GdWE schuldet Jahresabrechnung

Hintergrund: Wohnungseigentümer klagt auf Jahresabrechnung

Ein Wohnungseigentümer hatte im Jahr 2018 gegen die seinerzeitige Verwalterin eine Klage auf Erstellung der Gesamtjahresabrechnung für das Jahr 2016 sowie der Einzelabrechnung für seine Einheiten erhoben. Das Amtsgericht gab der Klage im November 2019 teilweise statt.

Im Dezember 2021 wies das Landgericht im Berufungsverfahren darauf hin, dass seit der WEG-Reform, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten war, nicht mehr der Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Jahresabrechnung schulde. Daraufhin erklärte der Eigentümer, die Klage richte sich nun gegen die GdWE. Sowohl die verklagte Verwalterin als auch die GdWE widersprachen dem. Das Landgericht stellte schließlich durch Zwischenurteil fest, dass sich die Klage nun gegen die GdWE richte. Dieses Urteil stand beim BGH auf dem Prüfstand.

Entscheidung: Jahresabrechnung ist jetzt Sache der Gemeinschaft

Der BGH teilt die Auffassung des Landgerichts.

Nach dem bis zur WEG-Reform geltenden Recht richtete sich der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Erstellung einer Jahresabrechnung gegen den Verwalter. Eine Klage auf Abrechnungserstellung war daher gegen den Verwalter zu richten. Seit der WEG-Reform richtet sich der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die GdWE. Dies beruht darauf, dass die Aufstellung der Jahresabrechnung zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, auf die der Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch hat. Für eine Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung ist daher nun die GdWE passivlegitimiert. Die Gemeinschaft kann ihrerseits vom Verwalter verlangen, dass dieser eine Abrechnung aufstellt.

Auch in anderen Bereichen ist seit der WEG-Reform allein die GdWE zuständig, wie der BGH bereits in mehreren Urteilen klargestellt hat:

• So war nach bisherigem Recht eine Beschlussersetzungsklage gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, während jetzt nach § 44 Abs. 1 WEG gegen die GdWE zu klagen ist.
• Für die Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer war bislang der Verwalter zuständig. Da aber nach dem neuen Recht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis ausschließlich der GdWE obliegt (§ 18 Abs. 1 WEG), ist nunmehr diese für die Umsetzung der Beschlüsse passivlegitimiert.
• Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf (§ 12 Abs. 1 WEG), ist seit der WEG-Reform eine Klage auf Veräußerungszustimmung stets gegen die GdWE zu richten.

Parteiwechsel in laufenden Verfahren

Hat ein Wohnungseigentümer wie im vorliegenden Fall vor der WEG-Reform Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen den Verwalter erhoben, kann er aufgrund der Rechtsänderung einen Parteiwechsel auf die GdWE erklären. Für einen Parteiwechsel ist grundsätzlich die Zustimmung des ausscheidenden sowie des neuen Beklagten erforderlich. Verweigert die GdWE die Zustimmung, handelt sie in solchen Fällen aber in der Regel rechtsmissbräuchlich, weil sie kein schutzwürdiges Interesse daran hat, einen Parteiwechsel zu verhindern. So liegt der Fall hier.

Die GdWE war an dem Rechtsstreit bisher zwar nicht förmlich beteiligt, aber bei unverändertem Sachverhalt bereits eng verbunden. Sie hat daher kein Interesse daran, dass die Klage gegen den (nunmehr falschen Beklagten) abgewiesen wird und dann ein neuer Prozess eingeleitet wird, in dem dieselben Tat- und Rechtsfragen erneut behandelt werden müssen. 

Kommt die GdWE erst in der Berufungsinstanz als neue Beklagte ins Spiel, geht ihr zwar eine Instanz verloren. Dies ist wegen der von Anfang an bestehenden engen Verbindung der Gemeinschaft zum Prozess hinzunehmen.

(BGH, Urteil v. 19.4.2024, V ZR 167/23)

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