Eigenbedarfskündigung muss nicht ins Detail gehen

1 Leitsatz

Für eine formell ordnungsgemäße Begründung einer Eigenbedarfskündigung reicht es aus, die Eigenbedarfsperson zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Ob dieses Interesse wirklich besteht, ist keine formelle, sondern eine inhaltliche Frage.

2 Normenkette

§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB

3 Das Problem

Die Vermieter einer Wohnung kündigten das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Im Kündigungsschreiben führten sie aus, ihr Sohn benötige die Wohnung, weil er einen größeren Wohnraumbedarf habe und insbesondere für seine regelmäßigen Homeoffice-Tätigkeiten ausreichend Platz brauche.

Da die Mieterin die Kündigung nicht akzeptierte, erhoben die Vermieter Räumungsklage. Amts- und Landgericht wiesen die Klage ohne Beweisaufnahme über den strittigen Eigenbedarf ab, weil die Kündigung bereits mangels ausreichender Begründung aus formellen Gründen unwirksam sei. Die Angabe, der Sohn der Vermieter benötige eine größere Wohnung und wolle deshalb in die Wohnung einziehen, genüge nicht. Vielmehr seien konkrete Angaben zur bisherigen Wohnung des Sohnes nach Größe und Anzahl der Zimmer erforderlich. Denn ein Mieter müsse in die Lage versetzt werden, den geltend gemachten Bedarf anhand der Angaben im Kündigungsschreiben zumindest überschlägig überprüfen zu können; insoweit genügten die mitgeteilten und nicht durch ausreichende Tatsachen belegten "Leerformeln" nicht.

Im Zuge des Verfahrens über die von den Vermietern eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde vor dem BGH erklärten die Parteien den Rechtsstreit für erledigt. Der BGH hatte nur noch über die Kosten zu entscheiden.

4 Die Entscheidung

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben, jede Partei trägt ihre Anwaltskosten also selbst und die Gerichtskosten werden geteilt.

Für die Kostenentscheidung kommt es darauf an, ob die Nichtzulassungsbeschwerde zu einer Zulassung der Revision geführt hätte und wie der Rechtsstreit im Anschluss ausgegangen wäre.

Die Nichtzulassungsbeschwerde hätte voraussichtlich zur Zulassung der Revision geführt, weil das Landgericht die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Begründung einer Eigenbedarfskündigung deutlich überspannt hat.

Die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung setzt gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben angegeben sind. Dies soll dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen und ihn dadurch in die Lage versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterscheidbar ist. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reichen daher grundsätzlich aus

• Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird und
• Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.

Die hier strittige Kündigungserklärung entspricht diesen Anforderungen und individualisiert den Kündigungsgrund hinreichend. Anders als das Landgericht meint, dient das Begründungserfordernis nicht dazu, dem Mieter durch Angabe von Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder ihn schon im Vorfeld eines späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen. Vielmehr ist die Frage, ob der identifizierbar angegebene Kündigungsgrund tatsächlich besteht, eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung. Diese ist im Falle eines Bestreitens durch den Mieter im Prozess im Rahmen einer Beweisaufnahme zu klären.

Die Zulassung der Revision hätte voraussichtlich zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht geführt, damit dieses mittels einer Beweisaufnahme klären kann, ob der behauptete Eigenbedarf wirklich besteht und die Mieter Härtegründe einwenden können. Weil der Prozessausgang insoweit offen gewesen wäre, ist es angemessen, die Prozesskosten gegeneinander aufzuheben.

5 Entscheidung

BGH, Beschluss v. 9.2.2021, VIII ZR 346/19