Alexander C. Blankenstein
Nach dem dualen System des § 28 Abs. 1 WEG sind die Einzelwirtschaftspläne von erheblicher Bedeutung für die Finanzverfassung der Gemeinschaft. Letztlich ergeben sich die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zu beschließenden Vorschüsse nämlich gerade aus den Einzelwirtschaftsplänen.
Vermag man einen Verzicht auf die Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen ausnahmsweise dann tolerieren, wenn sich der auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallende Hausgeldanteil ohne Weiteres errechnen lässt, wäre Voraussetzung hierfür jedoch, dass innerhalb der Gemeinschaft sämtliche Kostenpositionen nach einem einheitlichen Schlüssel umgelegt werden. Wird auch nur eine einzige Kostenposition abweichend verteilt, ist ein Verzicht auf die Vorlage auch der Einzelwirtschaftspläne im Rahmen der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht möglich.
Im Einzelwirtschaftsplan werden jeweils die Einnahmen und Ausgaben entsprechend des geltenden – gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten oder auch auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschlossenen – Kostenverteilungsschlüssels auf die Wohnungseigentümer umgelegt.
Fehlerhafte Kostenverteilung
Die Anwendung eines fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssels führt zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Festlegung der Hausgeldvorschüsse.
2.2.1 Kostenbefreiung
Haben die Wohnungseigentümer im Hinblick auf eine Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer beschlossen, ist dies bei Erstellung des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen. Die Kostenanteile der nicht befreiten Wohnungseigentümer erhöhen sich dann entsprechend.
Erhaltungsmaßnahmen an einzelnen Balkonen
Eine Wohnanlage besteht aus 10 Einheiten. 5 von ihnen verfügen über einen Balkon. Die Balkone sind erhaltungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer haben im Herbst eine entsprechende Instandsetzung für das kommende Frühjahr zu einem Kostenaufwand von 15.000 EUR beschlossen. Die Finanzierung soll aus den laufenden Hausgeldern erfolgen. Gleichzeitig wurde beschlossen, dass kostentragungsverpflichtet nur die Balkoneigentümer sein sollen.
Hier ist bei der Erstellung der Einzelwirtschaftspläne zu beachten, dass die Eigentümer, die keinen Balkon haben, nicht mit Kosten belastet werden. Gleichzeitig erhöhen sich die von den Balkoneigentümern zu tragenden Kosten entsprechend, was in deren Einzelwirtschaftsplänen zu berücksichtigen ist. Bei einer Kostenverteilung nach Objekten müssen diese also mit jeweils 3.000 EUR belastet werden.
Einzelwirtschaftsplan für jede Sondereigentumseinheit erstellen
Einzelwirtschaftspläne sind in Ermangelung einer abweichenden Vereinbarung stets für jede Sondereigentumseinheit zu erstellen. Sind – wie häufig – neben Wohnungseigentumseinheiten auch Teileigentumseinheiten wie Garagen oder Tiefgaragenstellplätze vorhanden, sind sowohl für die Wohnungen als auch für die Garagen bzw. Stellplätze gesonderte Wirtschaftspläne zu erstellen, auch wenn die Garagen bzw. Stellplätze ebenfalls im Eigentum einzelner Wohnungseigentümer stehen. Einzelwirtschaftspläne können auch nicht nach Köpfen zusammengefasst werden.
2.2.2 Mehrhausanlagen
Zunächst gilt Vorausgeführtes auch bei Mehrhausanlagen. Hier können ggf. aber die Maßgaben des Einzelfalls Abweichungen begründen. Regelt etwa die Gemeinschaftsordnung eine unterschiedliche Kostenverteilung im Hinblick auf die einzelnen Häuser, muss der Verwalter dies bei Erstellung der Einzelwirtschaftspläne berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei einer Beschlussfassung über eine Änderung der Kostenverteilung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.
Aufzug nur in einem von mehreren Häusern
Verfügt nur eines von mehreren Häusern über einen Aufzug, ist dies aber bei der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung nicht berücksichtigt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten der Erhaltung des Aufzugs nur den Wohnungseigentümern des Aufzugshauses auferlegt werden. Die Kosten der Positionen "Aufzugsstrom", "Aufzugswartung" sowie "Aufzugserhaltung" sind also nur den Aufzugseigentümern aufzuerlegen. Die Eigentümer der übrigen Häuser sind in ihren Einzelwirtschaftsplänen mit diesen Kosten nicht zu belasten. Dringend zu beachten ist, dass es insoweit eines ausdrücklichen Änderungsbeschlusses bedarf. Allein der Beschluss über den Wirtschaftsplan würde insoweit nicht ausreichen und wäre erfolgreich anfechtbar.
2.2.2.1 Wirtschaftliche Trennung der einzelnen Häuser
Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen sind, auf Grundlage derer dann auch nur die Wohnungseigentümer des jeweil...