Eigentümerversammlung (WEMoG) / 4.4 Höchst-Zeitraum

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Eigentümerversammlungen längstens für 3 Jahre rein virtuell durchgeführt werden. Zu beachten ist allerdings, dass nach § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG bis einschließlich 2028 jährlich zumindest eine Präsenzversammlung durchgeführt werden muss, wenn der Beschluss vor dem 1.1.2028 gefasst wird und die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten.

Praxis-Beispiel

3-Jahres-Zeitraum

Die Wohnungseigentümer beschließen im Herbst 2024, dass Eigentümerversammlungen in den nächsten 3 Jahren rein virtuell durchgeführt werden. Betroffen sind dann die Jahre 2025, 2026 und 2027. Im Jahr 2028 muss eine Versammlung mit der Möglichkeit der Präsenzteilnahme durchgeführt werden. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer im Zeitraum 2025 bis 2027 nach § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG auf die Durchführung einer Präsenzversammlung im Jahr verzichtet haben.

Die Wohnungseigentümer können dann in der als Präsenz- oder – je nach Beschlusslage – als Hybridversammlung im Jahr 2028 durchzuführenden Eigentümerversammlung erneut beschließen, dass Wohnungseigentümerversammlungen maximal beschränkt auf 3 Jahre wiederum rein virtuell durchgeführt werden. Auch dieser Beschluss bedarf einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Hier ist dann die Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG nicht mehr maßgeblich, weil sich ihr zeitlicher Anwendungsbereich auf Beschlüsse bezieht, die vor dem 1.1.2028 gefasst wurden.

Anknüpfend an obiges Beispiel können die Wohnungseigentümer diese Verlängerung aber nicht etwa in der im Jahr 2027 durchzuführen virtuellen Eigentümerversammlung beschließen. Hierdurch würde die Regelung des § 23 Abs. 1a WEG unzulässig umgangen. Ein solcher in einer virtuellen Eigentümerversammlung gefasster Beschluss wäre daher nichtig.

Praxis-Beispiel

Unzulässige Verlängerung

In der Online-Versammlung im Jahr 2027 beschließen die Wohnungseigentümer, dass die Versammlungen für weitere 3 Jahre rein virtuell durchgeführt werden.

Dieser Beschluss wäre nichtig.

Zweitbeschlussfassung

Auch wenn die Wohnungseigentümer für den Höchstzeitraum von 3 Jahren durch Beschluss geregelt haben, dass Eigentümerversammlungen virtuell durchzuführen sind, steht ihnen die Möglichkeit der Zweitbeschlussfassung dahingehend offen, wieder Präsenz- oder Hybridversammlungen durchzuführen. Für einen derartigen Beschluss würde die einfache Mehrheit ausreichen.

Selbstverständlich können die Wohnungseigentümer auch beschließen, etwa nur die nächste Eigentümerversammlung als reine Online-Versammlung durchzuführen, um das Format erst einmal auszutesten. Den Wohnungseigentümern steht auch die Möglichkeit offen, von Fall zu Fall über die Durchführungsform der nächsten Eigentümerversammlung zu beschließen.

Überschreiten des Höchstzeitraums von 3 Jahren

Da die Wohnungseigentümer für einen Zeitraum von 3 Jahren die Durchführung von Eigentümerversammlungen auch rein virtuell beschließen können, wäre eine Beschlussfassung, die auf einen längeren Zeitraum bezüglich des Überschreitungszeitraums gerichtet wäre, unzweifelhaft nichtig. Ob der Beschluss insgesamt, also auch bezüglich des zulässigen Zeitraums von 3 Jahren nichtig wäre, wird die Rechtsprechung zu klären haben. Entsprechend der Rechtslage zum Überschreiten des Höchstbestellungszeitraums des Verwalters,^[1] wird man allerdings von einer geltungserhaltenden Reduktion ausgehen können, so dass lediglich der Beschluss hinsichtlich des 3 Jahre überschreitenden Zeitraums nichtig ist, im Übrigen aber gültig.

[1] BT-Drs. 19/22634 S 45; OLG München, Beschluss v. 8.3.2007, 34 Wx 2/07, NZM 2007, 647; LG Hamburg, Urteil v. 28.1.2015, 318 S 81/14, BeckRS 2015, 5838.