Energiekrise: Problemfelder und Lösungsansätze für das Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Zusammenfassung

Überblick

Nach § 24 Abs. 1 Satz 3 Energiesicherungsgesetz (EnSiG) haben bestimmte Energieversorgungsunternehmen entlang der Lieferkette das Recht, ihre Gaspreise gegenüber ihren Kunden auf ein angemessenes Niveau anzupassen. In Wohnungseigentumsanlagen und Mietshäusern, aber auch bei der Gewerberaummiete muss daher darüber nachgedacht werden, wie auf steigende Energiepreise reagiert werden kann. Der Kurzbeitrag zeigt bislang diskutierte Möglichkeiten und ihre rechtlichen Risiken auf. Beleuchtet werden dazu 3 Maßnahmen: Anpassung/Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen, Eingriffe in die zur Verfügung gestellte Wärme sowie Eingriffe in das zur Verfügung gestellte Warmwasser.

1 Wohnraummietrecht

1.1 Überblick

Der Vermieter schuldet nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag grundsätzlich eine angemessene Beheizung der Mietsache.^[1] Seinen Erfüllungsanspruch auf Beheizung kann der Mieter gerichtlich geltend machen, notfalls im Wege einstweiliger Verfügung.^[2] Eine mangelhafte Beheizung stellt eine erhebliche Störung des Mietgebrauchs und einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar.^[3] Der Mieter braucht grundsätzlich nicht zu heizen; etwas anderes gilt, wenn die Mietsache ansonsten zu Schaden kommt.^[4]

Die Wahl, auf welche Weise der Vermieter seine Pflicht erfüllt, ist seine Sache. Er kann eine zentrale Heizungsanlage und eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage oder eine verbundene Anlage betreiben oder die Versorgung über die gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser sicherstellen. Auch die Beheizungsart kann er auswählen. Eine ältere Heizungsanlage entspricht dem vertragsgemäßen Gebrauch, soweit sie dem gesetzlich geforderten Zustand gerecht wird.^[5]

[1] Bub/Treier/Kraemer/Schüller, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. 3089; BeckOK BGB/Zehelein, 62. Ed. 1.5.2022, BGB § 535 Rn. 504; Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 535 Rn. 388.

[2] Bub/Treier/Kraemer/Schüller, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. 3094.

[3] KG Berlin, Urteil v. 28.4.2008, 8 U 209/07, ZMR 2008 S. 790, 791.

[4] PWW/Elzer BGB § 535 Rn. 58.

[5] Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 536 Rn. 252.

1.2 Vorauszahlungen

1.2.1 Überblick

Nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Die Mietvertragsparteien können hiervon nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB abweichen. Dies ist in der Praxis die Regel.

Aber selbst dann, wenn die Mietvertragsparteien keine Abänderung vereinbaren und beispielsweise eine Pauschal- oder Inklusivmiete bestimmen, ändert das in Bezug auf die Kosten für Wärme und Warmwasser nichts. Denn diese sind nach der Heizkostenverordnung vom Nutzer zu tragen. Die Mietvertragsparteien können gem. § 2 HeizkostenV außer bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, auch nichts anderes bestimmen. Nur im Anwendungsbereich von § 11 HeizkostenV gilt dies nicht.

1.2.2 Anpassungsmöglichkeiten

1.2.2.1 Überblick

Haben die Mietvertragsparteien Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, so kann jede Vertragspartei gem. § 560 Abs. 4 BGB mit oder nach einer Abrechnung und bis zur nächsten Abrechnung durch Erklärung in Textform einmal eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Dazu sind die zu erwartenden Jahreskosten plausibel und angemessen zu schätzen.

Hinweis

Prognose

Die Prognose setzt sich zusammen aus der Voraussage des zu erwartenden Energieverbrauchs und der Voraussage des zu erwartenden Energiepreises. Im Streitfall muss der Vermieter allerdings nachvollziehbar darlegen, worauf die Erhöhung beruht und dass sie angemessen ist.^[1] Zur Prüfung kann der Mieter Belegeinsicht verlangen. Bis diese gewährt wird, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht.^[2]

Hinweis

Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz – EWSG

Für die Vorauszahlung gelten für den Monat Dezember 2022 besondere Regeln aufgrund der vom Bund beschlossenen Dezember-Soforthilfe im Bereich Gas und Wärme. Für die weiteren Monate sind das Gesetz zur Einführung einer Strompreisbremse und das Gesetz zur Einführung von Preisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme zu beachten. Siehe dazu jeweils den Beitrag Energiekrise: Gesetzgeberische Maßnahmen 2022/2023.

[1] Bentrop, WuM 2022, S. 505, 506.

[2] Bentrop, WuM 2022, S. 505, 507.

1.2.2.2 Erklärung

Der Vermieter muss in der Erklärung einen bestimmten oder bestimmbaren Erhöhungsbetrag durch die Angabe eines konkreten Änderungsbetrags, aber auch durch die Benennung der künftigen Vorauszahlung oder der künftigen Gesamtmiete mitteilen.^[1] Die Anpassung muss in der Erklärung nicht begründet werden.^[2]

Der Erklärende kann den künftigen Zeitpunkt, ab wann die Anpassung gelten soll, bestimmen und muss ihn in der Erklärung mitteilen. Wird kein Zeitpunkt bestimmt, gilt die Anpassung für den nächsten Zahlungstermin für die Vorauszahlungen.^[3]

Hinweis

Möglichkeit nutzen!

Diese Möglichkeit, die Betriebskostenvorauszahlungen durch eine solche am besten zeitnahe Erklärung anzupassen, sollten Vermieter aus ihrer Sicht, aber auch aus Sicht der Mieter nutzen.

[1] Bentrop, WuM 2022, S. 505, 506.

[2] Bentrop, WuM 2022, S. 505, 506.

[3] Bentrop, WuM 2022, S. 505, 507.

1.2.3 Einvernehmliche Vertragsanpassungen bei Vorauszahlungen

1.2.3.1 Überblick

Die Mietvertragspar...