Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Ver ... / 4 Erstellung der Jahresabrechnung

Da der GdWE nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die GdWE, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet.^[1] Die Regelung dient der internen Kompetenzzuweisung. Der Verwalter ist im Innenverhältnis zur GdWE als deren Ausführungsorgan tätig, weshalb etwaige Klagen auf Erstellung von Jahresabrechnungen nicht gegen den Verwalter zu richten wären, sondern gegen die GdWE.

[1] BGH, Urteil v. 19.4.2024, V ZR 167/23, MDR 2024, 1041.

4.1 Entstehen der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht spätestens am 1.1. des Folgejahres; ob sie bereits am 31.12. um 23.59 Uhr des abgelaufenen Kalenderjahres entsteht, ist nicht geklärt und umstritten.^[1]

Ungeachtet aber der Beantwortung dieser Frage, ist der Vorverwalter, dessen Amtszeit mit Ablauf des 31.12. endet, just an diesem Tag noch nicht in der Lage, die Abrechnung zu erstellen, da allein die (Heiz-)Energieverbrauchskosten noch nicht feststehen. Er ist demnach faktisch und rechtlich nicht mehr in der Lage die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen. Ist er jedenfalls am 1.1. des Folgejahres nicht mehr im Amt, wird überwiegend angenommen, er müsse, ja könne aus Rechtsgründen nicht mehr zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet sein, vielmehr treffe diese Pflicht nun den Nachfolgeverwalter.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17, ZMR 2018, 523.

[2] AG Kassel, Urteil v. 11.11.2021, 800 C 1850/21, ZMR 2022, 505; MüKoBGB/Skauradszun, WEG, § 28 Rn. 93; BeckOK WEG/Bartholome, 57. Ed. 15.7.2024, WEG § 28 Rn. 50.

4.2 Fälligkeit der Jahresabrechnung

Zunächst ergibt sich aus § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG, dass die Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen ist. Zwar würde die Fälligkeit nach § 271 BGB dann sofort eintreten, der Verwalter ist aber in Ermangelung der Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser nicht in der Lage, sofort tätig zu werden. Die Jahresabrechnung ist daher in den ersten 3 bis 6 Kalendermonaten des Folgejahres fällig.^[1] Der Verwalter kann sich im Verwaltervertrag zu einem genauen Zeitpunkt verpflichten, kommt dann allerdings in Verzug, wenn dieser Zeitraum überschritten wird.

[1] BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17, ZMR 2018, 523; LG Dresden, Urteil v. 5.7.2019, 2 S 101/19, ZMR 2019,. 778.

4.3 Grundsatz der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung

Die Jahresabrechnung ist in Form einer Gegenüberstellung aller tatsächlich in der jeweiligen Wirtschaftsperiode getätigten Ausgaben sowie erzielten Einnahmen zu fertigen.^[1] Die Jahresabrechnung ist demnach keine Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung. Bilanzmäßige Darstellungen haben in Jahresabrechnungen nichts zu suchen.^[2] Dies gilt weiterhin auch nach Inkrafttreten des WEMoG.^[3] Zu berücksichtigen ist, dass vom durchschnittlichen Wohnungseigentümer kaufmännische Kenntnisse nicht erwartet werden können. Von daher muss die Jahresabrechnung einfach, verständlich und nachvollziehbar sein.^[4]

Ausnahmen vom Einnahmen-Ausgabenprinzip werden lediglich durch die Heizkostenverordnung für die in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen verbrauchsabhängig abzurechnenden Heizungs- (und Warmwasser-)kosten zwingend vorgeschrieben.^[5]

Da es sich im Übrigen um die Abrechnung des Wirtschaftsplans handelt, sollte sich dessen Gliederung auch in der Jahresabrechnung wiederfinden.

[1] BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09, NZM 2010, 234.

[2] AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 27.11.2012, 980a C 28/12, ZMR 2013, 389.

[3] AG Tostedt, Urteil v. 14.9.2021, 5 C 178/20, ZMR 2022, 84.

[4] BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09, NZM 2010, 234.

[5] BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10, NJW 2012, 1434.

4.4 Jahresgesamtabrechnung

4.4.1 Einnahmen

Zunächst müssen in die Gesamtabrechnung sämtliche Einnahmen aufgenommen werden, also auch Zinseinnahmen, Miet- oder Pachteinnahmen sowie geleistete Versicherungszahlungen.^[1] Ebenfalls sind in der Jahresgesamtabrechnung sämtlich eingenommene Hausgelder und geleistete Beiträge (z. B. auf beschlossene Sonderumlagen) darzustellen.

[1] U. a. AG Recklinghausen, Urteil v. 24.1.2017, 90 C 75/16, ZMR 2017, 934.

4.4.2 Ausgaben

Hiermit korrespondierend sind auch sämtliche in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode getätigten Ausgaben darzustellen. Da sämtliche Ausgaben darzustellen sind, gilt dies auch für solche, die unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt wurden.^[1] Dies gilt auch für solche Zahlungen, für die wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege eine Prüfung der sachlichen Richtigkeit nicht möglich ist.^[2]

Ob die Einnahme zurecht oder zu Unrecht getätigt wurde, ist also keine Frage der Jahresabrechnung, sondern spielt für die Entlastung des Verwalters eine Rolle, die in derartigen Fällen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Die Beschlussfassung über die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen lässt daher Schadensersatz-, Aufwendungsersatz- oder Bereicherungsansprüche der GdWE gegen den Verwalter, einzelne Eigentümer oder außerhalb der Gemeinschaft stehende Dritte stets unberührt.^[3] Der Beschlus...