Dienstbarkeit (WEMoG) / 1 Grunddienstbarkeit

Ein Grundstück, das sog. dienende Grundstück, kann mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, des sog. herrschenden Grundstücks, belastet werden.

Die Grunddienstbarkeit kann nach § 1018 BGB wie folgt ausgestaltet sein:

• Sie berechtigt den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks, das dienende Grundstück in bestimmter Weise zu benutzen (z. B. als Durchfahrt oder Durchgang).
• Sie legt fest, dass auf dem dienenden Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen (z. B. die Errichtung eines Anbaus, durch den die Aussicht des begünstigten Eigentümers beeinträchtigt würde).
• Sie beschränkt Eigentümerbefugnisse derart, dass z. B. Immissionen des herrschenden Grundstücks hingenommen werden müssen.

Nach § 1019 BGB muss die Grunddienstbarkeit als Belastung des dienenden Grundstücks für die Benutzung des herrschenden Grundstücks vorteilhaft sein.

Grundsätzlich kann das gemeinschaftliche Grundstück auch zugunsten eines Wohnungseigentums mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden.

Praxis-Beispiel

Heizkraftwerk: Grunddienstbarkeit auf Verlegung von Leitungen durch das Gemeinschaftseigentum

Betreibt einer der Wohnungseigentümer in seiner Teileigentumseinheit ein Heizkraftwerk zur Versorgung der Sondereigentumseinheiten, kann zugunsten der Teileigentumseinheit eine Grunddienstbarkeit, gerichtet auf die Verlegung von Leitungen durch das gemeinschaftliche Eigentum, bestellt werden. Bei der sog. "herrschenden" Sondereigentumseinheit, in der das Heizkraftwerk betrieben wird, bedarf es der Eintragung der Grunddienstbarkeit in dem Teileigentumsgrundbuch nicht. Eine dennoch erfolgte Eintragung im Bestandsverzeichnis hätte nur deklaratorischen Charakter.^[1]

Aus dem als gesetzliche Folge der Bestellung einer Grunddienstbarkeit entstandenen Begleitschuldverhältnis kann sich ergeben, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auch eine deckungsgleiche Baulast übernehmen muss.^[2]

Insoweit ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Grunddienstbarkeit stets um eine Vereinbarung zwischen 2 bestimmten Eigentümern auf privatrechtlicher Ebene handelt. Die Baulast stellt demgegenüber eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung dar. Besteht etwa auf Grundlage einer Grunddienstbarkeit das Recht des Grundstücksnachbarn, das dienende Grundstück überfahren zu dürfen, kann eine entsprechende Verpflichtung auch durch Baulast angeordnet werden.

Im Übrigen sind bezüglich der Unterhaltung bzw. Erhaltung einer Grundstücksfläche, an der eine Grunddienstbarkeit begründet ist, vielfältige Möglichkeiten einer Vereinbarung zwischen dem Eigentümer des dienenden und des herrschenden Grundstücks möglich.^[3]

Sondernutzungsrecht

Zwar kann ein Sondernutzungsrecht nicht selbstständig mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden, weil es weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht, sondern ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht ist. Allerdings kann der Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit auch eine Sondernutzungsfläche sein, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist. Sie kann dann auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen.^[4]

Praxis-Beispiel

Teileigentumseinheit belastet mit einer Dienstbarkeit

Einer Hobbyraum-Teileigentumseinheit ist ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Grundstück zugeordnet. Die Teileigentumseinheit ist zugunsten eines Grundstücksnachbarn mit einer Dienstbarkeit belastet. Nach dieser Dienstbarkeit darf der Grundstücksnachbar den Hobbyraum und das Sondernutzungsrecht unter Ausschluss des Teileigentümers nutzen. Dieser darf allerdings den Hobbyraum mitbenutzen und jederzeit betreten. Eine derartige Konstellation ist rechtlich unbedenklich.

Bestellt wird die Grunddienstbarkeit nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 873 ff. BGB durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch. Die Eintragung der Grunddienstbarkeit erfolgt beim belasteten Grundstück. Die Grunddienstbarkeit kann nicht selbstständig übertragen werden. Aufgehoben wird die Grunddienstbarkeit nach § 875 BGB durch Aufgabeerklärung des Berechtigten und durch Löschung im Grundbuch.

Zu beachten ist, dass nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Berechtigte der Grunddienstbarkeit ist. Eine Grunddienstbarkeit steht nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile nach § 8 WEG also den Miteigentümern in Gemeinschaft.^[5]

Allerdings obliegt die Verwaltung der Grunddienstbarkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Obliegt dieser etwa die Erhaltung der der Grunddienstbarkeit unterliegenden Bereiche, wird die Erhaltung seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt.

Beeinträchtigung durch Anlage

Wird eine Grunddienstbarkeit bereits bei Bestellung durch eine auf dem belasteten Grundstück vorhandene Anlage beeinträchtigt, begründet dies, vorbehaltlich einer schuldrechtlich vereinbarten Duldungspflicht, einen Beseitigungsanspruch des Berechtigten. ^[6]

Praxis-Beispiel

Zugunsten der Wohnungseigentümer best...