Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres den Vermögensbericht zu erstellen. Obgleich das Gesetz die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung an das Kalenderjahr knüpft und andererseits anerkannt ist, dass die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung die Wirtschaftsperiode abweichend vom Kalenderjahr regeln können, ist der Vermögensbericht in einem solchen Fall nach Ablauf der Wirtschaftsperiode zu erstellen.
Wirtschaftsperiode 1. Juli bis 30. Juni
Umfasst nach entsprechender Vereinbarung der Wohnungseigentümer die jeweilige Wirtschaftsperiode den Zeitraum vom 1.7. eines Jahres bis zum 30.6. des nächsten Jahres, ist der Vermögensbericht nach Ablauf des 30.6. des Folgejahres zu erstellen.
Stichtag ist jeweils der Ultimo der jeweiligen Wirtschaftsperiode. Stimmt diese mit dem Kalenderjahr überein, hat der Vermögensbericht das gemeinschaftliche Vermögen zum 31.12. des Kalenderjahres um 23.59 Uhr auszuweisen. Endet die Wirtschaftsperiode am 30.6. des Folgejahres, wäre der Stichtag der 30.6. um 23.59 Uhr.
5.1 Fälligkeit
Entsprechend der Rechtslage bei der Jahresabrechnung, entsteht die Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts spätestens am 1.1. des Folgejahres. Wie bei der Jahresabrechnung entsteht die Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts 3 bis 6 Monate nach Ablauf des Kalenderjahres bzw. der maßgeblichen Wirtschaftsperiode.
5.2 Form
Das Gesetz sieht keine bestimmte Formvorschrift für den Vermögensbericht vor. Letztlich wird man seine Erstellung in Textform für erforderlich aber auch ausreichend erachten können. Insoweit kann der Verwalter den Vermögensbericht in erster Linie als ausdruckbares elektronisches Dokument erstellen, was wohl auch als allein praxistauglich anzusehen sein dürfte.
5.3 Bekanntmachung des Vermögensberichts
Das Gesetz schreibt in § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG lediglich vor, dass der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Wie dies geschieht, bleibt letztlich dem Verwalter überlassen. Da es sich auch bei der Pflicht zur Erstellung und Vorlage des Vermögensberichts um eine solche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handelt, deren Erfüllung im Innenverhältnis dem Verwalter zugewiesen ist, können die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG einen Beschluss fassen, in welcher Form ihnen der Vermögensbericht zur Verfügung zu stellen ist. Ohne eine entsprechende Beschlussfassung steht es dem Verwalter jedenfalls frei, diesen
- per Post oder
- per E-Mail zu übersenden oder
- ihn über seine Homepage zugänglich zu machen.
Vermögensbericht und Jahresabrechnung
Selbstverständlich wird es stets ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn der Verwalter den Vermögensbericht als Teil der Jahresabrechnung erstellt und mit dieser den Wohnungseigentümern übermittelt. Grundsätzlich nicht ausreichend ist es, wenn der Verwalter den Vermögensbericht lediglich in seinen Geschäftsräumen zur Einsichtnahme zur Verfügung hält. Dann nämlich würde die Bestimmung des § 28 Abs. 4 WEG keinen Sinn machen, wonach der Verwalter den Vermögensbericht zur Verfügung zu stellen hat – denn das allgemeine Recht zur Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen regelt bereits § 18 Abs. 4 WEG.
Angabe der Bankkontenstände
Auch wenn das Gesetz Jahresabrechnung und Vermögensbericht getrennt behandelt, sind zur Prüfung der Schlüssigkeit der Jahresabrechnung Angaben über die Anfangs- und Endstände der gemeinschaftlichen Bankkonten erforderlich. Im Vermögensbericht sind nach dem Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG insoweit lediglich Angaben zum Stichtag 31.12. zu machen und nicht zu den Anfangsständen, die jedoch zur Schlüssigkeitsprüfung erforderlich sind. Freilich kann der Vermögensbericht zusätzlich auch noch die Anfangsstände ausweisen. Er sollte dann aber auch zeitgleich mit der Abrechnung den Wohnungseigentümern zur Verfügung gestellt werden. Andernfalls sollte die Angabe von Kontenanfangs- und -endständen in der Jahresabrechnung erfolgen. Freilich ist insoweit die Entwicklung der Rechtsprechung abzuwarten, wobei diese die reichlich laxe Haltung des Gesetzgebers zur Finanzverfassung auf Grundlage der durch das WEMoG reformierten Rechtslage wohl nicht teilt.[1]
5.4 Inhalt des Vermögensberichts
Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand
- der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG,
- etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen und das
- tatsächlich vorhandene Vermögen
anzugeben.
Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zum Gemeinschaftsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befugnisse ...
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