Der BGH hebt das Urteil des LG auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hätten die beiden Wohnungen, deren Miete 2017 neu vereinbart worden ist, nicht berücksichtigt werden dürfen.
Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den Mieten vergleichbarer Wohnungen, die in den vergangenen 4 (ab 1.1.2020: 6) Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der vom LG zugrunde gelegte Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet.
Im vorliegenden Fall ist daher die 4-Jahres-Frist von Juli 2017 ausgehend zu bemessen, sodass Mieten, die zwischen Juli 2013 und Juli 2017 vereinbart worden sind, berücksichtigt werden können. Die möglicherweise später im Jahr 2017 vereinbarten Mieten müssen bei der Betrachtung außen vor bleiben.
Da die Vergleichsmiete ohne die Mieten der beiden Wohnungen unterhalb der verlangten und vom LG zugesprochenen Miete liegt, konnte das Urteil des LG keinen Bestand haben.
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