4.1 Ordnungsbefugnisse
Im Mietvertrag sollte klargestellt werden, ob neben dem Vermieter auch der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage berechtigt sein soll, die zur Aufrechterhaltung der Hausordnung erforderlichen Einzelanweisungen zu erteilen.
Die Klausel: "Der jeweilige Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist neben dem Vermieter berechtigt, die zur Aufrechterhaltung der Hausordnung erforderlichen Einzelanweisungen zu erteilen. In Fällen dringender Gefahr ist der Verwalter neben dem Vermieter auch zum Betreten der Wohnung befugt" empfiehlt sich insbesondere in jenen Fällen, in denen der Eigentümer nicht selbst im Haus wohnt.
Betretungsrecht für Verwalter regeln
Hier ist es auch empfehlenswert, wenn vereinbart wird, dass der Verwalter berechtigt sein soll, in Fällen dringender Gefahr die Wohnung zu betreten.
Durch die fragliche Klausel wird der Verwalter lediglich zu faktischen Maßnahmen berechtigt; die Abgabe rechtsgeschäftlicher und rechtsgeschäftsähnlicher Erklärungen (Kündigung, Abmahnung) bleibt Sache des Vermieters.
4.2 Verwaltungsvollmacht
Eine umfassende Verwaltungsvollmacht: "Mit der Verwaltung der Wohnung ist die Fa. XY beauftragt. Die Vollmacht des Verwalters umfasst alle mit der Verwaltung der Wohnung in Zusammenhang stehenden Rechtshandlungen, einschließlich des Rechts der Mieterhöhung, der Vertragsaufhebung und der Kündigung. Der Hausverwalter ist außerdem bevollmächtigt, den Vermieter in gerichtlichen Streitigkeiten zu vertreten" ist für den Vermieter und für den Verwalter dann vorteilhaft, wenn der Verwalter mit umfassenden Befugnissen ausgestattet werden soll. Hier kann der Verwalter aufgrund der Vollmacht frei schalten und walten. Endet die Verwaltung, so muss der Vermieter gegenüber dem Mieter das Erlöschen der Vollmacht anzeigen.[1]
Mieter über Verwalterwechsel informieren
Bei einem Austausch des Verwalters muss der Vermieter die Mieter über den Verwalterwechsel informieren, was etwa durch Rundschreiben geschehen kann. Die bloße Information reicht aus, weil der Austausch des Verwalters keine Vertragsänderung darstellt.
4.3 Prozessvollmacht
Bei den meisten Verwaltungsformen ist es wünschenswert, dass der Verwalter den Eigentümer auch vor Gericht vertreten kann. Hierzu benötigt der Verwalter eine Prozessvollmacht.
4.3.1 Prozessführung im fremden Namen
Diese Vorgehensweise ist die Regel, die Prozessführung im eigenen Namen dagegen die Ausnahme. Bei der Prozessführung im fremden Namen wird der Vermieter Prozesspartei. Das gerichtliche Urteil ergeht zu seinen Gunsten; aus einem gerichtlichen Zahlungstitel kann er, nicht aber der Verwalter, vollstrecken. Andererseits wird der Vermieter aber auch eventuell zur Kostentragung verurteilt.
4.3.2 Gewillkürte Prozessstandschaft
Bei der Prozessführung im eigenen Namen (sog. "gewillkürte Prozessstandschaft") kann der Verwalter beispielsweise rückständige Mieten im eigenen Namen einklagen. Auch Gestaltungsrechte wie der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung können im Wege der Prozessstandschaft geltend gemacht werden; die Prozessstandschaft setzt insbesondere nicht voraus, dass das geltend gemachte Recht abtretbar ist.
Verwalter erhält eigenen Vollstreckungstitel und trägt Kosten selbst
Ein gerichtliches Urteil ergeht auf den Namen des Verwalters, der aus dem Titel auch im eigenen Namen vollstrecken kann. Natürlich muss der Verwalter auch die Kosten tragen, wenn er im Prozess unterliegt.
Für die gewillkürte Prozessstandschaft ist es erforderlich, dass der Verwalter ein eigenes rechtliches Interesse an der Rechtsdurchsetzung hat. Die instanzgerichtliche Rechtsprechung lässt es teilweise bereits genügen, wenn die Verwaltung so angelegt ist, dass der Eigentümer im Hintergrund steht und der Verwalter gegenüber dem Mieter wie ein Eigentümer auftritt.[1]
Keine obergerichtliche Bestätigung
Die jeweiligen Entscheidungen betreffen die Verwaltung von Eigentumswohnungen im Auftrag von Kapitalanlegern. Diese Rechtsprechung ist aber obergerichtlich nicht gesichert. Vermeiden Sie daher entsprechende Unsicherheiten. Es ist kein Vorteil ersichtlich, dass der Verwalter im eigenen Namen klagt. Bei Verwalterwechsel gibt es zusätzliche Probleme (Umschreibung, Abtretung).
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