Dienstbarkeiten: Grunddienstbarkeit / 4.1.1 Nur Teilgebrauch des Grundstücks

Ausschluss des Eigentümers unzulässig

Nach § 1018 1. Alt. BGB darf der Berechtigte das fremde Grundstück "in einzelnen Beziehungen benutzen" (Benutzungsdienstbarkeit). Diesem Nutzungsrecht entspricht aufseiten des Eigentümers des belasteten Grundstücks die Pflicht zur Duldung dieser Nutzung.

Unter diesem "Benutzen" versteht man ein vorteilhaftes^[1], dauerndes oder fortgesetztes, regelmäßig wiederkehrendes Gebrauchmachen von dem Grundstück zu bestimmten Zwecken.^[2]

Abgrenzung zum Nießbrauch

Die Abgrenzung zwischen einem Grundstücksnießbrauch und einer Benutzungsdienstbarkeit richtet sich allein formal danach, ob dem Berechtigten eine umfassende Nutzungsbefugnis (ggf. unter Ausschluss einzelner Nutzungen) oder nur einzelne Nutzungsmöglichkeiten eingeräumt werden.^[3] Die Grunddienstbarkeit darf also die Benutzungsmöglichkeit eines Grundstücks nicht völlig ausschöpfen. Denn dann handelt es sich um einen Nießbrauch.

Praxis-Beispiel

Abgrenzung zum Nießbrauch

Im Rahmen einer Grunddienstbarkeit ist dem Berechtigten das Recht eingeräumt worden, ein Grundstück "für alle Zeiten in beliebiger Weise zu benutzen". Ein solches Recht ist nicht eintragungsfähig. Denn hier bleibt dem Eigentümer des belasteten Grundstücks keine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit.^[4]

Gleiches gilt für das Recht eines Beteiligten, einen bestimmten Grundstücksteil kostenfrei "nach seinem Belieben unter Ausschluss des Eigentümers" zu nutzen.^[5]

Ein unbeschränktes Nutzungsrecht kann auch dann nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein, wenn seine Ausübung auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks begrenzt ist.^[6]

Alternative: Wohnungsrecht

Nicht eintragungsfähig sind dementsprechend auch Grunddienstbarkeiten mit dem Inhalt, bestimmte Zimmer bzw. einen bestimmten Gebäudeteil auf dem jeweiligen Nachbargrundstück unter Ausschluss des Eigentümers allein zu benutzen.^[7]

Hinweis: In solchen Fällen kann sich die Eintragung eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB anbieten.

[1] Vgl. § 1019 BGB.

[2] Dazu DNotI-Report 2004 S. 167 m. w. N.

[3] BGH, Urteil v. 20.3.2020, V ZR 317/18, DNotZ 2021 S. 37.

[4] BayObLG, Beschluss v. 13.2.2003, 2Z BR 131/02, MDR 2003 S. 684.

[5] OLG Celle, Beschluss v. 15.10.2004, 4 W 190/04, NJW-RR 2005 S. 102.

[6] BGH, Beschluss v. 6.11.2014, V ZB 131/13, DNotZ 2015 S. 113.

[7] OLG München, Beschluss v. 22.2.2010, 34 Wx 003/10, DNotZ 2010 S. 845 mit Anm. Kanzleiter.