Energieausweis (GEG) / 12.4 Fehlerhafte Angaben

12.4.1 Gewährleistungsansprüche

§ 79 Abs. 1 Satz 1 GEG stellt zunächst klar, dass der Energieausweis lediglich ein Informationsmedium über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes darstellt.^[1] Lediglich auf Grundlage der Angaben des Energieausweises können zunächst keine Gewährleistungsansprüche eines Mieters oder Käufers hergeleitet werden.^[2] Allerdings können sich Gewährleistungsansprüche bei entsprechender Beschaffenheitsvereinbarung ergeben, die im Fall der Vermietung, Verpachtung oder des Verleasens auch konkludent erfolgen kann. Die bloße Aushändigung eines Energieausweises führt noch nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.^[3]

Maßgeblich wird es darauf ankommen, ob der Verkäufer oder Vermieter mit den Angaben aus dem Energieausweis wirbt und es dem Käufer oder Mieter bei Vertragsabschluss ersichtlich auf die Einhaltung dieser Angaben ankam.^[4] Im Verkaufsfall wäre eine Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 311b Abs. 1 BGB formbedürftig.^[5] Eine Haftung des Eigentümers kann auch aus § 241 Abs. 2 BGB resultieren, wenn der Eigentümer seinen Vertragspartner über die Energieeffizienz des Gebäudes getäuscht hat.^[6]

Da der Energieausweis im Übrigen keinen unmittelbaren Rückschluss auf den tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes erlaubt, muss der Aussteller ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht mit einer Drittbezogenheit seiner Leistung rechnen. Damit kann ein Dritter, etwa der Wohnungskäufer, bei Fehlangaben im Ausweis keine Rechte gegen den Aussteller geltend machen. Verkauft der Auftraggeber des Energieausweises eine Wohnung mit vereinbartem Haftungsausschluss, ist es dem Käufer unter Berücksichtigung von Treu und Glauben verwehrt, den von ihm nicht beauftragten Aussteller des fehlerhaften Energieausweises in Anspruch zu nehmen. Dessen Haftung geht nicht weiter als die des Verkäufers.^[7]

[1] BT-Drs. 17/12619, S. 10: "Das EnEG begründet in dieser Hinsicht keine neuen rechtlichen Wirkungen in Miet- und Kaufverhältnissen.".

[2] OLG Koblenz, Urteil v. 4.8.2016, 1 U 136/16, IMR 2016, 427.

[3] OLG Schleswig, Beschluss v. 13.3.2015, 17 U 98/14, NJW 2015, 2668.

[4] HK-GEG/GEIG/Ertel, § 79 GEG Rn. 5.

[5] OLG Schleswig, Beschluss v. 13.3.2015, 17 U 98/14, NJW 2015, 2668.

[6] Schmidt-Futterer/Eisenschmidt, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 536 BGB Rn. 103; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 536 BGB Rn. 43.

[7] OLG Koblenz, Urteil v. 4.8.2016, 1 U 136/16, IMR 2016, 427.

12.4.2 Ordnungswidrigkeit

Die in einer Immobilienanzeige enthaltenen Pflichtangaben nach § 87 GEG müssen selbstverständlich richtig sein. § 108 Abs. 1 Nr. 27 GEG regelt mit Blick auf die Bestimmung des § 87 GEG allerdings nur das Fehlen erforderlicher Pflichtangaben als Ordnungswidrigkeit. Der Fall unrichtiger Pflichtangaben wird nicht ausdrücklich erwähnt. Ob mit Blick auf das strafrechtliche Analogieverbot, das auch im Recht der Ordnungswidrigkeiten zu beachten ist,^[1] daher unrichtige Angaben in der Immobilienanzeige mit Bußgeld bewehrt werden können, scheint zweifelhaft, wird aber bejaht.^[2] Hiervon unabhängig würden fehlerhafte Angaben des Maklers einen Wettbewerbsverstoß nach § 3a UWG darstellen.

[1] Lehmann-Richter, ZWE 2013, 341.

[2] Vgl. HK-GEG/GEIG/Senders, § 108 GEG Rn. 36.