Dienstbarkeiten: Grunddienstbarkeit / 5 Berechtigte

5.1 Eigentümer oder Dritte

Wer ist berechtigt?

Berechtigt aus der Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Dies schließt indes eine Mitbenutzung des dienenden Grundstücks durch Dritte nicht aus. So kann ein dingliches Wegerecht grundsätzlich auch von solchen Personen ausgeübt werden, die zu dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks in besonderen Beziehungen stehen, insbesondere von seinen Hausgenossen, Besuchern und Kunden sowie von Mietern oder Pächtern.^[1]

Ein Rechtsgeschäft, durch das bei einer bestehenden Grunddienstbarkeit (Wegerecht) der Kreis der nutzungsberechtigten Eigentümer der herrschenden Grundstücke erweitert wird, kann nicht im Wege einer Inhaltsänderung im Grundbuch eingetragen werden.^[2]

Nicht: Wohnungsmieter

Mieter oder Nutzer einer Wohnung können nicht als Berechtigte einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden:

Praxis-Beispiel

Keine Grunddienstbarkeit für Mieter oder Nutzer

Eine Eigentümergemeinschaft hatte festgelegt, dass ein bestimmtes Gehrecht, gesichert durch eine Grunddienstbarkeit, nur durch die Eigentümer und/oder Mieter bzw. Nutzer der Wohnung im Erdgeschoss ausgeübt werden sollte. Ihr entsprechender Antrag auf Eintragung dieser "Ausübungsbeschränkung" im Grundbuch scheiterte jedoch. Grund: Bei der Grunddienstbarkeit ist zwischen dem Berechtigten einerseits und dem Vorteil für das herrschende Grundstück andererseits zu unterscheiden. Nur um diesen Vorteil geht es, wenn für zulässig erachtet wird, die Ausübung der Grunddienstbarkeit zugunsten des herrschenden Grundstücks auf einen realen Teil daran zu beschränken. Solange kein Wohnungseigentum gebildet worden ist, können die "Eigentümer" der Erdgeschosswohnung nicht Berechtigte i. S. d. § 1018 BGB sein. Es ist also lediglich eine schuldrechtliche Vereinbarung oder die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gemäß § 1090 Abs. 1 BGB möglich.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 21.5.1971, V ZR 8/69, MDR 1971 S. 738; OLG Koblenz, Urteil v. 18.4.2019, 1 U 297/18, NJOZ 2020 S. 274.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 10.7.2014, 15 W 122/14, MDR 2014 S. 1386.

[3] OLG Frankfurt, Beschluss v. 17.4.2002, 20 W 277/01, Rpfleger 2002 S. 515.

5.2 Mehrere Berechtigte

"Hinterlieger"

Kein seltener Fall: Auf mehreren hintereinander liegenden Grundstücken sollen ein Geh- und Fahrtrecht sowie ein Ver- und Entsorgungsanlagenrecht durch Grunddienstbarkeiten gesichert werden. Hier sind 2 Wege möglich: Zugunsten des jeweiligen Eigentümers jedes der hintereinander liegenden Grundstücke kann an jedem der davor liegenden Grundstücke ein jeweils an derselben Stelle auszuübendes Geh- und Fahrtrecht begründet werden. Zulässig ist es aber auch, an jedem der Grundstücke zugunsten der jeweiligen Eigentümer aller dahinter liegenden Grundstücke als Gesamtberechtigung ein Geh- und Fahrtrecht zu begründen – wobei die zweite Variante wegen geringerer Kosten und größerer Übersichtlichkeit im Grundbuch vorzugswürdig ist.^[1]

Wenn aber eine einheitliche Dienstbarkeit für mehrere herrschende Grundstücke bewilligt wird, muss das Gemeinschaftsverhältnis angegeben werden.^[2] In erster Linie wird eine Gesamtberechtigung entsprechend § 428 BGB in Betracht kommen. Zulässig ist auch die Formulierung "Berechtigte analog §§ 1020, 1025 BGB".^[3]

Rangverhältnis

Wer als Wegeberechtigter im Grundbuch eingetragen ist, muss damit rechnen, dass Eigentümer eines anderen Grundstücks als weitere Berechtigte aufgrund nachfolgender Bewilligung hinzutreten. Zur Bestellung eines Geh- und Fahrtrechts an einem bereits mit einem derartigen Recht belasteten Grundstück ist auch bei identischer Ausübungsfläche die Zustimmung (Bewilligung) dieses Rechtsinhabers nicht erforderlich. Vielmehr ergibt sich das Berechtigungsverhältnis bereits aus dem Rangverhältnis.^[4]

Verteilung der Pflichten

Gibt es mehrere durch die Grunddienstbarkeit begünstigte Grundstücke im grundbuchlichen Sinn, so muss auch deren Innenverhältnis hinsichtlich der Unterhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht geregelt werden. Dies sollte nach Möglichkeit als dinglicher Inhalt der Grunddienstbarkeit erfolgen, damit diese Vereinbarungen unabhängig von einer schuldrechtlichen Weitergabe und zugleich versteigerungsfest sind.^[5]

[1] BayObLG, Beschluss v. 14.8.2002, 2Z BR 66/02, Rpfleger 2002 S. 619.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 20.2.2018, 1 W 342/17, FGPrax 2018 S. 97.

[3] LG Kassel, Beschluss v. 26.5.2009, 3 T 92/09, Rpfleger 2009 S. 502.

[4] OLG München, Beschluss v. 17.6.2014, 34 Wx 206/14, FGPrax 2014 S. 198.

[5] Eingehend dazu Oppermann/Scholz, DNotZ 2017 S. 4.

5.3 Eigengrunddienstbarkeit

Eigentümerdienstbarkeit

Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks kann zugleich Eigentümer des dienenden Grundstücks sein. Eine solche Eigentümergrunddienstbarkeit wird durch einseitige Belastungserklärung^[1] gegenüber dem Grundbuchamt und Eintragung auf dem Blatt des dienenden Grundstücks begründet.^[2]

Die Bestellung einer Eigendienstbarkeit für eine auf dem eigenen Gebäude betriebene Photovoltaikanlage setzt nur voraus, dass die Möglichkeit eines schutzwürdigen Interesses besteht.^[3]

[1] § 29 GBO.

[2] § 119...