Dienstbarkeiten: Grunddienstbarkeit / 6 Entstehung

6.1 Bestellung

Einigung und Eintragung

In der Regel werden Grunddienstbarkeiten aufgrund eines Rechtsgeschäfts(-Vertrags) bestellt. Darin verpflichtet sich der Eigentümer des dienenden Grundstücks, dieses zugunsten des jeweiligen Eigentümers des anderen Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit zu belasten. Das dingliche, d. h. gegenüber jedermann wirksame Recht wird jedoch erst durch Einigung und Eintragung im Grundbuch^[1] begründet. Die entsprechende Eintragungsbewilligung muss hinreichend bestimmt sein: Das Grundbuchamt kann im Wege der Auslegung des Urteilstenors den Mangel fehlender Bestimmtheit der Entscheidung – wie eine fehlende Festlegung des Typs des einzutragenden dinglichen Rechts – nicht beheben.^[2]

Die Einigung soll das bereits vertraglich Vereinbarte erfüllen und setzt übereinstimmende Erklärungen der Beteiligten voraus, die auf die Bestellung der Grunddienstbarkeit gerichtet sind.

Mitwirkungspflichten bei Entstehung

Die Vertragspartner sind zum einen verpflichtet, an der Erreichung und Verwirklichung von Ziel und Zweck des Vertrags mitzuwirken und sich, soweit sich dies mit den eigenen Interessen vernünftigerweise vereinbaren lässt, gegenseitig zu unterstützen. Sie haben zum anderen alles zu unterlassen, was die Erreichung des Vertragszwecks und den Eintritt des Leistungserfolgs gefährden oder beeinträchtigen könnte.^[3]

Entgeltzahlung möglich

Die Befugnis zur Ausübung der Dienstbarkeit kann mit dinglicher Wirkung unter die Bedingung der Zahlung eines Entgelts gestellt werden. Eine solche Bedingung muss – anders als eine den Bestand des Rechts betreffende Bedingung – nicht in das Grundbuch selbst eingetragen werden; es genügt die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung.^[4]

[1] § 873 BGB.

[2] BGH, Beschluss v. 17.11.2011, V ZB 58/11, NJW 2012 S. 530.

[3] BGH, Urteil v. 19.1.2018, V ZR 273/16, MDR 2018 S. 589.

[4] BGH, Urteil v. 19.3.2021, V ZR 44/19, NJW-RR 2021 S. 1176.

6.2 Eintragung

6.2.1 Kennzeichnung des Rechts

Welches Grundbuch?

Die Eintragung hat auf dem Blatt des dienenden Grundstücks in Abteilung II zu erfolgen. Ein Vermerk auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks ist zulässig und auch zweckmäßig, für die Entstehung des Rechts jedoch ohne Bedeutung.

Schlagwortartige Kennzeichnung

Bei der Eintragung ist es nicht ausreichend, das Recht lediglich als "Grunddienstbarkeit" einzutragen und im Übrigen auf die Eintragungsbewilligung Bezug zu nehmen (was nach § 874 BGB zulässig ist). Es ist vielmehr gemäß § 44 Abs. 2 Satz 3 GBO eine schlagwortartige Bezeichnung erforderlich, die dem Grundbuchbenutzer eine hinreichende Vorstellung von der spezifischen Art des Rechtsinhalts vermittelt.^[1]

Es ist Aufgabe des Grundbuchamts, nicht des Antragstellers, eine zutreffende schlagwortartige Bezeichnung für ein solches Recht zu formulieren.^[2]

Praxis-Beispiel

Ausreichende Grundbuchvermerke

Als Grundbuchvermerke reichen etwa aus: "Baubeschränkung"^[3], "Geh- und Fahrtrecht"^[4], "Spielfläche, Grünfläche, Kfz-Stellfläche, Bebauungsrecht".^[5]

Ebenso muss ein über das Geh- und Fahrtrecht hinaus gewährtes "Verweilrecht" aus der Grundbucheintragung erkennbar sein.^[6] Nicht ausreichend ist die bloße Bezeichnung "Nutzungsbeschränkung", weil offenbleibt, in welcher Hinsicht diese Einschränkung erfolgt. Eine gleichwohl so eingetragene Grunddienstbarkeit ist unwirksam.^[7]

Gleiches gilt für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit mit der schlagwortartigen Bezeichnung "Benutzungsrecht hinsichtlich einer Teilfläche", weil der Eintragungsvermerk den wesentlichen Inhalt des Rechts nicht erkennen lässt.^[8]

Soll eine Grunddienstbarkeit^[9] in Form eines Wegerechts eingetragen werden, muss der Umfang des Rechts örtlich genau bestimmt sein. Hieran fehlt es in örtlicher und räumlicher Sicht, wenn dem Berechtigten das Recht "im Rahmen der vorgegebenen örtlichen Situation" eingeräumt wird.^[10] Hingegen kann der Verlauf eines Geh- und Fahrtrechts durch die Bezugnahme auf einen beigefügten Lageplan für den grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz ausreichend bezeichnet sein.^[11]

Praxis-Tipp

Eintragungsbewilligung möglichst detailliert

Um unnötige Probleme – auch in der Zukunft – zu vermeiden, empfiehlt es sich unbedingt, Inhalt und Umfang der Grunddienstbarkeit möglichst genau in der Eintragungsbewilligung zu umreißen. Dies gilt erst recht, wenn lediglich die Teilfläche eines Grundstücks von der Dienstbarkeit erfasst und die Bezeichnung der Ausübungsstelle in die Eintragungsbewilligung mit aufgenommen werden soll.^[12]

[1] OLG Schleswig, Beschluss v. 18.5.2010, 2 W 38/10, Rpfleger 2010 S. 580 betreffend ein "Wärmeversorgungsanlagen- und Erdsondenrecht"; vgl. auch OLG Düsseldorf, Beschluss v. 6.5.2010, 3 Wx 244/09, FGPrax 2010 S. 272 betreffend ein "Wärmebezugsverbot".

[2] KG Berlin, Beschluss v. 8.12.2015, 1 W 884/15 u. a., NJOZ 2016 S. 488.

[3] Vgl. OLG Hamm, Beschluss v. 28.5.1996, 15 W 448/95, Rpfleger 1996 S. 444.

[4] OLG Stuttgart, Beschluss v. 7.12.1990, 8 W 37/90, Rpfleger 1991 S. 198.

[5] BGH, Beschluss v. 6.11.2014, V ZB 131/13, NJW-RR 2015 S. 208, dazu Böttcher, NJW 2016 S. 844, 845.

[6] BGH Urteil...