Ersatzmieter – Rechte und Pflichten / 2.3 Benennung des Nachmieters

Ein Ersatzmieter, der die genannten Voraussetzungen erfüllt, muss dem Vermieter konkret benannt und angeboten werden.

Der Mieter muss nur einen einzigen Nachfolger benennen. Er muss den Vermieter über die Person des Ersatzmieters so aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.^[1]

Praxis-Beispiel

Mieternachweis und Informationen

Dem Urteil vom 7.10.2015 lag ein Fall zugrunde, in dem der Vermieter

• eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen,
• eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung,
• die Vorlage des bisherigen Mietvertrags,
• Personalausweiskopien,
• eine Bonitätsauskunft sowie
• eine Bescheinigung des Ersatzmieters, dass dieser den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde,

verlangt hat.

Nach Meinung des BGH sind diese Nachweise und Erklärungen durch das Informationsinteresse des Vermieters gedeckt.^[2]

Hinweis

Notwendige Angaben und Zusatzinformationen über Nachmieter

Bei der Wohnungsmiete dürfte in der Regel die Angabe des Namens, der Anschrift, der Familienverhältnisse und des Berufs genügen. Auf Verlangen des Vermieters muss der Mieter weitere Umstände mitteilen, soweit die Zusatzinformation für den Vermieter sachdienlich und dem Mieter zumutbar ist.

Es reicht nicht aus, wenn der Mieter lediglich Namen und Anschriften von Wohnungssuchenden mitteilt und die Kontaktaufnahme dem Vermieter überlässt. Macht der Mieter schuldhaft falsche Angaben, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Auch dann, wenn der Vermieter von vornherein Verhandlungen über einen Nachmieter abgelehnt oder von unzumutbaren Bedingungen abhängig gemacht hat, muss ihn der Mieter konkret benennen und anbieten. Anderenfalls fehlt es an einem wörtlichen Angebot des Mieters^[3] mit der Folge, dass kein Annahmeverzug des Vermieters vorliegt und der Mieter die Fortzahlung der Miete nicht unter Hinweis auf die ablehnende Haltung des Vermieters verweigern kann.^[4]

Hinweis

Keine Verpflichtung zur Nachmietersuche

Unabhängig davon ist der Vermieter in keinem Fall verpflichtet, sich selbst um eine Weitervermietung zu bemühen, wenn der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden will.^[5] Das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt allein der Mieter, sodass es ausschließlich ihm obliegt, sich zu bemühen, dem Vermieter einen Nachfolgemieter zu vermitteln.

Der Mieter kann daher nicht die Weiterzahlung der Miete unter Hinweis auf die unterlassenen Bemühungen des Vermieters um eine Weitervermietung verweigern. Auch § 254 BGB (Mitverschulden des Vermieters) ist insofern nicht anwendbar.

Etwas anderes kann ausnahmsweise nur dann gelten, wenn der Vermieter die Weitervermietung arglistig unterlassen hat.^[6] Dies kann der Fall sein, wenn es sich um nachgefragten Wohnraum handelt, für den der Vermieter zudem Wartelisten führt und potenzielle Nachmieter daher bereits "Schlange stehen".^[7] Die Darlegungslast für unterlassene Bemühungen durch den Vermieter trifft jedenfalls den Mieter.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 7.10.2015, VIII ZR 247/14.

[2] BGH, Urteil v. 7.10.2015, VIII ZR 247/14.

[3] § 295 BGB.

[4] LG Köln, Urteil v. 3.9.1992, 1 S 44/92, WuM 1995 S. 105; a. A.: LG Landshut, Urteil v. 9.11.1994, 13 S 1760/94, WuM 1996 S. 542.

[5] BGH, Urteil v. 24.9.1980, VIII ZR 299/79, WuM 1981 S. 57.

[6] BGH, Urteil v. 24.9.1980, VIII ZR 299/79, WuM 1981 S. 57.

[7] LG Berlin, Urteil v. 3.11.1994, 67 S 162/94, WuM 1995 S. 106.

[8] OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.12.1995, 10 U 26/95, ZMR 1996 S. 324.