Eigentümerwechsel – Voraussetzungen / 4 Eigentumsübertragung durch Rechtsgeschäft

4.1 Begriff

Ein Grundstück wird veräußert, wenn das Eigentum auf einen Dritten übertragen wird. Die Übertragung muss durch Rechtsgeschäft erfolgen. Für den Fall des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ist die Vorschrift entsprechend anzuwenden.^[1]

Im Fall des Eigentumsübergangs im Wege der Erbfolge gehen die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nahtlos auf den Erben über (Universalsukzession)^[2]; § 566 BGB ist unanwendbar.

Praxis-Beispiel

Arten des Rechtsgeschäfts

Es kommen Rechtsgeschäfte jeder Art in Betracht: Kauf, Schenkung, Tausch, Übertragung des Grundstücks vom Erben auf den Vermächtnisnehmer, Einbringung eines Grundstücks in eine GmbH oder Aktiengesellschaft.

In all diesen Fällen ist § 566 BGB anzuwenden, wenn die Eigentumsübertragung vollendet ist.^[3] Das ist derjenige Zeitpunkt, zu dem der Erwerber als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Achtung

Auflassungsvormerkung nicht ausreichend

Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung genügt nicht.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 280/07 betr. Eigentumsübergang aufgrund des Gesetzes zur Gründung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben v. 9.12.2004, BGBl I S. 3235 – BImAG.

[2] § 1922 Abs. 1 BGB.

[3] BGHZ 13 S. 1; NJW 1989 S. 451 = WuM 1989 S. 141.

[4] BGH, a. a. O..

4.2 Identität von Eigentümer und Vermieter

§ 566 BGB setzt voraus, dass der Vermieter und der Eigentümer identisch sind. Nach h. M. genügt es, wenn die Identität im Zeitpunkt der Veräußerung vorliegt.^[1]

Wird eine Wohnung durch einen Nichteigentümer vermietet und diese sodann durch den Eigentümer veräußert, scheidet eine unmittelbare Anwendung des § 566 BGB aus.^[2]

[1] So OLG Rostock, Urteil v. 15.8.2005, 3 U 196/04; OLG Dresden, Urteil v. 10.8.2004, 5 U 426/04; Emmerich, in Staudinger (2011), § 566 BGB Rn. 21; Häublein, in MüKomm, § 566 Rn. 19, 20; Börstinghaus, NZM 2004, S. 481 f.; Eckert, in FS Blank, S. 129, 132; Koch/Rudzio, ZfIR 2007, S. 437, 442; Lammel, Wohnraummietrecht, § 566 BGB Rn. 23; Palandt/Weidenkaff, § 566 BGB Rn. 7.

[2] BGH, Urteil v. 12.7.2017, XII ZR 26/16.

4.3 Entsprechende Anwendung bei Vermietung durch Nichteigentümer

§ 566 BGB ist aber entsprechend anzuwenden, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

1. Der Eigentümer muss der Vermietung durch den Nichteigentümer zustimmen.
2. Die Vermietung muss im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgen und
3. der Vermieter darf kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses haben.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 12.7.2017, XII ZR 26/16, Rn. 26.

4.4 Einzelfälle der Vermietung

Vermietung durch einen Hausverwalter

Die Entscheidung des BGH^[1] betrifft einen Fall, in dem die Vermietung durch einen Hausverwalter erfolgt ist. Dieser hat den Mietvertrag auf Weisung der Eigentümerin abgeschlossen. Die Miete wurde vom Verwalter eingezogen und an die Eigentümerin weitergeleitet.

Die der BGH-Entscheidung zugrunde liegenden Erwägungen dürften über den entschiedenen Fall hinaus auch in anderen Fällen von Bedeutung sein, in denen es an einer Identität zwischen Eigentümer und Vermieter fehlt. Hier wäre ebenfalls an eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB zu denken.

Dies trifft auf folgende Fallgestaltungen zu:

Veräußerungskette

Hiervon spricht man, wenn ein Grundstück vom Käufer vor dessen Eintragung ins Grundbuch vermietet und sodann weiterveräußert wird. In diesem Fall fehlt es an der Identität zwischen der Person des Vermieters und der Person des Eigentümers.^[2]

Vermietung eines im Eigentum des Alleingesellschafters stehenden Grundstücks durch die GmbH

Vermietet eine Ein-Mann-GmbH das Grundstück des Alleingesellschafters und wird die Mietsache sodann durch den Eigentümer veräußert, fehlt es an der Identität zwischen dem Vermieter und dem Veräußerer.^[3]

Im umgekehrten Fall, in dem der Gesellschafter das Grundstück der GmbH vermietet, gilt dasselbe.

Vermietung eines im Eigentum einer Außen-GbR stehenden Grundstücks durch die Gesellschafter

Wird das Grundstück der GbR durch die Gesellschaft vermietet und sodann veräußert, tritt der Erwerber gem. § 566 BGB in das Mietverhältnis ein.

Anders ist es, wenn das Grundstück nicht durch die Außen-GbR, sondern durch die Gesellschafter persönlich vermietet wird. In diesem Fall fehlt es bei der Veräußerung an der Identität zwischen Veräußerer (GbR) und Vermieter (Gesellschafter).

Gleiches gilt im umgekehrten Fall, wenn das Grundstück den Gesellschaftern gehört, aber durch eine Außen-GbR vermietet wird.

Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern

Steht das Eigentum am Grundstück mehreren Personen zu (z. B. einem Ehepaar) und wird es von einem der Eigentümer vermietet (z. B. vom Ehemann), fehlt es bei der Veräußerung an der Identität zwischen Vermieter und Eigentümer. Auch hier ist eine analoge Anwendung denkbar.

Hinweis

Einzelfallabwägung entscheidend

Wie so oft ist der konkrete Sachverhalt entscheidend, z. B. ob sich der "Nichteigentümer" im Vertrag wie ein Eigentümer verhält.

[1] BGH, a. a. O..

[2] BGH, Urteil v. 12.3.2003, XII ZR 18/00, NZM 2003 S. 476.

[3] BGH, Urteil v. 22.10.2003, XII ZR 119/02, NZM 2004 S. 300.