Gemischt genutzte Gebäude (GEG) / 1 Grundsätze

Häufiger Fall, insbesondere im innerstädtischen Bereich, sind gemischt genutzte Gebäude mit Wohnungs- und Gewerbeeinheiten. Da das GEG in vielen Bereichen unterschiedliche energetische Anforderungen an Wohngebäude und Nichtwohngebäude stellt, regelt § 106 GEG den insbesondere im Bereich der Miete und des Wohnungseigentums bedeutsamen Anwendungsbereich der jeweiligen Normen bei gemischt genutzten Gebäuden.

§ 106 GEG – Gemischt genutzte Gebäude

(1) Teile eines Wohngebäudes, die sich hinsichtlich der Art ihrer Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und die einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen, sind getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln.

(2) Teile eines Nichtwohngebäudes, die dem Wohnen dienen und einen nicht unerheblichen Teil der Nettogrundfläche umfassen, sind getrennt als Wohngebäude zu behandeln.

(3) Die Berechnung von Trennwänden und Trenndecken zwischen Gebäudeteilen richtet sich in den Fällen der Absätze 1 und 2 nach § 29 Absatz 1.

Pauschal wird insoweit zunächst danach unterschieden, welche Nutzung überwiegt:

• Werden mehr als die Hälfte der Einheiten als Wohnungen genutzt, wird das Gebäude als ein Wohngebäude behandelt.
• Werden mehr als die Hälfte der Einheiten zu Nichtwohnzwecken genutzt, wird das Gebäude als ein Nichtwohngebäude behandelt.

Als Wohngebäude gelten im Übrigen alle Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen, also beispielsweise auch Alten-, Pflege- und Wohnheime.^[1]

Spaltung

Nach § 106 Abs. 1 GEG sind Teile eines Wohngebäudes, die sich hinsichtlich der Art ihrer Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen, getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln. Spiegelbildlich ordnet § 106 Abs. 2 GEG an, dass Teile eines Nichtwohngebäudes, die dem Wohnen dienen und einen nicht unerheblichen Teil der Nettogrundfläche umfassen, getrennt als Wohngebäude zu behandeln sind.

Auswirkungen hat die Spaltung in erster Linie auf die energetischen Anforderungen bei

• Änderungen in Bestandsgebäuden nach § 48 GEG,
• deren Ausbau und Erweiterung nach § 51 GEG sowie
• den Angaben im Energieausweis nach § 85 GEG.

Sind jedenfalls die Voraussetzungen von § 106 Abs. 1 und Abs. 2 GEG erfüllt, sind getrennte Energieausweise auszustellen, soweit im einen wie auch im anderen Fall nicht lediglich eine Bagatellfläche vorliegt.

Bagatellflächen

Überschreitet der Anteil der Nichtwohnnutzung in einem Wohngebäude einen Anteil von nicht mehr als 10 % der Gebäudenutzfläche, handelt es sich um eine Bagatellfläche, die als Wohnfläche behandelt wird. Entsprechendes gilt, wenn die Wohnnutzung im Nichtwohngebäude einen Anteil von 10 % der Nettogrundfläche nicht überschreitet. Allerdings handelt es sich in beiden Fällen lediglich um einen groben Anhaltspunkt und keine feste Größe.^[2]

Nach § 3 Abs. 1 Nr. 10 GEG ist "Gebäudenutzfläche" die Nutzfläche eines Wohngebäudes nach DIN V 18599: 2018-09, die beheizt oder gekühlt wird. "Nettogrundfläche" ist nach § 3 Abs. 1 Nr. 22 GEG die Nutzfläche eines Nichtwohngebäudes nach DIN V 18599: 2018-09, die beheizt oder gekühlt wird. Berechnungen nach DIN V 18599 ermöglichen die ganzheitliche energetische Bewertung von Wohn- und Nichtwohngebäuden sowohl im Bereich des Neubaus wie auch bei Bestandsgebäuden, wobei alle relevanten Energieströme sowie die Wechselwirkungen zwischen Anlagentechnik, Gebäudehülle und Nutzung berücksichtigt werden. Ziel ist es, den Primärenergiebedarf eines Gebäudes für dessen energetische Bewertung zu bestimmen.

[1] HK-GEG/GEIG/Senders, § 106 GEG Rn. 4.

[2] BR-Drs. 282/07, S. 140; HK-GEG/GEIG/Senders, § 106 GEG Rn. 7; Theobald/Kühling/Stock, 113. EL August 2021, § 22 EnEV Rn. 7.