Energierecht (ZertVerwV) / 4.7.1 Anlagen mit Wohnungs- und Teileigentum

Häufiger Fall, insbesondere im innerstädtischen Bereich, sind gemischt genutzte Gebäude mit Wohnungs- und Teileigentumseinheiten. Hinsichtlich der energetischen Vorgaben stellt das GEG insoweit auch unterschiedliche Anforderungen. Wie gemischt genutzte Anlagen zu behandeln sind, ist in § 106 GEG geregelt. Pauschal wird insoweit zunächst danach unterschieden, welche Nutzung überwiegt:

• Werden mehr als die Hälfte der Sondereigentumseinheiten als Wohnungen genutzt, wird das Gebäude als ein Wohngebäude behandelt.
• Werden mehr als die Hälfte der Sondereigentumseinheiten zu Nichtwohnzwecken genutzt, wird das Gebäude als ein Nichtwohngebäude behandelt.

Dies ist allerdings lediglich ein pauschaler Anhaltspunkt, maßgeblich sind stets die Umstände des konkreten Einzelfalls. Von entscheidender Bedeutung ist der Spaltungsgrundsatz des § 106 GEG im Fall von Maßnahmen der Änderung von Außenbauteilen der Wohnanlage nach § 48 GEG und vor allem für die Frage, ob getrennte Energieausweise auszustellen sind.

4.7.1.1 Wohngebäude

Auch wenn die Wohnnutzung in der Anlage überwiegt, kann das Gebäude teilweise als Nichtwohngebäude anzusehen sein. Dies ist gem. § 106 Abs. 1 GEG dann der Fall, wenn 3 Voraussetzungen kumulativ, also insgesamt und nicht nur alternativ erfüllt sind:

1. Die Nichtwohnnutzung darf nicht nur einen unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen, was bei einer Gebäudenutzfläche von mehr als ca. 10 % in der Regel der Fall ist, und
2. die Nichtwohnnutzung muss sich in wesentlicher Hinsicht von der Wohnnutzung unterscheiden und
3. die gebäudetechnische Ausstattung muss sich wesentlich von den Wohnungen unterscheiden.

Praxis-Beispiel

Der Supermarkt im Erdgeschoss

• Im Erdgeschoss der ansonsten aus Wohnungen bestehenden Anlage befindet sich ein Supermarkt. Seine Größe umfasst 8 % der Gebäudenutzfläche.

  Eine Spaltung des Gebäudes in Wohngebäude und Nichtwohngebäude findet angesichts der Fläche des Supermarktes nicht statt. Das Gebäude wird insgesamt als Wohngebäude behandelt.

• Der Supermarkt umfasst 15 % der Gebäudenutzfläche.

  Die Nichtwohnnutzung ist nicht mehr unerheblich, da die Bagatellgrenze von ca. 10 % der Gebäudenutzfläche überschritten ist. Die Nutzung der Teileigentumseinheit als Supermarkt unterscheidet sich auch wesentlich von einer Wohnnutzung. Schließlich unterscheidet sich auch die gebäudetypische Ausstattung angesichts erforderlicher lüftungs- und klimatechnischer Anlagen wesentlich von Wohnungen. Der Supermarkt wäre als Nichtwohngebäude zu behandeln.

Wohnähnliche Nutzung

Unterscheidet sich die Nichtwohnnutzung nach Art und Gebäudeausstattung im Wohngebäude nicht wesentlich von der Wohnnutzung, so findet eine Spaltung in Wohngebäude und Nichtwohngebäude auch dann nicht statt, wenn die Nichtwohnnutzung die Bagatellgrenze von 10 % überschreitet. Insbesondere freiberufliche oder freiberufsähnliche Nutzungen, wie etwa Anwaltskanzleien, Architekturbüros, Schreibbüros, Arztpraxen, Steuerberaterkanzleien sowie Kindertagesstätten, unterscheiden sich nicht wesentlich von einer Wohnnutzung.^[1]

[1] BR-Drs. 282/07, S. 139.

4.7.1.2 Nichtwohngebäude

Typisch für Nichtwohngebäude ist zunächst, dass sie zum überwiegenden Teil Nichtwohnzwecken dienen. § 106 Abs. 2 GEG sieht insoweit vor, dass eine Spaltung des Gebäudes dann zu erfolgen hat, wenn ein nicht unerheblicher Teil der Nettogrundfläche der Wohnnutzung unterliegt. Wie im Fall des § 106 Abs. 1 GEG bezüglich der Wohngebäude gilt auch im Nichtwohngebäude die Bagatellgrenze von ca. 10 % der Fläche.

Praxis-Beispiel

Das Geschäftshaus

• Im Erdgeschoss wird ein Supermarkt betrieben, im 1. OG ein Drogeriemarkt, im 2. und 3. OG ein Oberbekleidungsgeschäft. Im Dachgeschoss wird eine Eisdiele betrieben, weiter befindet sich dort noch eine 3-Zimmer-Wohnung, die vom Betreiber der Eisdiele bewohnt wird und 7 % der Nettogrundfläche ausmacht.

  Das Gebäude ist angesichts der die Bagatellgrenze unterschreitenden Fläche der Wohnung nicht zu spalten. Auch für die Wohnung gelten die für Nichtwohngebäude geltenden Vorgaben.

• Wie vor, allerdings befinden sich im Dachgeschoss 3 Wohnungen mit einem Anteil von 20 % der Nettogrundfläche des Gebäudes.

  Das Gebäude wird bezüglich des Erdgeschosses nebst OG 1 bis 3 als Nichtwohngebäude behandelt. Das Dachgeschoss wird als Wohngebäude behandelt. Es sind also für dieses die für Wohngebäude geltenden energetischen Vorgaben einzuhalten.