Alexander C. Blankenstein
Aus der Jahresgesamtabrechnung leitet sich als notwendiger Bestandteil die Einzelabrechnung ab, indem das Ergebnis auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt wird. Die Einzelabrechnungen sind insoweit von maßgeblicher Bedeutung für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen. Allerdings lassen sich die Einzelabrechnungen nicht 1:1 aus der Gesamtabrechnung ableiten. Stets ist insoweit zwischen einzelabrechnungsrelevanten und einzelabrechnungsneutralen Einnahmen und Ausgaben zu differenzieren.
Einzelabrechnungsirrelevante Positionen
Auf Einnahmenseite stets einzelabrechnungsneutral sind
- Hausgeldeinnahmen,
- Beiträge zu Rücklagen (insbesondere Erhaltungsrücklage),
- Nachzahlungen auf Rückstände von Vorwirtschaftsperioden,
- Einnahmen mit Zweckbindung (z. B. Zinsen und/oder Waschmarkenerlöse, soweit sie der Rücklage zugeführt werden sollen).
Auf Ausgabenseite einzelabrechnungsneutral sind insbesondere
- Guthabenauszahlungen Vorjahresabrechnungen,
- Gebühren des Abrechnungsdienstleisters für die Vorjahresverbrauchsermittlung, da die Wohnungseigentümer mit diesen bereits in ihren Vorjahreseinzelabrechnungen belastet waren.
Weitere Besonderheiten gelten bezüglich der in den folgenden Unterkapiteln dargestellten Kostenpositionen.
4.5.1 Heizkosten
2 wesentliche Aspekte sind bei der Verteilung der Heizkosten in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen:
- In der Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben darzustellen.
- § 4 Abs. 1 HeizkostenV ordnet die Erfassung des anteiligen Verbrauchs der Wohnungseigentümer an.
Konsequenz für die Darstellung in der Jahresabrechnung:
- Die tatsächlich getätigten Ausgaben für Heizenergie im Abrechnungsjahr sind in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen.
- Die Kosten des tatsächlichen Verbrauchs sind in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen darzustellen.
§ 3 Satz 1 HeizkostenV ordnet zwingend die Geltung der Vorschriften der HeizkostenV unabhängig davon an, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Solche Regelungen wären schlicht unwirksam. Allerdings ist ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall, also bezogen auf eine konkrete Abrechnung, von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, nur anfechtbar und nicht nichtig. Insbesondere bei neubegründeten Wohnanlagen bedarf es vor der Erstellung der Jahreseinzelabrechnungen eines Beschlusses über die Umsetzung der HeizkostenV, soweit sich die Gemeinschaftsordnung hierzu nicht verhält. Es ist also innerhalb des von der HeizkostenV vorgegebenen Rahmens der konkrete Maßstab von mindestens 50 % bis höchstens 70 % der Umlage nach Verbrauch zu beschließen.
Typische Heizkosten stellen regelmäßig die Kosten
- des Energieträgers (u. a. Öl, Gas, Fernwärme),
- der Wartung,
- der Immissionsmessung,
- ggf. der Zählermiete,
- des Abrechnungsdienstleisters sowie
- des Betriebsstroms
dar.
Betriebsstrom
In der Jahresabrechnung müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden. Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.
Sämtliche insoweit in der jeweiligen Abrechnungsperiode tatsächlich getätigten Zahlungen sind in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen. Da in den jeweiligen Einzelabrechnungen allerdings die Kosten des Verbrauchs darzustellen sind, lassen sich die Jahreseinzelabrechnungen nicht aus der Jahresgesamtabrechnung ableiten.
Muster: Kostenaufstellung Gas/Fernwärme (keine Bevorratung)
Tatsächliche Ausgaben 2022
Jeweils mtl. zum 1. |
Abschlagszahlungen Gas insgesamt (825,00 EUR x 12) |
9.900,00 EUR |
Jeweils mtl. zum 1. |
Abschlagzahlungen Betriebsstrom (10,00 EUR x 12) |
120,00 EUR |
20.1.2022 |
Schlusszahlung Gas 2020 lt. Abrechnung Versorger |
950,00 EUR |
20.2.2022 |
Abrechnungsdienstleister (Erstellung Abrechnung 2021) |
450,00 EUR |
25.3.2022 |
Immissionsmessung |
250,00 EUR |
20.6.2022 |
Wartung |
350,00 EUR |
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Gesamtausgaben 2022 |
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12.020,00 EUR |
Die Gesamtausgaben i. H. v. 12.020,00 EUR sind in dieser Höhe in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen.
Heizkostenabrechnung 2022
In der Heizkostenabrechnung des Abrechnungsdienstleisters 2022 sind folgende Verbrauchswerte (Kosten) aufgeführt:
Tatsächlicher Gasverbrauch (1.1. bis 31.12.2022) |
10.200,00 EUR |
Betriebsstrom (1.1. bis 31.12.2022) |
120,00 EUR |
Immissionsmessung (25.3.2022) |
250,00 EUR |
Wartungskosten (20.6.2022) |
350,00 EUR |
Abrechnungsdienstleister (Abrechnung 2022, erstellt in 2023) |
480,00 EUR |
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Gesamtkosten |
11.400,00 EUR |
Die Gesamtkosten i. H. von 11.400,00 EUR lt. Heizkosten-Gesamtabrechnung legt der Abrechnungsdienstleister nach dem geltenden Schlüssel (z. B. 70 % Verbrauch / 30 % Fläche) in seinen Einzelabrechnungen auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten um. Das Ergebnis der Einzelheizkostenabr...