Dienstbarkeiten: Grunddienstbarkeit

Zusammenfassung

Überblick

Grunddienstbarkeiten spielen bei Immobilien eine erhebliche Rolle und beschäftigen die Gerichte wiederholt auch in jüngerer Zeit. Dabei geht es meist um Wege- und Leitungsrechte, doch auch um den Betrieb von Photovoltaikanlagen. Insoweit kommt es auf eine sorgfältige Abwägung der jeweiligen Interessen an. Überhaupt ist das Verhältnis zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem häufig von Spannungen geprägt. Dementsprechend sollten die Beteiligten ihre Rechte und Pflichten im Blick haben.

1 Allgemeines

Was sind Dienstbarkeiten?

Dienstbarkeiten sind dingliche Rechte^[1] an Grundstücken, die den Eigentümer des belasteten Grundstücks in dessen Benutzung beschränken und umgekehrt dem jeweils Berechtigten die Befugnis geben, das dienstbar gemachte Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen. Durch ihren dinglichen, d. h. gegenüber jedermann wirkenden Charakter unterscheidet sich die Dienstbarkeit von den schuldrechtlichen Nutzungsrechten wie Miete, Pacht, Leihe, die lediglich zwischen den Vertragsparteien Wirkung entfalten.

3 Arten von Dienstbarkeiten sind zu unterscheiden:

• die Grunddienstbarkeit,
• die beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit der Sonderform des dinglichen Wohnrechts sowie
• der Nießbrauch.

[1] Also im Grundbuch eingetragen und gegenüber jedermann wirksam.

2 Begriff und Rechtsnatur

Eigentumsbeschränkung

Bei der Grunddienstbarkeit geht es um 2 (meist benachbarte) Grundstücke und ihre Eigentümer, von denen einer zugunsten des anderen bestimmte Beschränkungen seines Eigentums hinnimmt. Genauer ist das Ganze in § 1018 BGB geregelt^[1]:

Zitat

Das sagt das Gesetz

Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden,

• dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf

  oder

• dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen

  oder

• dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen gegenüber ergibt.

"Herr und Diener"

Der jeweilige Eigentümer des sog. herrschenden Grundstücks erhält also bestimmte Teilbefugnisse aus dem Eigentum am sog. dienenden Grundstück.

[1]

S. Abschn. 4: Art und Umfang der Belastung.

3 Gegenstand der Belastung

Was kann belastet werden?

Mit Grunddienstbarkeiten können Grundstücke, aber auch grundstücksgleiche Rechte^[1] belastet werden.

Eine Grunddienstbarkeit kann als Gesamtbelastung für mehrere Grundstücke begründet werden, wenn sich die Ausübung der Dienstbarkeit notwendigerweise auf diese Grundstücke erstreckt und die Belastung dort die gleiche Benutzung sichert.^[2] Für die Belastung ist die eingetragene Flurstücksbezeichnung maßgeblich: Das an einem unter Verwendung der Flurstücksbezeichnung konkret benannten Grundstück bewilligte Geh- und Fahrtrecht ist durch entsprechende Eintragung im Grundbuch nur zulasten dieses Grundstücks entstanden.^[3]

Zulässig ist ferner die Belastung realer Teile, nicht jedoch eines ideellen, d. h. eines nur gedachten Miteigentumsanteils. Wenn lediglich ein Grundstücksteil mit einer Dienstbarkeit belastet werden soll, bedarf es nicht zwingend der Teilung und Abschreibung des gesondert belasteten Grundstücksteils oder der Vorlegung einer amtlichen Katasterkarte, sofern der zu belastende Grundstücksteil schon eine eigene Flurstückbezeichnung hat und damit eindeutig bestimmt ist.^[4]

Beschränkung auf Ausübungsstelle

Von der Belastung eines Grundstücksteils zu unterscheiden ist der Fall, dass das gesamte Grundstück mit der Dienstbarkeit belastet, die Ausübung jedoch auf einen realen Teil beschränkt ist.^[5]

Die nicht näher eingegrenzte Nutzung einer auf dem dienenden Grundstück vorhandenen baulichen Anlage kann jedenfalls dann zulässiger Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein, wenn sich die Anlage nur auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks erstreckt und dem Eigentümer an dem von der Ausübungsbefugnis des Dienstbarkeitsberechtigten nicht erfassten Teil des Grundstücks die volle Nutzung verbleibt.^[6]

Bestimmung

Ist das gesamte Grundstück belastet, haben die Vertragsparteien – insbesondere bei einem Wegerecht – den Ausübungsbereich oft tatsächlich auf einen Teil des Grundstücks beschränkt. Eine bei der Bestellung der Dienstbarkeit vorgenommene Beschränkung des Ausübungsbereichs kann durch die Bezugnahme auf bestimmte natürliche, auch in der Vergangenheit liegende Gegebenheiten beschrieben werden, ohne dass dies den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz verletzt.^[7]

Die Ausübungsstelle für die Dienstbarkeit kann nach freier Wahl der Vertragsparteien bestimmt werden:

• rechtsgeschäftlich durch Einigung und Eintragung im Grundbuch mit Bezeichnung der Ausübungsstelle in der Eintragungsbewilligung oder
• durch rein tatsächliche Ausübung aufgrund formloser, mitunter bloß stillschweigender Abrede.

Die Einräumung eines Rechts, auf der betroffenen Teilfläche Maßnahmen "auf Kosten des Grundstückseigentümers" durchzuführen oder durchführen zu lassen, stellt eine nicht als Inhalt des dinglichen Rechts eintragungsfähige Kostenregelung dar.^[8]

Verlegung

Später können veränderte Verhältnisse e...