Eigentumswohnung (Miete) / 6 Modernisierung im Gemeinschaftseigentum

6.1 Duldungspflicht des Mieters

Die Rechtsbeziehungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter im Fall einer Modernisierung sind in § 555a ff. BGB geregelt.

Wichtig

Grundsätzliche Duldungspflicht; Ausnahme: Härtegründe

Danach hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden. Etwas anderes gilt, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Die Regelung gilt auch dann, wenn die Modernisierungsmaßnahme außerhalb der Wohnung des Mieters durchgeführt wird.

6.2 Modernisierungsinteressen der Gemeinschaft

Aus der speziellen Ausgestaltung des § 555d Abs. 2 und 3 BGB folgt, dass der Anspruch auf Duldung einer Modernisierung und die Befugnis des Mieters zur Kündigung des Mietverhältnisses im Modernisierungsfall auf das Vertragsverhältnis zugeschnitten sind. Deshalb kann der Duldungsanspruch nur vom Vermieter, nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

6.3 Gerichtliche Durchsetzung

Hat die Eigentümergemeinschaft eine Modernisierungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums beschlossen, entspricht die Umsetzung des Beschlusses einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Daraus folgt wiederum, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Duldungsanspruch aus § 555d Abs. 2 BGB gegenüber dem Mieter geltend zu machen.^[1] Unter Umständen muss der Vermieter hierbei auch Nachteile in Kauf nehmen. Eine Mieterhöhung kann nach § 559 Abs. 4, 5 BGB ausgeschlossen sein. Macht der Mieter von seinem Kündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch, so ist dies vom Vermieter hinzunehmen.

Wenn ein Eigentümer der Auffassung ist, dass ein Modernisierungsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung nicht entspricht, weil mit dessen Umsetzung erhebliche Nachteile für den Vermieter verbunden sind, muss er diesen anfechten. Ist ein solcher Beschluss bestandskräftig, muss er umgesetzt werden. Auf die für den Vermieter verbundenen Nachteile kommt es dabei nicht an.

[1] § 19 WEG.