Zusammenfassung
1 Erkenntnisprozess
1.1 Allgemeines
Klimawandel, explodierende Energiekosten und laufend schärfere Vorgaben des Gesetzgebers haben die Begriffe "energetische Gebäudesanierung" und "energetische Modernisierung" in kürzester Zeit in den Mittelpunkt des Verwalterhandelns "getrieben". War man sich der Notwendigkeit zwar schon lange bewusst, waren die Maßnahmen häufig aber wegen der damit verbundenen hohen Kosten und der fehlenden Mehrheiten in den Wohnungseigentümergemeinschaften nicht umsetzbar. Dieses Bewusstsein verändert sich aktuell erheblich. Es ist deshalb zu erwarten, dass auf die Hausverwaltungen hier in den nächsten Jahren zunehmend Arbeit zukommen wird.
Worin unterscheiden sich die Begriffe "Sanierung" und "Modernisierung"?
Anlass für eine Sanierung an einem Gebäude ist ein Baumangel bzw. ein Schaden, der zu seiner Behebung repariert oder ausgetauscht werden muss (z. B. Schimmel oder kaputte Heizung). Bei einer Modernisierung soll der Zustand des Gebäudes verbessert werden (z. B. Einbau neuer Fenster oder einer neuen Heizungsanlage). Häufig ist mit der Sanierung aber auch eine Modernisierung verbunden, da z. B. die Instandsetzung einer schadhaften Fassade mit dem Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystems erfolgt oder eine defekte Öl- oder Gasheizung durch eine moderne Heizungsanlage in Kombination mit einer Wärmepumpe oder Solarthermie ersetzt wird. Die Begriffe Sanierung und Modernisierung werden daher häufig auch synomym verwendet.
"Energetische" Sanierung
"Energetisch" ist im Zusammenhang mit Sanierung und Modernisierung alles, was zu einer Reduzierung des Energieverbrauchs führt. Im Mietrecht enthält § 555b Nr. 1 BGB eine Legaldefinition für den Begriff der "energetischen Modernisierung": "Modernisierungen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird".
Im Endeffekt geht es bei der energetischen Gebäudesanierung/Modernisierung um die nachhaltige Einsparung von Endenergie durch bauliche und/oder anlagentechnische Maßnahmen.
Thermische Sanierung
Vielfach wird auch der Begriff "thermische" Sanierung verwendet. Die Begriffe "thermisch" und "energetisch" sind in diesem Zusammenhang identisch.
Welche Maßnahmen unterfallen einer energetischen Gebäudesanierung?
Dämmung von Außenwänden, Dach und Decken
Erhöhung der Wärmedämmwirkung von thermisch beanspruchten Bauteilen (z. B. Außenwände, Dämmung der obersten Geschossdecken, Dämmung des Dachs, Dämmung der Keller- oder Tiefgaragendecken)
Austausch von Fenstern
Austausch alter und undichter Fenster, Glastüren und Glaselemente
Austausch von Heizungsanlagen
Einbau einer neuen Heizungsanlage mit besserem Wirkungsgrad und geringeren Betriebskosten; Einbau einer Wärmepumpe, Installation von Solarthermie
Wohnraumlüftung
Einbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
Dämmung von Rohrleitungen
Dämmung von warm- oder heißwasserführenden Rohren und Leitungen
Abbau von Wärmebrückeneffekten
Reduzierung oder Beseitigung von Wärmebrückeneffekten (z. B. Sockeldämmungen, auskragende Balkone)
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthält zahlreiche Vorgaben zu Nachrüstpflichten, Änderungen, Ausbau und Erweiterungen an bestehenden Gebäuden. Die hierzu an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und damit an die Verwaltung gestellten Anforderungen und Pflichten sind ausführlich in Energierecht (ZertVerwV), Kap. 2.3 beschrieben.
1.2 Untersuchung durch Sachverständigen/Ingenieur
Werden Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen geplant, sollte die Expertise eines Energieeffizienzexperten, kurz: Energieberater, eingeholt werden. Energieberater sind in der Regel Baufachleute oder Bausachverständige, die über ein einzelnes Gewerk hinaus über sämtliche Aspekte einer energetischen Gebäudesanierung beraten können.
Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude (EBW)
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) leistet über die Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude (EBW) einen Zuschuss für anfallende Beratungskosten in Höhe von 80 %, höchstens aber 1.700 EUR für Gebäude mit mehr als 3 Wohneinheiten. Für Wohnungseigentümergemeinschaften wird ein zusätzlicher Zuschuss von bis zu 500 EUR gewährt, wenn der Energieberater sein Sanierungskonzept bei einer Wohnungseigentümerversammlung oder Beiratssitzung vorstellt. Voraussetzung ist, dass der Energieberater vom BAFA als Berater zugelassen ist.
Im Rahmen eines Vor-Ort-Termins begutachtet der Energieberater z. B. Heizung, Fenster und Dämmung des Gebäudes. Es wird danach ein Sanierungskonzept bzw. ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt. Dieser Fahrplan umfasst entweder eine komplette oder eine schrittweise Sanierung des Wohngebäudes.
Sanierungsfahrplan erstellen
- Vor-Ort-Termin/Beratungsgespräch mit Energieberater,
- Erfassung des energetischen Ist-Zustands,
- Erarbeitung von Sanierungsvorschlägen,
- Besprechen, Abstimmen und Erstel...