Eigentümerwechsel – Voraussetzungen

Zusammenfassung

Überblick

Wird ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung veräußert, so tritt der Erwerber in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Dieselbe Rechtsfolge gilt, wenn der Eigentümerwechsel im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt. Der Übergang der Mietverhältnisse setzt weiter voraus, dass sich der Mieter bereits im Besitz der Mietsache befindet. Wird der Mietgegenstand vor der Überlassung veräußert, tritt der Erwerber nicht in das Mietverhältnis ein. Der Veräußerer haftet in diesem Fall auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Einschlägige Norm ist § 566 BGB. Zwischen Erwerber und Mieter wird kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis begründet, das allerdings denselben Inhalt wie das bisherige Mietverhältnis hat.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 3.5.2000, XII ZR 42/98, NJW 2000 S. 2346; BGH, Urteil v. 9.2.2005, VIII ZR 22/04.

1 Wohnraum muss vermietet sein

Die Regelung setzt voraus, dass "Wohnraum" vermietet ist. Wegen § 578 BGB gilt die Vorschrift aber auch für Mietverhältnisse über Geschäftsräume und Grundstücke. Hierzu gehören Mietverhältnisse über bebaute und unbebaute Grundstücke und Grundstücksteile, z. B. Wandflächen für Reklamezwecke^[1] und dergleichen.

[1] OLG München, NJW 1972 S. 1995.

2 Mietvertrag muss bestehen

Hinweis

Mietvertrag muss bestehen, Mietvorvertrag reicht nicht

Zwischen dem Veräußerer und dem Mieter muss ein Mietvertrag bestehen. Ein Vorvertrag genügt nicht. Auf andere Vertragstypen oder Gebrauchsüberlassungsverträge als Miete und Pacht ist § 566 BGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.^[1] Dies gilt auch für die Leihe.

Bei gemischten Verträgen ist die Vorschrift nur anwendbar, wenn der Schwerpunkt des Vertrags in den mietrechtlichen Beziehungen liegt.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 12.7.2017, XII ZR 26/16, Rn. 33.

[2] BGH, Urteil v. 17.7.2002, XII ZR 86/01: Nicht für einen Vertrag, wonach der Mieter berechtigt sein soll, auf einem Wohngrundstück eine Breitbandkabelanlage zu errichten und zu betreiben.

2.1 Problem gekündigte Mietverhältnisse

§ 566 BGB ist grundsätzlich nur dann anwendbar, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht. Wurde das Mietverhältnis vom Veräußerer gekündigt, kommt es darauf an, ob es zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits beendet war.

Beim Eigentumsübergang vor der Vertragsbeendigung tritt der Erwerber in das noch bestehende Mietverhältnis ein. Beim Eigentumsübergang nach der Vertragsbeendigung tritt der Erwerber nach h. M. in das Abwicklungsschuldverhältnis ein.^[1]

Hinweis

Entschädigungsansprüche beim Erwerber

Die Ansprüche auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB sowie die Schadensersatzansprüche wegen Räumungsverzugs stehen auch in diesem Fall dem Erwerber zu.

[1] BGHZ 72 S. 147 = NJW 1978 S. 2148.

2.2 Vereinbarung im Mietaufhebungsvertrag

Wird das Mietverhältnis durch Vertrag mit dem Veräußerer aufgehoben, richtet sich der Beendigungszeitpunkt nach den Vereinbarungen im Mietaufhebungsvertrag. Ist dort keine Regelung getroffen, so endet das Mietverhältnis mit dem Vertragsschluss.^[1]

Findet der Eigentümerwechsel vor dem vereinbarten Vertragsende statt, tritt der Erwerber in das noch bestehende Mietverhältnis ein; beim Eigentümerwechsel nach diesem Zeitpunkt tritt der Erwerber in das Abwicklungsschuldverhältnis ein.

[1] § 271 Abs. 1 BGB.

3 Eigentümerwechsel nach Überlassung

§ 566 BGB gilt nur, wenn der Eigentümerwechsel nach der Überlassung an den Mieter erfolgt. Der Übergang der Mietverhältnisse setzt also voraus, dass sich der Mieter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels im Besitz der Mietsache befindet oder jedenfalls den Mietgebrauch ausüben kann.

War die Mietsache dem Mieter noch nicht überlassen, so bestimmt § 567a BGB, dass die Rechtsfolge des § 566 Abs. 1 BGB gilt, wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten übernommen hat.

Achtung

Schadensersatz des Veräußerers

Wird der Mietgegenstand vor der Überlassung veräußert und gibt der Erwerber keine Übernahmeerklärung ab, tritt er nicht in das Mietverhältnis ein. Der Veräußerer haftet in diesem Fall auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung.

Die Merkmale "Mieter" und "Überlassung" müssen stets zusammen vorliegen. Es genügt also nicht, wenn der Vermieter die Mietsache einem Mietinteressenten in der Erwartung eines späteren Vertragsschlusses überlässt. Wird das Grundstück in einem solchen Fall veräußert, ist der Nutzer dem Erwerber gegenüber gem. § 985 BGB zur Herausgabe verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn der Veräußerer nach dem Eigentumsübergang einen Mietvertrag abschließt. Gegenüber dem Erwerber kann sich der Mieter nicht auf ein Recht zum Besitz berufen, weil § 986 Abs. 2 BGB nur für die Miete beweglicher Sachen gilt.

Hinweis

Besitzaufgabe vor Grundbucheintragung

Hat der Mieter den Besitz vor dem Eigentumsübergang bereits aufgegeben (z. B. bei vorzeitiger Rückgabe vor Miet­ende), ist § 566 BGB unanwendbar. Es genügt nicht, dass der Mieter aufgrund des bestehenden Mietvertrags noch zum Besitz berechtigt ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter aufgrund einer unwirksamen Kündigung ausgezogen ist und das Mietverhältnis als solches aus d...