Gem. § 313 BGB kann eine Anpassung des Vertrags in Bezug auf die Höhe der Vorauszahlungen grundsätzlich dann verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Mietvertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Mietvertrag nicht oder mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.
Nach der BGH-Rechtsprechung wird die "Geschäftsgrundlage" eines Vertrags durch die bei Vertragsabschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände gebildet, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut.[1] Eine Änderung ist "schwerwiegend", wenn sie so bedeutsam ist, dass zumindest eine der Mietvertragsparteien den Mietvertrag nicht wie geschehen abgeschlossen hätte.
Man könnte argumentieren, keine der Mietvertragsparteien habe bei Abschluss des Mietvertrags die Vorstellung gehabt, während der vereinbarten Mietzeit werde es durch einen Krieg in Europa zu einem unverhältnismäßigen Anstieg der Energiekosten kommen, durch welche die Vorfinanzierungspflicht des Vermieters als Gebäudeeigentümer erschwert oder vereitelt werde. Diese Erwartung der Parteien sei dadurch schwerwiegend gestört, dass der Vermieter nicht mehr oder nur unter großen Schwierigkeiten in der Lage sei, seine vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen.[2]
Aber was hätten die Parteien in diesem Fall vereinbart? Nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB dürfen Vorauszahlungen für Betriebskosten nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Und § 560 Abs. 6 BGB steht jedenfalls der Vereinbarung einseitiger Vermieterrechte entgegen. Man hätte daher ggf. nur vereinbaren können, bei einer Lage wie der derzeitigen miteinander in ein Gespräch einzutreten.
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