei Gründung der DDR durch Altbelastungen überschuldet gewesen sei. Auch dieses Vorbringen führt nicht daran vorbei, dass die Niedrigmieten die Überschuldung zumindest mitverursacht haben, wenn der Eigentümer die Wohnungen unter den Verhältnissen der DDR noch jahrzehntelang vermietet hat.

• Ob sich das angegriffene Urteil aus anderen Gründen als richtig darstellt, kann der Senat mangels entsprechender Tatsachenfeststellungen der Vorinstanz nicht beurteilen.

  Der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG wäre nicht erfüllt, wenn der Rechtsvorgänger der Beigeladenen das Grundstück insgesamt in die LPG eingebracht hätte; da dann dem privaten Eigentümer auch die Bewirtschaftung der Wohnhausflurstücke entzogen gewesen und ihm darum keine Miete zugeflossen wäre, hätte sein Eigentumsverzicht nicht auf mietenbedingter Überschuldung beruht (vgl. Beschluss vom 17. Dezember 1998 – BVerwG 7 B 327.98 – Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 168 S. 532 f.). Die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts ergeben nicht, dass der Rechtsvorgänger der Beigeladenen außer den landwirtschaftlich genutzten Grundstücken auch die Wohnhausflurstücke 1/3 und 1/4 in die LPG eingebracht hat. Allerdings ist das Verwaltungsgericht der auf seine Anfrage erfolgten Mitteilung des Beklagten vom 27. Juli 1999, dass der LPG am 30. November 1959 laut Übernahme-/Übergabeprotokoll der Vermögensverwaltung M.… unter anderen auch die Flst. 1/3 und 1/4 übergeben worden seien, nicht nachgegangen; das genannte Übergabe-/Übernahmeprotokoll befindet sich nicht in den vorliegenden Akten. Hiernach lässt sich nicht ausschließen, dass der Rechtsvorgänger der Beigeladenen die Bewirtschaftung der Wohnhausflurstücke bereits im Jahr 1959 aufgegeben hatte. Ob das zutrifft, wird das Verwaltungsgericht aufzuklären haben.

• Die Verfahrensrüge, mit der die Revision beanstandet, dass das Verwaltungsgericht unzulässigerweise über das Klagebegehren hinausgegangen sei, indem es den – in der Sitzung des Widerspruchsausschusses vom 13. Oktober 1995 beschlossenen – Widerspruchsbescheid vom 26. Oktober 1995 uneingeschränkt aufgehoben habe, ist begründet. Wie sich aus dem Klagevorbringen und den Klageanträgen ergibt, hat die Klägerin den Widerspruchsbescheid nicht angefochten, soweit den Beigeladenen das Flst. 1/4 zurückübertragen und die Entschädigungsberechtigung in Bezug auf das Flst. 1/3 festgestellt worden ist. Da das Verwaltungsgericht den insoweit teilbaren Widerspruchsbescheid gleichwohl aufgehoben und damit § 88 VwGO verletzt hat, ist das Urteil in diesem Umfang aufzuheben; für eine Zurückverweisung ist kein Raum.

Unterschriften

Gödel, Kley, Herbert, Postier, Neumann

Fundstellen

Haufe-Index 905940

NZM 2003, 285

VIZ 2003, 184