Energiekrise: Problemfelder und Lösungsansätze für das M ... / 1.3 Versorgung der Räume mit ausreichender Wärme (Mindesttemperatur und Zeit)

1.3.1 Überblick

Welche Räume der Mietsache mit Wärme in welchen Zeiten in welcher Höhe zu versorgen sind, also die Heizperiode und die zu erreichenden Temperaturen sowie die betroffenen Räume, kann zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Es besteht ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters, die Heizpflicht für die Mietwohnung generell zu regeln, um den Umfang des von ihm zu gewährenden vertragsmäßigen Gebrauchs festzulegen.^[1] Dabei darf allerdings nach h. M. der gewöhnliche, am zeitgemäßen Wohnstandard zu bemessende Gebrauch der Mietsache nicht oder allenfalls nur unerheblich eingeschränkt werden.^[2] Dabei werden unterschiedliche Temperaturen für die einzelnen Räume einer Wohnung für zulässig gehalten.^[3]

Fehlt es an einer Vereinbarung (= das ist bislang der Regelfall), richtet sich das vom Vermieter vertraglich geschuldete "Soll" in diesen Fragen nach den üblichen Umständen. Diese Umstände versucht die Rechtsprechung zu beschreiben. Hier gibt es in den Details einen durchaus vielstimmigen "Chor".^[4]

Überblick:

• Die Heizperiode fängt nach manchen Stimmen am 15.9. an und endet am 15.5.^[5] Nach anderen erstreckt sich die Heizperiode nur vom 30.10. bis zum 1.4.^[6] Es wird auch vertreten, es gebe keine starren Zeiträume.^[7] Außerhalb einer Heizperiode ist nach h. M. jedenfalls zu heizen, wenn die Außentemperatur an 3 aufeinanderfolgenden Tagen um 21.00 Uhr auf unter 12°C absinkt.^[8]
• Zum Aufenthalt von Personen bestimmte Räume sollten nach vielen Ansichten 20°C^[9], Bäder, Toiletten und Duschen 21°C und Flure 18°C haben, einzuhalten von 6.00 bis 23.00 Uhr^[10]; eine nächtliche Absenkung bis auf 18°C soll zulässig sein. Andere geben 17°C oder 16°C an, wieder andere meinen, eine Nachtabsenkung sei verboten.^[11] Formularvertraglich soll nichts anderes bestimmt werden können.^[12]
• Nach der DIN 4701 beträgt die erforderliche Temperaturhöhe für zum Aufenthalt von Personen bestimmte Räume 20°C in Wohn-, Schlafzimmern und Küchen, 22°C in Bädern und Duschen, 15°C in Fluren.

Hinweis

Änderung der Auslegung?

Es wäre vorstellbar, dass die Gerichte in der derzeitigen Lage und wegen der geänderten Rahmenbedingungen nach einer Auslegung zu anderen Vertragsinhalten kommen. Denn die Heizperiode, die Temperaturen und die Heizzeiten sind vom Schrifttum und der Rechtsprechung für einen "Normalfall" beschrieben worden.

Es wäre möglich, jedenfalls vorübergehend dann zu einem anderen Auslegungsergebnis zu kommen, wenn sich, wie jetzt, die Dinge stark geändert haben. Ich selbst halte dies sogar für naheliegend: Besondere Umstände verlangen es, bislang für richtig erachtete Ergebnisse auf den Prüfstand zu stellen.

Ob es so kommt, können die Mietvertragsparteien allerdings nicht wissen. Sie können sich aber ggf. darauf berufen, dass es auch in anderen Bereichen Änderungen gibt. Beispielsweise ist zu hören, im Plenarsaal des Bundestages solle die Klimatisierung verringert werden und im Winter die Temperatur auf bis zu 20°C sinken. Auch bei Licht und Warmwasser soll gespart werden. Diese Änderungen lassen sich z. B. für eine geänderte Sichtweise der Bevölkerung ins Feld führen.

[1] BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, NJW 1991 S. 1750 unter II. 7. b).

[2] BGH, Urteil v. 15.5.1991, a. a. O..

[3] BGH, Urteil v. 15.5.1991, a. a. O..

[4] S. a. Bentrop, WuM 2022, S. 505, 511.

[5] PWW/Elzer BGB § 535 Rn. 127.

[6] Beispielsweise KG Berlin, Urteil v. 28.4.2008, 8 U 209/07, ZMR 2008 S. 790, 791; LG Berlin, Urteil v. 26.5.1998, 64 S 266/97, ZMR 1998 S. 634.

[7] Bub/Treier/Kraemer/Schüller, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. 3092; MüKoBGB/Häublein § 535 Rn. 89.

[8] PWW/Elzer BGB § 535 Rn. 127. S. a. MüKoBGB/Häublein BGB § 535 Rn. 89; Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 535 Rn. 392.

[9] OLG Rostock, Urteil v. 17.5.2018, 3 U 78/16, ZMR 2018 S. 749; KG Berlin, Urteil v. 28.4.2008, 8 U 209/07, ZMR 2008 S. 790, 791; OLG München, Urteil v. 21.11.2000, 5 U 2889/00, NJW-RR 2001 S. 729; LG Berlin, Urteil v. 26.5.1998, 64 S 266/97, ZMR 1998 S, 634.

[10] A. A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 535 Rn. 392: 24.00 Uhr.

[11] Vgl. Bub/Treier/Kraemer/Schüller, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. 3092.

[12] LG Göttingen, Urteil v. 10.2.1988, 5 S 160/87, ZMR 1988 S. 179.

1.3.2 Einvernehmliche Vertragsanpassungen

Die Mietvertragsparteien können jederzeit den Inhalt des Mietvertrags näher bestimmen. Es spricht also nichts dagegen, die Mieter anzuschreiben und mit diesen individualvertraglich für die nächste Zeit zu vereinbaren, was als Heizperiode gelten soll und welche Temperaturen die Heizungsanlage tagsüber von wann bis wann und welche Temperaturen die Heizungsanlage nachts zur Verfügung stellen muss.^[1]

In solchen Fällen müssen allerdings sämtliche gemeinsam mit Wärme versorgten Mieter einverstanden sein.^[2] Wenn es zu einer Vereinbarung kommt, kann sie schriftlich, z. B. als Anhang zum Mietvertrag, geschlossen werden. Mündlichkeit reicht auch. Ein Aushang im Treppenhaus oder eine einseitige Mitteilung sind hingegen ungenügend.

[1] So auch Bentrop, WuM 2022, S. 505, 510.

[2] Wie hier Bentrop, WuM 2022, ...