Eigenbedarfskündigung / 13.3 Schilderung der Vorteile des Wohnungswechsels

Praxis-Tipp

Vorteile aufführen

Im Kündigungsschreiben sollte möglichst ausführlich dargelegt werden, welche Vorteile der Bezug der zu kündigenden Wohnung gegenüber der vom Vermieter bzw. von dessen Angehörigen derzeit genutzten Wohnung hat (z. B. Größe, Ausstattung, Lage, Arbeitsplatznähe, wirtschaftliche Belastung, gesundheitliche Gründe u. Ä.).

Auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zugunsten der Tochter bzw. des Sohnes des Vermieters müssen im Kündigungsschreiben die aktuellen Wohnverhältnisse des Kindes dargelegt werden, damit der Mieter das Kündigungsinteresse überprüfen kann. Nicht ausreichend ist, wenn der Vermieter lediglich vorträgt, die eigene Wohnung sei für die Persönlichkeitsentwicklung des Kindes erforderlich.^[1] Will dagegen ein volljähriges Kind (erstmals) einen eigenen Hausstand gründen, muss nur dies ausgeführt werden. Nicht erforderlich ist, die zur Zeit der Kündigung bestehenden konkreten Wohnverhältnisse des Kindes anzugeben.^[2]

Wird die Kündigung darauf gestützt, dass die vermietete Wohnung wesentlich größer als die derzeit vom Vermieter bewohnte Wohnung ist, muss das Kündigungsschreiben die Wohnungsgröße (Wohnfläche in qm, Anzahl der Zimmer) enthalten.^[3]

Kündigt der Vermieter mit der Begründung, er wolle nicht länger zur Miete, sondern im eigenen Haus wohnen, muss er im Kündigungsschreiben nicht auch die derzeitigen Wohnverhältnisse der Familienangehörigen und der sonstigen Personen darlegen, die mit ihm in die gekündigten Räume einziehen werden, da es insoweit unerheblich ist, ob diese Personen im Eigentum oder zur Miete wohnen.^[4] Auch wenn der Vermieter die Eigenbedarfskündigung auf den Wunsch stützt, seiner erwachsenen Tochter und deren Freund eine gemeinsame Wohnung zur Verfügung zu stellen, ist es nicht erforderlich, den Lebensgefährten im Kündigungsschreiben namentlich zu benennen.^[5] Das Begründungserfordernis in § 573 Abs. 3 BGB soll nämlich lediglich gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Da eine Auswechselung des Kündigungsgrundes dem Vermieter verwehrt ist, ermöglicht diese Konkretisierung dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten.

Wichtig

Berechtigte Person ist identifizierbar

Bei der Eigenbedarfskündigung genügt es daher, die Eigenbedarfsperson (hier: die Tochter) identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung des Mieters ziehen will, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.^[6]

Wird das berechtigte Interesse am Bezug der Wohnung nicht von der Zahl der künftigen Wohnungsnutzer abhängig gemacht, muss der Vermieter im Kündigungsschreiben auch nicht ausführen, ob er die Wohnung künftig mit einer Lebenspartnerin beziehen will.^[7]

Wird der Eigenbedarf mit einer Belastung des Grundstücks begründet, sind Lasten und Einkünfte des Grundstücks im Kündigungsschreiben nachvollziehbar darzulegen.^[8]

[1] LG Hamburg, Beschluss v. 15.12.2006, 316 S 122/06, WuM 2007, 457.

[2] BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 317/10.

[3] LG Mannheim, Urteil v. 18.9.1996, 4 S 52/96, WuM 1996, 707.

[4] BVerfG, Beschluss v. 23.11.1993, 1 BvR 697/93, NJW 1994, 310, 311; vgl. dazu auch BVerfG, Beschluss v. 11.11.1993, 1 BvR 696/93, WuM 1993, 729.

[5] BGH, Urteil v. 30.4.2014, VIII ZR 284/13.

[6] BGH, a. a. O..

[7] LG Mannheim, Urteil v. 5.10.1994, 4 S 54/94, DWW 1995, 113.

[8] BVerfG, Beschluss v. 17.7.1992, 1 BvR 179/92, WuM 1993, 231.