Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 4.4.7.3 Gesetz über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (RDG)

Rz. 544

Bislang war teilweise streitig, welche Leistungen Wohnungseigentumsverwalter erbringen dürfen, soweit damit eine rechtliche Beratung verbunden war. Im Zusammenhang mit dem Bauträgervertrag war insbesondere streitig, ob einem Verwalter eine rechtliche Abnahme des Gemeinschafts- und Sondereigentums erlaubt ist.^[1] § 5 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz – RDG) bestimmt nun dazu, dass Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen beruflichen oder gesetzlich geregelten Tätigkeit erlaubt sind, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild oder zur vollständigen Erfüllung der mit der Haupttätigkeit verbundenen gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten gehören. Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist nach ihrem Inhalt, Umfang und sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die Haupttätigkeit erforderlich sind.

Rz. 545

Nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG gelten als erlaubte Nebenleistungen solche Rechtsdienstleistungen, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit eines Haus- und Wohnungsverwalters erbracht werden. Dies sind vornehmlich solche Tätigkeiten, die im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums anfallen, in der Regel nicht dagegen die Erteilung eines Rats gegenüber einem Wohnungseigentümer. Zu den Haus- und Wohnungsverwaltern zählen auch Wohnungseigentumsverwalter.^[2] Der Bundesgerichtshof hatte zum Wohnungseigentumsverwalter bereits 1993 entschieden, dass dieser, obwohl er regelmäßig von der Eigentümerversammlung und nicht vom Gericht ernannt wird und auch keiner Aufsicht durch das Gericht unterliegt, einer behördlich eingesetzten Person gleichstehe und damit eine erlaubnisfreie Tätigkeit ausübe.^[3] An dieser seitdem unbestrittenen Rechtslage^[4] will die Neuregelung in der Sache nichts ändern.^[5] Ob Verwalter eine rechtliche Abnahme durchführen dürfen, bemisst sich vorrangig an § 5 Abs. 1 RDG. Danach wäre eine Abnahme möglich, wenn sie eine Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild des Verwalters ist oder zur vollständigen Erfüllung seiner mit der Haupttätigkeit verbundenen gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten gehört. Dies ist jeweils wohl zu verneinen.^[6]

Hinweis

Handeln für Verband fällt nicht unter RDG

Die Rechtslage liegt anders, wenn der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft nach einer Vereinbarung oder einem Beschluss die rechtliche Abnahme erklären kann und der Verwalter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 entsprechend ermächtigt wurde. Ein Handeln des Verwalters unterfällt dann bereits nicht dem Anwendungsbereich des RDG.

[1] Vgl. dazu Häublein, DNotZ 2002 S. 608, 620 ff.

[2] BT-Drucksache 16/3655 S. 56.

[3] BGH v. 6.4.1993, V ZB 9/92, NJW 1993 S. 1924.

[4] Vgl. Riecke, FS Deckert [2002], S. 366 ff.

[5] BT-Drucksache 16/3655 S. 56.

[6] Vgl. Pauly, ZMR 2011 S. 532, 534; a. A. Vogel, NZM 2010 S. 377, 379; Spiegelberger/Spindler/Wälzholz, Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht, Kapitel 3 Rn. 87.