Energiekrise: Problemfelder und Lösungsansätze für das M ... / 1.2.4.3 Störung der Geschäftsgrundlage

1.2.4.3.1 Überblick

In der Regel ist der Vermieter, wie unter 1.1 ausgeführt, mietvertraglich verpflichtet, den Mieter mit Wärme und Warmwasser zu versorgen.^[1] Die Kosten muss der Mieter als Nutzer tragen. Denn für Heiz- und Warmwasserkosten bedarf es mit Blick auf § 2 HeizkostenV grundsätzlich keiner Umlegungsvereinbarung. Dennoch schuldet der Mieter Vorauszahlungen nur dann, wenn die Mietvertragsparteien diese vereinbart haben.^[2]

Aber selbst dann, wenn dies der Fall ist, muss der Vermieter die erhöhten Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser zunächst selbst tragen und kann sie erst nach einer Abrechnung auf den Mieter als Nutzer umlegen.

[1] BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 99/17, Rn. 13; PWW/Elzer BGB § 535 Rn. 147.

[2] Handbuch der Mietnebenkosten/Elzer Rn. 6015.

1.2.4.3.2 Anpassung des Vertrags in Bezug auf die Höhe der Vorauszahlungen

Gem. § 313 BGB kann eine Anpassung des Vertrags in Bezug auf die Höhe der Vorauszahlungen grundsätzlich dann verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Mietvertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Mietvertrag nicht oder mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.

Nach der BGH-Rechtsprechung wird die "Geschäftsgrundlage" eines Vertrags durch die bei Vertragsabschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände gebildet, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut.^[1] Eine Änderung ist "schwerwiegend", wenn sie so bedeutsam ist, dass zumindest eine der Mietvertragsparteien den Mietvertrag nicht wie geschehen abgeschlossen hätte.

Man könnte argumentieren, keine der Mietvertragsparteien habe bei Abschluss des Mietvertrags die Vorstellung gehabt, während der vereinbarten Mietzeit werde es durch einen Krieg in Europa zu einem unverhältnismäßigen Anstieg der Energiekosten kommen, durch welche die Vorfinanzierungspflicht des Vermieters als Gebäudeeigentümer erschwert oder vereitelt werde. Diese Erwartung der Parteien sei dadurch schwerwiegend gestört, dass der Vermieter nicht mehr oder nur unter großen Schwierigkeiten in der Lage sei, seine vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen.^[2]

Aber was hätten die Parteien in diesem Fall vereinbart? Nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB dürfen Vorauszahlungen für Betriebskosten nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Und § 560 Abs. 6 BGB steht jedenfalls der Vereinbarung einseitiger Vermieterrechte entgegen. Man hätte daher ggf. nur vereinbaren können, bei einer Lage wie der derzeitigen miteinander in ein Gespräch einzutreten.

[1] BGH, Urteil v. 12.1.2022, XII ZR 8/21, Rn. 44.

[2] So z. B. Zehelein, Energiekrise: Gaspreissteigerung im Mietverhältnis, NZM 2022, S. 593, 597 ff..

1.2.4.3.3 Tatbestandsvoraussetzungen liegen vor

Meint man, die Tatbestandsvoraussetzungen lägen dennoch vor^[1], könnte der Vermieter eine Vertragsanpassung verlangen. Ließe sich der Mieter auf die Änderung aber nicht freiwillig ein, müsste der Vermieter auf eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen klagen (= eine Leistungsklage erheben).

Hinweis

Klagen kostet viel Zeit

Solche Klagen dürften jedenfalls nicht zeitnah zu einem Erfolg führen. Käme es zu einem Rechtsmittel, läge eine rechtskräftige Entscheidung wohl erst im Jahr 2023 oder später vor.

[1] Wie hier ablehnend Lehmann-Richter, WuM 2022, S. 633, 634.