5.3.1 Grundsätze
Das gesetzliche Kopfstimmrecht
Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme – unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Anzahl der Eigentumseinheiten, deren Eigentümer er ist.
Kopfstimmrecht
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 4 Wohnungseigentümern. Wohnungseigentümer A ist Eigentümer von 5 Wohnungen. Trotzdem hat er nur 1 Stimme in der Eigentümerversammlung, soweit das gesetzliche Stimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG in der Gemeinschaft nicht durch Vereinbarung abbedungen ist.
Steht das Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu, führt das nicht zu einer Stimmenmehrheit, das Stimmrecht kann gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG vielmehr nur einheitlich ausgeübt werden.[1]
Ausübung des Stimmrechts
Eigentümer einer Eigentumswohnung sind sowohl der Ehemann als auch die Ehefrau zu je ½. Die Ehegatten haben nicht 2 Stimmen, sondern nur eine. Sie müssen sich einigen, wie diese Stimme abgegeben wird. Können sich die Ehegatten über die Abgabe der Stimme nicht einigen, entfällt die Stimme.
Ist einer dieser Miteigentümer, etwa der Ehemann, zusätzlich Eigentümer einer weiteren Sondereigentumseinheit, hat er für diese wiederum eine Stimme in der Eigentümerversammlung. Hinsichtlich der einen Sondereigentumseinheit muss er sich mit seiner Gattin über die Abstimmung einigen, hinsichtlich seiner weiteren Sondereigentumseinheit übt er allein das Stimmrecht aus.
Abweichend vereinbartes Stimmrecht
Das gesetzliche Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden. So richtet sich das Stimmrecht in vielen Eigentümergemeinschaften nach der Größe der Miteigentumsanteile ("Wertprinzip"), vereinzelt auch nach der Anzahl von Sondereigentumseinheiten ("Objektprinzip"). Eine Abweichung vom gesetzlichen Kopfstimmrecht ist allerdings nicht per Mehrheitsbeschluss möglich, da die Wohnungseigentümer insoweit keine Beschlusskompetenz haben.
Sonderfall Beschlussfassung nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG?
Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG ist für die Kostenverteilung einer Maßnahme der baulichen Veränderung unter sämtlichen Wohnungseigentümern Voraussetzung, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme votieren und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Für das im Rahmen der Abstimmung maßgebliche Stimmrecht ist nun zwar einerseits zu beachten, dass sowohl auf abgegebene Stimmen als auch auf Miteigentumsanteile abgestellt wird. Hieraus ist aber nicht zu schließen, dass das gesetzliche Kopfstimmrecht mit Blick auf die Ermittlung der erforderlichen mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen maßgeblich sei. Maßgeblich ist auch hier ein abweichend vereinbartes Stimmrecht – ggf. z. B. nach Miteigentumsanteilen.
5.3.2 Problem: Mehrung der Stimmrechte durch Teilung
Zu Veränderungen der Stimmverhältnisse kann es durch Teilung von Miteigentumsanteilen bzw. Objekten eines Wohnungseigentümers kommen. Eine derartige Unterteilung ist jedenfalls auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zulässig.[1]
Vereinbartes Wertprinzip
Bei vereinbartem Wertprinzip ändert sich nichts im Hinblick auf die Stimmverhältnisse. Denn der unterteilende Wohnungseigentümer und der neue Wohnungseigentümer vereinigen nach Unterteilung exakt die gleiche Anzahl von Miteigentumsanteilen auf sich, wie vor der Unterteilung der teilende Eigentümer.[2]
Vereinbartes Objektprinzip
Auch bei einem vereinbarten Objektprinzip ändert sich dann nichts, wenn der Wohnungseigentümer lediglich eines seiner Objekte an einen Dritten veräußert. Wird andererseits beim vereinbarten Objektprinzip eines der Objekte unterteilt, so darf es nach allgemeiner Meinung nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte kommen.[3] Bei Veräußerung einer unterteilten Einheit, ist die auf das ursprüngliche Wohnungseigentum entfallende Stimme auf die durch Unterteilung gebildeten neuen Wohnungseigentumsrechte nach Bruchteilen aufzuteilen, wobei das Bruchteilsstimmrecht selbstständig ausgeübt werden kann.[4]
Gesetzliches Kopfprinzip
Bei der Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips des § 25 Abs. 2 WEG führt die nachträgliche Unterteilung und Veräußerung an einen Erwerber nicht zu einer Mehrung der Stimmrechte. Eigentümer und Erwerber müssen das Stimmrecht vielmehr nach Bruchteilen ausüben.[5]
Die übrigen Wohnungseigentümer müssen eine Mehrung des Stimmrechts allerdings dann hinnehmen, wenn sie der Unterteilung zugestimmt haben. Entsprechendes gilt, wenn bereits in der Teilungserklärung vereinbart sein sollte, dass es im Fall einer Unterteilung einer Sondereigentumseinheit in rechtlich selbstständige Sondereigentumseinheiten zu einer entsprechenden Stimmrechtsvermehrung kommt.[6]
Nachträgliche Vereinigung von Eigentumseinheiten
Auch die nachträgliche Vereinigung mehrere Eigentumseinheiten bedarf nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Darüber hinaus wirft die Vereinigung von Wohnungseigentum keinerlei Stimmrechtsprobleme auf.
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