3.1 Grundsätze
Zweck der Jahresabrechnung ist es, die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Hausgelder in der abgerechneten Wirtschaftsperiode zu ermitteln und festzulegen. Der Soll-Prognose auf Grundlage des Wirtschaftsplans folgt nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, also die Erstellung der Jahresabrechnung nebst Einzelabrechnungen. Der Prognose werden also die tatsächlichen Kosten gegenübergestellt und insoweit die tatsächliche Zahllast ermittelt, die auf die jeweilige Sondereigentumseinheit entfällt. Das Ergebnis bildet die Abrechnungsspitze, die den Gegenstand der Beschlussfassung auf Grundlage der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG darstellt.
Auf Grundlage der Gegenüberstellung von Soll und Ist kann sich eine negative Abrechnungsspitze in Form von Nachschüssen ergeben oder eine positive Abrechnungsspitze in Form eines Anpassungsbetrags der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Vorschüsse.
- Der Nachschuss ergibt sich dann, wenn die Prognose des Einzelwirtschaftsplans insoweit unzureichend war, als die auf seiner Grundlage festgesetzten Vorschüsse nicht ausreichend waren, um die tatsächlichen Kosten zu decken.
- Eine Anpassung der beschlossenen Vorschüsse erfolgt, wenn die Prognose des Einzelwirtschaftsplans insoweit unzutreffend war, als tatsächlich weniger Kosten entstanden sind, als ursprünglich angenommen.
Da eine Anpassung der Vorschüsse beschlossen wird, folgt hieraus, dass dann keine Auszahlung eines positiven Abrechnungsergebnisses erfolgt, wenn tatsächlich Beitragsrückstände auf den Wirtschaftsplan bestehen.
Aus allem folgt, dass den Beschlussgegenstand die Abrechnungsspitze darstellt. Nicht Beschlussgegenstand und so zur Beschlussnichtigkeit würde es führen, wenn statt der Abrechnungsspitze der Abrechnungssaldo ausgewiesen würde, also die tatsächlichen Kosten bzw. Ausgaben für die Sondereigentumseinheit mit den tatsächlichen Hausgeldzahlungen des Wohnungseigentümers saldiert würden.
Ergebnis der Abrechnung
Kalkuliert nach Wirtschaftsplan waren Vorschüsse in Höhe von insgesamt 2.800 EUR; tatsächlich gezahlt hatte der Wohnungseigentümer lediglich 2.000 EUR; an Kosten tatsächlich angefallen waren 2.500 EUR.
Gegenüberstellung Abrechnungsspitze/Abrechnungssaldo
3.2 Objektbezogene Abrechnung und Eigentümerwechsel
Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Anpassung der Vorschüsse bzw. Nachschüsse als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Die Jahresabrechnung ist nämlich objekt- und nicht personenbezogen.[1]
Im Fall rückständiger Vorauszahlungen des Voreigentümers ist die Haftung des Erwerbers auf die sog. "Abrechnungsspitze" beschränkt, soweit nicht eine Erwerberhaftung vereinbart ist. Die Beschränkung der Haftung auf die Abrechnungsspitze gilt dabei ausdrücklich für alle Arten des Erwerbs. Für die Abrechnungsspitze haftet also nicht der vor Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ausgeschiedene Voreigentümer.[2] Allerdings haftet er weiter für die Hausgeldrückstände bezüglich des Beschlusses der Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Der Sondernachfolger des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers kommt dann nicht in den Genuss einer Auszahlung eines etwaigen Guthabens auf Grundlage der gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossenen positiven Abrechnungsspitze, wenn Beitragsrückstände auf den Wirtschaftsplan bestehen, die das Guthaben übersteigen.
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