Eigentümerversammlung (WEMoG) / 1.2.1 Ordentliche Wohnungseigentümerversammlung

Nach § 24 Abs. 1 WEG wird die Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Notwendigkeit, mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, ergibt sich bereits aus § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG. Hiernach haben die Wohnungseigentümer über die sich auf Grundlage des Wirtschaftsplans ergebenden Vorschüsse bzw. Hausgelder und die sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Vorschussanpassungsbeträge zu beschließen. Der Wirtschaftsplan ist nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG, die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG jeweils jährlich aufzustellen.

Abberufung droht

Verwalter sollten ihre aus § 24 Abs. 1 WEG folgende Verpflichtung ernst nehmen. Ihre Abberufung kann nämlich seit Inkrafttreten des WEMoG auch grundlos erfolgen, sie kann mithin nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkt werden, was auch für laufende Bestellungsverhältnisse, die vor dem 1.12.2020 begründet wurden, gilt. Wohnungseigentümer werden jedenfalls kein Verständnis dafür haben, wenn der Verwalter nicht mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung einberuft. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet. Liegt ein wichtiger Grund für seine Kündigung vor, kann er auch fristlos mit der Abberufung gekündigt werden. Und gerade dieser Fall wurde angenommen, wenn eine ordentliche Eigentümerversammlung nicht einberufen wird und kein gültiger Wirtschaftsplan existiert, weshalb die Liquidität der Gemeinschaft nicht gesichert ist.^[1]

Zeitpunkt

Der Zeitpunkt der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung sollte sich nach der jeweiligen Wirtschaftsperiode richten. Denn die Frist zur Erstellung der Jahresabrechnung beträgt nach allgemeiner Meinung 3 bis 6 Monate nach Ende der Wirtschaftsperiode.^[2] Für den Fall, dass die Wirtschaftsperiode nach dem gesetzlichen Vorbild des § 28 Abs. 1 WEG mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, ist die Jahresabrechnung also bis spätestens Ende Juni zu erstellen. Freilich ist damit noch nichts darüber ausgesagt, wann die entsprechende Beschlussfassung über die Jahresabrechnung zu erfolgen hat. Für die Steuererklärung des Vorjahres ist die Jahresabrechnung jedenfalls bedeutungslos. Nach § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG sind nämlich Ausgaben für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind.

Praxis-Beispiel

Leistungszeitpunkt

Die für die Wirtschaftsperiode 2024 nach Wirtschaftsplan geleisteten Vorauszahlungen sind im Jahr 2025 zu erklären. Das Abrechnungsergebnis aufgrund der Jahresabrechnung 2024 ist hingegen erst mit der Genehmigungsbeschlussfassung fällig. Diese erfolgt aber erst im Jahr 2025 und ist somit im Jahr 2026 zu erklären.

Da die Jahresabrechnung auch keine Voraussetzung für die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung darstellt, letztere vielmehr vom vermietenden Wohnungseigentümer auch dann zu erstellen ist, wenn die Jahresabrechnung noch nicht erstellt und die hierauf basierenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge beschlossen wurden^[3], muss die Jahresabrechnung zwar noch im laufenden Jahr beschlossen werden, allerdings lässt sich ein insoweit maßgeblicher Zeitpunkt anhand der Gesetzesmaterialien nicht bestimmen.

Selbstverpflichtung bindet

Hat sich der Verwalter im Verwaltervertrag verpflichtet, die Eigentümerversammlung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt einzuberufen, bindet ihn diese Selbstverpflichtung selbstverständlich. Er verstößt dann gegen seine Pflichten, wenn er die Eigentümerversammlung zu einem späteren Zeitpunkt einberuft und hierfür keine triftigen Gründe sprechen.

[1] BayObLG, Beschluss v. 30.4.1999, 2Z BR 3/99, NZM 1999, 844.

[2] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 11.5.2007, 3 W 153/06, ZMR 2007, 887.

[3] BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15, NZM 2017, 216.