Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Ver ... / 4.5.4 Periodenfremde Einnahmen und Ausgaben

4.5.4.1 Jahresübergreifende Sonderumlage

Wird eine Sonderumlage im Jahr 1 erhoben, kommt sie jedoch erst im Jahr 2 zur Verwendung, ist sie im Jahr 1 als Einnahme darzustellen. Zu beachten ist, dass diese Hausgeldeinnahme wie die übrigen Hausgeldeinnahmen abrechnungsneutral ist und nicht in den Jahreseinzelabrechnungen unter den Wohnungseigentümern ausgeschüttet werden darf. Denn dann stünde sie zur Finanzierung der entsprechenden Maßnahme nicht zur Verfügung. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Zuführung zur Erhaltungsrücklage insbesondere dann, wenn diese verzinslich angelegt ist. Im Vermögensbericht ist dies dann aber transparent zu machen und es ist der Stand der "eigentlichen" Rücklage anzugeben sowie daneben der Anteil der Sonderumlage.

4.5.4.2 Mehrjährige Sonderumlage

Grundsätzlich möglich ist auch die Erhebung einer mehrjährigen Sonderumlage, wenn beispielsweise eine größere Erhaltungsmaßnahme in Großanlagen in mehreren Bauabschnitten durchgeführt wird (siehe auch Kap. C.II.1.1.9). Praxisrelevant ist hier die Beantwortung der Frage, wann die Ausgaben, die über die Sonderumlage finanziert werden, abrechnungsrelevant werden. Hier wurde es für zulässig erachtet, am Ende der Maßnahmen abzurechnen, wenn aus den Vorjahren bereits bestandskräftige Beschlüsse über die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge vorliegen, in denen Abschlagszahlungen keine Berücksichtigung gefunden haben.^[1]

Zutreffender erscheint hingegen die Auffassung, dass Abschlagszahlungen in der Jahresabrechnung des Jahres Berücksichtigung finden müssen, in dem sie geleistet wurden, weil nicht maßnahmenbezogen, sondern objektbezogen abgerechnet wird.^[2]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 26.1.2004, 24 W 182/02, NJW-RR 2004, 588.

[2] BeckOK WEG/Bartholome, 57. Ed. 15.7.2024, WEG, § 28 Rn. 97; Müller, ZWE 2011, 200.

4.5.4.3 Hausgeldirritationen

Praxis-Beispiel

Periodenfremde Zahlung

Seitens eines Wohnungseigentümers wurde die Hausgeldzahlung für Januar 2025 bereits im Dezember 2024 geleistet.

Diese Zahlung ist in der Jahresgesamtabrechnung 2024 zu berücksichtigen, da sie in diesem Jahr tatsächlich geleistet wurde. Entsprechendes gilt für den Fall, dass die Hausgeldzahlung für Dezember 2024 erst im Januar 2025 geleistet wird. Dann ist sie in der Jahresgesamtabrechnung 2025 darzustellen, da in diesem Jahr tatsächlich eingenommen.^[1] Da Hausgeldeinnahmen grundsätzlich einzelabrechnungsneutral sind, weil lediglich die Soll-Zahlungen maßgeblich sind, ergeben sich auch keine praktischen Schwierigkeiten. Zu berücksichtigen ist stets, dass die Einnahmen zutreffend in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen sind und eine Schlüssigkeitsprüfung der Jahresabrechnung nur dann möglich ist, wenn sie sämtliche Einnahmen und Ausgaben in der betreffenden Wirtschaftsperiode zum Inhalt hat.

[1] BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12, ZMR 2014, 228; LG Düsseldorf, Urteil v. 19.4.2023, 25 S 34/22, ZMR 2023, 729.

4.5.4.4 Versicherungsleistungen

Entsprechendes gilt bezüglich jahresübergreifender Versicherungsfälle. Ereignet sich im Jahr 2025 ein Leitungswasserschaden, der erst im Folgejahr von der Versicherung reguliert wird, müssen die im Jahr 2025 entstandenen und verausgabten Erhaltungskosten in die Jahresabrechnung 2025 aufgenommen werden. Erfolgt dann im Jahr 2026 die Erstattung seitens der Versicherung, wird die Versicherungsleistung als Einnahme in die Jahresabrechnung 2026 aufgenommen. Auch wenn bereits 2025 feststeht, dass die Versicherung eintreten wird, darf die entsprechende Forderung nicht als fiktive Einnahme dargestellt werden. Stets dürfen nur die tatsächlich erfolgten Einnahmen in der Jahresabrechnung berücksichtigt werden, niemals Forderungen; diese sind Bestandteil des Vermögensberichts.