1.2.4.1 Überblick
Dem Vermieter oder dem Mieter sind einseitige Vertragsanpassungen der vom Mieter geschuldeten Vorauszahlungen jenseits von § 560 Abs. 4 BGB von Gesetzes wegen nicht erlaubt.
1.2.4.2 Ergänzende Vertragsauslegung
Man könnte überlegen, die ursprüngliche Verabredung der Mietvertragsparteien zu den Betriebskostenvorauszahlungen im Hinblick auf die jetzige Lage anhand einer ergänzenden Auslegung zu überprüfen. Bei einer solchen ergänzenden Auslegung ist darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten. Dabei ist an den Vertrag selbst anzuknüpfen; die darin enthaltenen Regelungen und Wertungen, sein Sinn und Zweck sind Ausgangspunkt der Vertragsergänzung. Sie findet ihre Grenze an dem im – wenn auch lückenhaften – Vertrag zum Ausdruck gekommenen Parteiwillen; sie darf daher nicht zu einer Abänderung oder Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen und sie muss in dem Vertrag auch eine Stütze finden.
Jedenfalls am letzten Merkmal dürfte eine ergänzende Vertragsauslegung wohl scheitern. Denn in aller Regel wird sich im Vertrag für die Annahme, die Betriebskostenvorauszahlungen sollen im Falle einer Energiekrise steigen, keine Stütze finden.
Dorniger Weg
Dies kann man auch anders sehen. Die BGH-Rechtsprechung ist nicht konsistent. Dennoch ist zu diesem Weg derzeit nicht zu raten, jedenfalls ist er "dornig". Wenn ein Vermieter ihn gehen will, sollte er den Mieter informieren und die erhöhten Beträge infolge einer ergänzenden Vertragsauslegung einfordern.
1.2.4.3 Störung der Geschäftsgrundlage
1.2.4.3.1 Überblick
In der Regel ist der Vermieter, wie unter 1.1 ausgeführt, mietvertraglich verpflichtet, den Mieter mit Wärme und Warmwasser zu versorgen.[1] Die Kosten muss der Mieter als Nutzer tragen. Denn für Heiz- und Warmwasserkosten bedarf es mit Blick auf § 2 HeizkostenV grundsätzlich keiner Umlegungsvereinbarung. Dennoch schuldet der Mieter Vorauszahlungen nur dann, wenn die Mietvertragsparteien diese vereinbart haben.[2]
Aber selbst dann, wenn dies der Fall ist, muss der Vermieter die erhöhten Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser zunächst selbst tragen und kann sie erst nach einer Abrechnung auf den Mieter als Nutzer umlegen.
1.2.4.3.2 Anpassung des Vertrags in Bezug auf die Höhe der Vorauszahlungen
Gem. § 313 BGB kann eine Anpassung des Vertrags in Bezug auf die Höhe der Vorauszahlungen grundsätzlich dann verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Mietvertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Mietvertrag nicht oder mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.
Nach der BGH-Rechtsprechung wird die "Geschäftsgrundlage" eines Vertrags durch die bei Vertragsabschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände gebildet, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut.[1] Eine Änderung ist "schwerwiegend", wenn sie so bedeutsam ist, dass zumindest eine der Mietvertragsparteien den Mietvertrag nicht wie geschehen abgeschlossen hätte.
Man könnte argumentieren, keine der Mietvertragsparteien habe bei Abschluss des Mietvertrags die Vorstellung gehabt, während der vereinbarten Mietzeit werde es durch einen Krieg in Europa zu einem unverhältnismäßigen Anstieg der Energiekosten kommen, durch welche die Vorfinanzierungspflicht des Vermieters als Gebäudeeigentümer erschwert oder vereitelt werde. Diese Erwartung der Parteien sei dadurch schwerwiegend gestört, dass der Vermieter nicht mehr oder nur unter großen Schwierigkeiten in der Lage sei, seine vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen.[2]
Aber was hätten die Parteien in diesem Fall vereinbart? Nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB dürfen Vorauszahlungen für Betriebskosten nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Und § 560 Abs. 6 BGB steht jedenfalls der Vereinbarung einseitiger Vermieterrechte entgegen. Man hätte daher ggf. nur vereinbaren können, bei einer Lage wie der derzeitigen miteinander in ein Gespräch einzutreten.
1.2.4.3.3 Tatbestandsvoraussetzungen liegen vor
Meint man, die Tatbestandsvoraussetzungen lägen dennoch vor[1], könnte der Vermieter eine Vertragsanpassung verlangen. Ließe sich der Mieter auf die Änderung aber nicht freiwillig ein, müsste der Vermieter auf eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen klagen (= eine Leistungsklage erheben).
Klagen kostet viel Zeit
Solche Klagen dürften jedenfalls nicht zeitnah zu einem Erfolg führen. Käme es zu einem Rechtsmittel, läge eine rechtskräftige Entsch...
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