Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 7 Verwalter als Rechtsdienstleister

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz – RDG) sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen beruflichen oder gesetzlich geregelten Tätigkeit erlaubt, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild oder zur vollständigen Erfüllung der mit der Haupttätigkeit verbundenen gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten gehören. Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist nach ihrem Inhalt, Umfang und sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die Haupttätigkeit erforderlich sind.

Nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG gelten als erlaubte Nebenleistungen solche Rechtsdienstleistungen, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit eines Haus- und Wohnungsverwalters erbracht werden. Da der Verwalter als Verwalter des Gemeinschaftseigentums tätig ist, sind also Tätigkeiten umfasst, die im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums anfallen. Der BGH hat insoweit insbesondere zum Wohnungseigentumsverwalter schon frühzeitig klargestellt, dass er die im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit stehenden Rechtsdienstleistungen erlaubnisfrei erbringen darf, weil ihm anderenfalls eine sachgerechte Ausübung seines Berufs überhaupt nicht möglich wäre.^[1]

Rechtsdienstleistungen kann der Verwalter bezüglich aller im Zusammenhang mit der ihm im Wohnungseigentumsgesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse erbringen. Hier fehlt es bereits am Merkmal der "Fremdheit" der Rechtsdienstleistung. Erlaubt ist die Beauftragung und Abwicklung von Werkverträgen und insbesondere die Geltendmachung rückständiger Hausgeldforderungen.^[2] Erlaubt sind auch Auskünfte zu Fragen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen sowie die Beratung der Gemeinschaften bei gemeinschaftstypischen Problemen. Unzulässig ist dagegen die isolierte Beratung eines Wohnungseigentümers etwa zu miet- oder eigentumsrechtlichen Fragen. Hier besteht kein Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bzw. den Angelegenheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Fördermittelberatung

Insbesondere im Rahmen der finanziellen Förderung von Gebäudeenergieeffizienzmaßnahmen stellt sich die Frage, ob der Verwalter berechtigt ist, die Wohnungseigentümer über bestimmte Fördermittel zu informieren oder ob er gar zur Fördermittelberatung verpflichtet ist. In Beantwortung der ersten Frage ist zu prüfen, ob eine Fördermittelberatung unter das Rechtsdienstleistungsgesetz fällt. Hier ist bereits zweifelhaft, ob im Rahmen der Fördermittelberatung eine rechtliche Prüfung zu erfolgen hat. Tatsächlich stellt sich eine Fördermittelberatung eher als eine wirtschaftliche Analyse bestehender Förderprogramme dar.^[3] Auch angesichts der Tatsache, dass § 5 Abs. 2 Nr. 3 RDG Fördermittelberatern die Erlaubnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen verleiht, ist äußerst fraglich, ob die Fördermittelberatung überhaupt als Rechtsdienstleistung angesehen werden kann. Allerdings bemüht eine Gegenauffassung die Bestimmung des § 5 Abs. 2 Nr. 3 RDG gerade als Argument dafür, dass eine Fördermittelberatung dem Verwalter nicht erlaubt sei.^[4] Eine weitere Meinung weist darauf hin, dass dem Wohnungseigentumsverwalter lediglich mit Blick auf vorerwähnte Bestimmung eine Fördermittelberatung per se nicht verboten sei.^[5] Ohne das RDG zu problematisieren, obliegt nach wiederum anderer Auffassung dem Verwalter im Rahmen seiner Pflichten zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen mit Förderpotenzial eine Hinweis- und Beratungspflicht bezüglich existierender Fördermittel bzw. -programme.^[6]

Stellungnahme: Sieht man in einer Fördermittelberatung eine Rechtsdienstleistung, ist sie dem Verwalter erlaubt. Dies dürfte bereits vor dem Hintergrund der mangelnden "Fremdheit" der Beratung gelten, da er insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über die Wohnungseigentümer letztlich berät. Bereits angesichts hiermit verbundener Haftungsrisiken und der Tatsache, dass die Fördermittelberatung eine eigenständige Dienstleistung darstellt, kann der Verwalter nicht zu einer konkreten Fördermittelberatung bezüglich einer bestimmten Erhaltungsmaßnahme verpflichtet sein. Er ist aber durchaus zur Prüfung verpflichtet, ob für die konkret durchzuführende Maßnahme Fördermittel infrage kommen können. Gerade aber weil der Verwalter kein Fördermittelberater ist, genügt er seiner Pflicht, wenn er die Wohnungseigentümer über die Existenz von Fördermitteln in Kenntnis setzt und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer darüber herbeiführt, ob ein (externer) Fördermittelberater beauftragt werden soll. Eine Fördermittelberatung wird vom BAFA zu 80 %, maximal bis 1.700 EUR gefördert. Ignoriert der Verwalter allerdings die Themen Fördermittel und Fördermittelberatung gänzlich, dürften ihm im Fall der Fälle durchaus Regressansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer drohen.^[7]

Individualbezug

Grenzen setzt das RDG dem Verwalter dann, wenn er über den Ber...