Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 4.4.1.3 Erklärung der Abnahme

Rz. 527

Die rechtsgeschäftliche Abnahme ist eine einseitige, nicht empfangsbedürftige Willenserklärung.^[1] Eine Abnahme kann verschieden erklärt werden:

Dass der Erwerber eine schriftliche oder/und mündliche Abnahme erklärt hat, ist meist problemlos. Schwieriger ist die Frage, wann eine Abnahme durch schlüssiges (konkludentes) Verhalten vorliegt. Diese setzt ein Verhalten voraus, aus dem der Bauträger nach Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte auf eine Billigung der Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung schließen kann^[2]; bloßes Schweigen genügt mangels Erklärungsgehalt nicht.^[3] Eine konkludente Abnahme durch die Nutzung einer Werkleistung kann angenommen werden, wenn der Auftraggeber die erbrachten Leistungen über einen gewissen Zeitraum, nämlich mehrere Monate, nutzt und seine rügelose Nutzung aus Sicht des Auftragnehmers als Einverständnis mit der Vertragserfüllung verstanden werden kann.^[4] Allein durch die Inbetriebnahme erfolgt noch keine konkludente Abnahme, wenn die geschuldeten Arbeiten noch nicht fertiggestellt sind. Die Fertigstellung der Werkleistung ist immer Voraussetzung für die Abnahme.^[5] Nur dann, wenn die fehlenden Restarbeiten unbedeutend sind, kommt eine Abnahme vor der endgültigen Fertigstellung in Betracht.^[6] Die bloße Entgegennahme des Werkes ist für eine Abnahme nicht ausreichend.^[7]

Rz. 528

Ein Wohnungseigentümer nimmt das gemeinschaftliche Eigentum nicht dadurch "konkludent" ab, dass er eine Wohnung durch Vermietung nutzt und dabei auch das Gemeinschaftseigentum in Gebrauch genommen hat.^[8] Zum einen beziehen sich Einzug und Nutzung in erster Linie auf das Sondereigentum. Durch die Nutzung des Sondereigentums wird aber nicht zum Ausdruck gebracht, dass damit auch die Leistung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums als im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht anerkannt wird. Zum anderen kann der bloßen Ingebrauchnahme ohne weitergehende Anhaltspunkte nur dann der rechtsgeschäftliche Charakter einer konkludenten Abnahmeerklärung beigemessen werden, wenn das Werk in abnahmefähigem (abnahmereifem) Zustand ist.

[1] Vgl. Hartung, NJW 2007 S. 1099, 1100.

[2] BGH v. 15.11.1973, VII ZR 110/71, NJW 1974 S. 95.

[3] BGH v. 28.4.1992, X ZR 27/91, NJW-RR 1992 S. 1078.

[4] BGH v. 21.4.1977, VII ZR 108/76, BauR 1977 S. 344, 345.

[5] BGH v. 29.6.1993, X ZR 60/92, NJW-RR 1993 S. 1461.

[6] BGH v. 18.2.2003, X ZR 245/00, BauR 2004 S. 337, 339.

[7] Siehe im Einzelnen, insbesondere zur erzwungenen Nutzung, Müller/Hügel, Beck'sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht O. I Anm. 4.

[8] OLG Koblenz v. 29.5.2008, 6 U 1042/07, IBR 2009  S. 34 .