Denkmalschutz (GEG) / 1 Grundlagen

Der Denkmalschutz zielt in erster Linie auf die Erhaltung des baulichen Zustands geschützter Objekte, was vor allem im Hinblick auf deren Erscheinungsbild gilt. Der Begriff der Erhaltung ist hier enger als der miet- und wohnungseigentumsrechtliche Erhaltungsbegriff. Geschützt ist in der Regel die Außenansicht des Gebäudes, wobei sich der Denkmalschutz auch auf die Innenbereiche erstrecken kann, wie z. B. auf bestimmte Ausstattungsmerkmale wie Stuck, Bodenbeläge oder Treppenanlagen etc.

Nach GEG erforderliche Maßnahmen können insoweit den Schutzbereich des Gebäudes beeinträchtigen, weshalb § 105 GEG Ausnahmen für Baudenkmäler regelt. Wird die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder führen andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand, kann von den Anforderungen des GEG abgewichen werden.

§ 105 GEG – Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz

Soweit bei einem Baudenkmal, bei auf Grund von Vorschriften des Bundes- oder Landesrechts besonders geschützter Bausubstanz oder bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieses Gesetzes die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann von den Anforderungen dieses Gesetzes abgewichen werden.

Charakteristik

§ 3 Abs. 1 Nr. 3 GEG definiert das Baudenkmal als ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude oder eine nach Landesrecht geschützte Gebäudemehrheit. Der Anwendungsbereich des § 105 GEG geht über diese Definition hinaus und regelt Ausnahmen für Baudenkmäler, besonders geschützte Bausubstanz aufgrund gesetzlicher Anordnung und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz.

§ 105 GEG entspricht inhaltlich § 24 Abs. 1 EnEV, wobei allerdings die "durch Vorschriften des Bundes- oder Landesrechts besonders geschützte Bausubstanz" im Rahmen des GEG 2020 ergänzt wurde. Tatsächlich ist dies aber nichts wirklich Neues, sondern war bereits von § 24 Abs. 1 EnEV erfasst. Der Gesetzgeber wollte diese Tatbestände lediglich "ausdrücklich" regeln.^[1]

Letztlich regelt § 105 GEG 3 Gebäudealternativen:

1. Baudenkmal,
2. besonders geschützte Bausubstanz aufgrund gesetzlicher Anordnung und
3. besonders erhaltenswerte Bausubstanz.

Die Denkmalschutzgesetze der Länder definieren das Baudenkmal zwar nicht exakt gleich, jedoch stets sinngemäß als bauliche Anlage mit zumeist geschichtlicher, künstlerischer, wissenschaftlicher, städtebaulicher oder volkskundlicher Bedeutung, an deren Erhaltung und Nutzung ein öffentliches Interesse besteht.

Ensemble

Als Baudenkmäler genießen nicht nur einzelne Bauten Denkmalschutz, sondern auch Denkmalbereiche, etwa als Ensemble oder als Gesamtanlage. Einzelne Gebäude genießen also als Teil eines Ensembles oder einer Gesamtanlage auch dann Denkmalschutz, wenn es sich bei ihnen nicht um Baudenkmäler handelt. Der Begriff "Ensemble" beschreibt dabei eine städtebauliche Situation, in der durch mehrere einzelne Gebäude, die nicht alle für sich Baudenkmäler sein müssen, eine Gesamtheit entstanden ist, die als Ganzes von geschichtlicher, künstlerischer, städtebaulicher, wissenschaftlicher oder volkskundlicher Bedeutung ist. Entscheidend ist der optische Eindruck der Gesamtheit, also das ganzheitliche Erscheinungsbild.^[2]

Besonders geschützte Bausubstanz

Aufgrund gesetzlicher Anordnung können als eine besonders geschützte Bausubstanz insbesondere besonders erhaltenswerte Gebäude in flächenhaften Schutzausweisungen vor allem im Geltungsbereich von Gestaltungssatzungen oder Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB festgelegt sein.^[3]

Besonders erhaltenswerte Bausubstanz

Die "besonders erhaltenswerte Bausubstanz" ist immer noch nicht legaldefiniert. Geklärt ist jedoch, dass es sich insoweit gerade nicht um ein Baudenkmal handelt^[4] und auch nicht um eine besonders geschützte Bausubstanz aufgrund gesetzlicher Anordnung.^[5] Zur erhaltenswerten Bausubstanz können etwa Gebäude gehören, die Kommunalbehörden im Rahmen bestimmter Projekte als besonders erhaltenswert ausgewiesen haben, wie dies insbesondere bei Konzepten zur Stadt- oder Quartiersentwicklung der Fall sein kann^[6] oder auch solche, deren besondere Erhaltungswürdigkeit amtlich bestätigt ist.^[7]

Besteht der Denkmalschutz nur an Bestandteilen des Gebäudes, die dessen äußere Gestaltung betreffen, besteht kein Verbot, Veränderungen innerhalb des Gebäudes vorzunehmen. Erstreckt sich der Schutz nur auf seine inneren Bestandteile, etwa eine Ladeneinrichtung, Stuckelemente oder besondere Böden, sind wiederum Maßnahmen im Außenbereich möglich. Soweit Umbauarbeiten jeweils zulässig sind, ist darauf zu achten, dass sich diese nicht auf den ansonsten geschützten Bereich auswirken.^[8]

Energieausweise

Nach § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG ist die zentrale Norm des § 80 GEG in seinen Absätzen 3 bis 7 bezüglich der Vorlagepflichten im Fall der Nutzungsübertragung auf Baudenkmäler nicht anzuwenden.^[9] Ebenso sind die Vorschriften über die Erstellung und Aushangplicht im Fall starken Publikumsverkehrs nicht anz...